Nová pravidla nejen pro záruku a odpovědnost za vady u zhotovované stavby

Spolu s přijetím nového občanského zákoníku odpadla dřívější dvojkolejná úprava smlouvy o dílo, kterou obsahoval původní občanský a obchodní zákoník. Od 1. ledna 2014 se podnikatelé i nepodnikatelé řídí pouze ustanoveními nového občanského zákoníku (dále jen NOZ). Nová úprava smlouvy o dílo vychází...

Spolu s přijetím nového občanského zákoníku odpadla dřívější dvojkolejná úprava smlouvy o dílo, kterou obsahoval původní občanský a obchodní zákoník. Od 1. ledna 2014 se podnikatelé i nepodnikatelé řídí pouze ustanoveními nového občanského zákoníku (dále jen NOZ). Nová úprava smlouvy o dílo vychází převážně z dosavadního obchodního zákoníku.

ZÁRUKA ZA JAKOST NEPLATÍ AUTOMATICKY

V první řadě je nutné zdůraznit, že zákon stejně jako dosud rozlišuje odpovědnost za vady a záruku, kterou nový občanský zákoník označuje jako záruku za jakost. Povinnost poskytnutí záruky za jakost ze zákona nevyplývá, a to ani za předpokladu, že je objednatelem stavby spotřebitel. Jedná se o výraznou změnu oproti dosavadnímu občanskému zákoníku, který stanovoval záruku v délce tří let. Poskytnutí záruky je nicméně možné sjednat ve smlouvě spolu s délkou jejího trvání. Poskytnutím záruky se zhotovitel zavazuje, že stavba bude po určitou dobu způsobilá k bydlení, resp. že si zachová své obvyklé vlastnosti. Pokud tedy vada stavby vznikne až v záruční době, bude ji zhotovitel muset odstranit. V případě ujednání záruky za jakost ve smlouvě doporučujeme specifikovat, v čem tato záruka spočívá, resp. na jaké části stavby a v jaké délce se vztahuje.

Pokud byla smlouva o dílo, jejímž předmětem je stavba, uzavřena podle staré úpravy, platí pro objednatele i nadále záruční doba v délce tří let, a to bez ohledu na to, že stavba dosud nebyla dokončena a předána. Rozhodné je to, zda byla smlouva mezi objednatelem a zhotovitelem podepsána ještě před účinností nové legislativy.

VADY JE TŘEBA NEPRODLENĚ OHLÁSIT

Nový občanský zákoník i nadále upravuje odpovědnost za vady. Dílo, a tedy také stavba, má dle občanského zákoníku vadu, pokud neodpovídá smlouvě. Pokud má stavba zjevnou vadu, musí objednatel tuto vadu bez zbytečného odkladu oznámit zhotoviteli a žádat její nápravu, a to poté, kdy vadu zjistil nebo při řádné pozornosti zjistit měl, nejpozději však do dvou let. Pokud tak bez zbytečného odkladu neučiní nebo vadu kvůli nepozornosti zjistí nepřiměřeně pozdě, může zhotovitel v případě sporu namítnout, že právo bylo uplatněno pozdě, a soud objednateli právo z vadného plnění nepřizná. Objednateli se tedy promlčí právo z odpovědnosti za vady, pokud stavbu převezme, aniž by zhotoviteli oznámil výhrady. Z tohoto důvodu doporučujeme stavbu při převzetí pečlivě prohlédnout a všechny případné vady sepsat a oznámit zhotoviteli.

Zákon dále upravuje nároky ze skrytých vad, které se mohou na stavbě vyskytnout. Také skryté vady musí objednatel bez zbytečného odkladu oznámit zhotoviteli poté, co vadu mohl při dostatečné péči zjistit. I v tomto případě platí, že pokud vadu bez zbytečného odkladu neoznámí a zhotovitel to namítne, soud právo ze skryté vady nepřizná. Právo ze skryté vady může být přiznáno nejdéle do pěti let od převzetí stavby, ale strany si mohou délku této doby upravit odchylně. K jejímu zkrácení se ovšem nepřihlíží, pokud je objednatel slabší stranou, typicky tedy spotřebitelem. Pokud byla smlouva o dílo podepsána před 1. lednem 2014, právní režim vad vzniklých na tomto díle se řídí původní právní úpravou.

