NOZ: Stavba jako předmět díla

S účinností nového občanského zákoníku (NOZ) dojde k 1. 1. 2014 k odstranění právního dualismu závazkového práva, a tím i úpravy obchodní a neobchodní smlouvy o dílo. Nadále bude tedy aplikovatelná jediná právní úprava smlouvy o dílo, a to jak pro vztahy mezi podnikateli, tak mezi nepodnikateli....

S účinností nového občanského zákoníku (NOZ) dojde k 1. 1. 2014 k odstranění právního dualismu závazkového práva, a tím i úpravy obchodní a neobchodní smlouvy o dílo. Nadále bude tedy aplikovatelná jediná právní úprava smlouvy o dílo, a to jak pro vztahy mezi podnikateli, tak mezi nepodnikateli.

Předlohou pro novou úpravu smlouvy o dílo se stala obchodněprávní úprava s tím, že zavádí zvláštní ustanovení týkající se některých specifik děl prováděných jako stavební práce.

Tento článek se zabývá podrobnějším přiblížením výše uvedených, jakož i dalších novinek v právní úpravě smlouvy o dílo a stavby jako předmětu díla a jejich dopadu na práva a povinnosti smluvních stran tohoto závazkového vztahu.

URČENÍ CENY

Nová právní úprava smlouvy o dílo zasáhne i do oblasti sjednání ceny stavby. S účinností nového předpisu platí, že pokud cena není určena odkazem na rozpočet, ale odkazem na skutečný rozsah práce a její hodnotu nebo na hodnotu použitých věcí a výši dalších nákladů, má objednatel právo požadovat průběžné vyúčtování dosavadního postupu prací, jakož i dosud vynaložené náklady.

Pro případ sjednání ceny podle rozpočtu se stanoví, že je-li cena ujednána pevnou částkou nebo odkazem na rozpočet, jenž je součástí smlouvy nebo který byl objednateli zhotovitelem sdělen do uzavření smlouvy, nemůže ani objednatel, ani zhotovitel žádat změnu ceny proto, že si dílo vyžádalo jiné úsilí nebo jiné náklady, než se předpokládalo. Novou úpravou je tedy přesněji vymezen zaručený rozpočet a rozpočet, který byl sjednán pouze orientačně. Při sjednání zaručeného rozpočtu pak nákladnější práce nebo vícepráce nemají zvláštní vliv na stabilitu ceny. Pokud však nastane mimořádná nepředvídatelná okolnost, tzn. okolnost srovnatelná s vyšší mocí, která dokončení díla podstatně ztěžuje, pak se zvýšení ceny připouští na základě soudního rozhodnutí. Soud tedy v krajním případě může rozhodnout i o zrušení smlouvy o dílo, jakož i o tom, jak se mezi sebou vypořádají strany ze zrušené smlouvy.

Naopak při ujednání tzv. rozpočtu daného s výhradou, že se nezaručuje jeho úplnost, nebo s výhradou, že rozpočet je nezávazný, zhotovitel může požadovat zvýšení dohodnuté ceny. Navýšit ji lze, jestliže se vyskytne potřeba činností, které do rozpočtu nebyly zahrnuty, a to zejména z důvodu, že se takové práce při sestavování rozpočtu nepředpokládaly. Pokud ale toto zvýšení přesahuje deset procent původní ceny stavby a objednatel s takovým překročením nesouhlasí, dává mu zákon právo od smlouvy odstoupit. To však nelze bez dalšího. V takovém případě mu totiž zákon ukládá zaplatit poměrnou část ceny podle rozpočtu. Jestliže by zvýšení ceny nepřekračovalo deset procent původní ceny a objednatel by s ním nesouhlasil, určí zvýšení ceny na návrh zhotovitele soud.

Smluvním stranám je i nadále dána možnost stanovit cenu díla odhadem. V tomto případě je třeba obezřetnosti. Zjistí-li totiž zhotovitel po uzavření smlouvy, že určenou cenu bude třeba podstatně překročit, je povinen to oznámit objednateli bez zbytečného odkladu a s odůvodněným stanovením nové ceny. Pokud toto oznámení neučiní bez zbytečného odkladu poté, co potřebu zvýšení ceny zjistil anebo zjistit měl a mohl, nevznikne mu právo na zaplacení rozdílu v ceně.

Pro případ, že objednatel se zvýšením ceny nesouhlasí, nová právní úprava mu dává možnost od smlouvy odstoupit, a to opět bez zbytečného odkladu poté, co je mu doručeno zhotovitelovo oznámení o vyšší ceně. Bez dalšího ale nelze odstou-pit tehdy, jestliže mu z částečného plnění zhotovitele vznikl prospěch. V takovém případě má pak povinnost zaplatit mu poměrnou část původní ceny. Když však objednatel od smlouvy o dílo neodstoupí podle shora určených pravidel, platí, že s tímto zvýšením ceny souhlasí.

SKRYTÉ PŘEKÁŽKY

Pokud byly stranami dohodnuty náležitosti smlouvy o dílo a započato s jeho prováděním a v jeho průběhu vyjde najevo, že stavbu nelze provést kvůli skrytým překážkám v místě, kde má být provedena, nebo ji není možno provést dohodnutým způsobem, je zhotovitel povinen o této skutečnosti informovat objednatele a navrhnout změnu díla. V mezidobí vyjednávání o změně díla, je zhotovitel oprávněn přerušit stavební práce. Jestliže se však smluvní strany v přiměřené lhůtě nedohodnou na změně díla, je kterákoli z nich oprávněna od smlouvy odstoupit. V takovém případě vzniká otázka, má-li zhotovitel právo na zaplacení dosud provedené části díla. Toto právo mu náleží jen v situaci, kdy překážku ani při vynaložení potřebné péče nemohl odhalit.

PROVEDENÍ STAVBY, JEJÍ PŘEVZETÍ A VADY

Změn podle NOZ doznalo i samotné provedení díla. Současná úprava obchodního zákoníku chápe provedení díla jako jeho řádné dokončení a předání objednateli. Nová úprava pojem dokončení dále definuje a podmiňuje ho tím, že je předvedena způsobilost díla sloužit svému účelu. Když si však strany sjednaly, že dokončení díla má být prokázáno provedením ujednaných zkoušek, považuje se provedení za dokončené jejich úspěšným provedením. Objednatel je povinen dokončené dílo převzít, a to s výhradami či bez výhrad, přičemž výhradami se podle nového pojetí občanskéh o zákoníku míní vytknutí vad. Zjevné vady objednatel musí vytknout při předání díla, jinak mu může být v následném soudním řízení ze strany soudu upřeno právo ze zjevné vady díla, namítne-li zhotovitel, že právo nebylo uplatněno včas.

Objednatel podle nové úpravy nadále nebude mít právo odmítnout převzetí stavby pro ojedinělé drobné vady, které samy o sobě ani ve spojení s jinými funkčně nebo esteticky nebrání užívání stavby ani ho podstatným způsobem neomezují. Objednatel tedy již nadále nebude mít možnost odmítnout dílo převzít z důvodu ojedinělých drobných vad typu prasklá dlaždička v koupelně. Nový zákoník tím chrání zhotovitele, pro kterého nepřevzetí z takových důvodů mohlo mít neblahý dopad v podobě jeho prodlení se všemi jeho důsledky.

Podstatná změna se týká záruky. Doposud byla úprava následující: V případě smlouvy o dílo podle občanského zákoníku, týkající se zhotovení/úpravy nemovité věci, měl objednatel přímo ze zákona záruku v délce 36 (v případě zhotovení stavby), resp. 18 (v případě úpravy stavby) měsíců. To znamená, že zhotovitel odpovídal nejen za vady, které existovaly v okamžiku předání (skryté vady), ale i za vady, které se vyskytly v záruční době.

Naopak v případě smlouvy uzavřené podle obchodního zákoníku záruka ze zákona dána není a existuje pouze odpovědnost za (skryté) vady, které musejí být oznámeny (v případě staveb) ve lhůtě 5 let od předání.

Nový občanský zákoník již se zákonnou zárukou nepočítá, a pokud nebude výslovně sjednána, bude zhotovitel odpovídat pouze za skryté vady, které musí objednatel oznámit bez zbytečného odkladu poté, co je mohl při dostatečné péči zjistit, nejpozději však do pěti let od převzetí stavby. Tato změna se dotkne především spotřebitelů, kteří si nově budou muset záruku za vady sjednávat (doposud ji měli ze zákona).

Smluvní strany si mohou sjednat kratší než shora uvedenou pětiletou dobu, avšak jen za předpokladu, že jsou ve stejném právním postavení, čili jedna ze stran není stranou slabší, tj. spotřebitelem. Stejná úprava ohledně skrytých vad bude platit pro skryté vady projektové dokumentace a jiných obdobných plnění.

Další z novinek, kterou zavádí nová úprava, je zavedení solidární odpovědnosti za vady stavby zhotovitele a subdodavatele zhotovitele, jakož i dodavatele stavební dokumentace nebo toho, kdo prováděl stavební dozor, když jsou vady způsobeny rovněž v důsledku chyb v jejich činnosti. Objednatel se tedy nemusí nadále obracet se svým právem z odpovědnosti za vady jenom na zhotovitele, ale pokud jde o rozsah toho, co sami dodali nebo čím se na stavbě podíleli, i na shora jmenované subjekty. Vznikat budou práva a povinnosti mezi osobami, které spolu nejsou v žádném smluvním vztahu. Nový předpis tak popírá zásadu výlučné odpovědnosti zhotovitele, podle které zhotovitel, pokud plní za pomoci jiné osoby, odpovídá tak, jako by plnil sám. Nově tedy vzniknou jacísi ručitelé za vady s nejasně vymezenou odpovědností, přičemž tyto osoby jsou sice podle nového předpisu zavázány solidárně, tj. společně a nerozdílně, ale jejich odpovědnost je omezena rozsahem jejich činnosti. Nová úprava rovněž připouští možnost zhotovitele i těchto osob zprostit se za určitých podmínek povinnosti z vady stavby. Subdodavatel zhotovitele se své povinnosti zprostí, prokáže-li, že vadu způsobilo jen rozhodnutí zhotovitele nebo toho, kdo nad stavbou vykonával dozor. Dodavatel stavební dokumentace se jí zprostí, prokáže-li, že vadu nezpůsobila chyba ve stavební dokumentaci a osoba vykonávající dohled nad stavbou se může své povinnosti zprostit, prokáže-li, že vadu stavby nezpůsobilo selhání dozoru.

Ohledně nároků a práv z vadného plnění, vychází nová právní úprava z úpravy současné, jež je obsažena v obchodním zákoníku a která odkazuje na použití úpravy o kupní smlouvě. Ta objednateli přiznává právo na odstranění vady, právo na přiměřenou slevu z ceny díla nebo právo odstoupit od smlouvy.

S následky vadného plnění souvisí i úprava záruky za jakost. Má