STAVBU NELZE ODMÍTNOUT KVŮLI DROBNÝM VADÁM

Výraznou změnou týkající se odpovědnosti za vady je také to, že objednatel nemůže odmítnout převzetí stavby pro ojedinělé drobné vady, které samy o sobě ani ve spojení s jinými nebrání užívání stavby funkčně či esteticky a ani ho podstatným způsobem neomezují. Dříve měl zhotovitel povinnost dodat dílo zcela bez vad, a pokud se na stavbě vyskytla i drobná vada, měl objednatel právo převzetí stavby odmítnout, čímž se zhotovitel dostával do prodlení. Zavedení nemožnosti odmítnout převzetí stavby z důvodu existence drobných vad je dozajista rozumné, protože na tak komplexním díle, jakým je stavba, se minimálně drobná vada vyskytne téměř vždy.

ZA VADY NOVĚ ODPOVÍDÁ I SUBDODAVATEL NEBO STAVEBNÍ DOZOR

Druhou nejvýznamnější změnou související s odpovědností za vady je rozšíření okruhu osob, které za vady odpovídají. Dosud platilo, že za vady díla odpovídal objednateli vždy pouze zhotovitel a ostatní, kteří se na stavbě podíleli, za vady vůči objednateli buď neodpovídali vůbec, nebo odpovídali pouze za škodu. Nově však tyto osoby (subdodavatelé, stavební dozor, projektant) odpovídají se zhotovitelem společně a nerozdílně. Všichni se však mohou odpovědnosti zprostit. Subdodavatel tím, že prokáže, že vadu způsobilo rozhodnutí zhotovitele nebo toho, kdo nad stavbou vykonával dozor. Autor stavební dokumentace zase musí dokázat, že vadu nezpůsobila chyba v dokumentaci. Stavební dozor se svojí odpovědnosti zprostí prokázáním toho, že vadu stavby nezpůsobilo selhání dozoru. A zhotovitel pak musí prokázat, že vada byla způsobena chybou ve stavební dokumentaci nebo selháním dozoru, a to za předpokladu, že byl vybrán objednatelem.

Ačkoli zákon obsahuje výše uvedené možnosti zbavit se odpovědnosti za vady pro osoby, které se na stavbě účastní, došlo k výraznému zlepšení postavení objednatele, jelikož se rozšířil počet osob, u kterých může práva z odpovědnosti za vady nárokovat. Tyto osoby budou navíc muset v případě sporu samy prokazovat, že za vady neodpovídají. Prokázání jejich odpovědnosti před soudem tedy nebude na dodavateli.

JUDr. ALEŠ LINHART, Ph.D.

partner TaylorWessing e|n|w|c Advokáti

Nový občanský zákoník i nadále upravuje odpovědnost za vady. Dílo, a tedy také stavba, má dle občanského zákoníku vadu, pokud neodpovídá smlouvě. Pokud má stavba zjevnou vadu, musí objednatel tuto vadu bez zbytečného odkladu oznámit zhotoviteli a žádat její nápravu, a to poté, kdy vadu zjistil nebo při řádné pozornosti zjistit měl, nejpozději však do dvou let. Pokud tak bez zbytečného odkladu neučiní nebo vadu kvůli nepozornosti zjistí nepřiměřeně pozdě, může zhotovitel v případě sporu namítnout, že právo bylo uplatněno pozdě, a soud objednateli právo z vadného plnění nepřizná.

Subdodavatelé, stavební dozor i projektant odpovídají se zhotovitelem společně a nerozdílně. Všichni se však mohou odpovědnosti zprostit.

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *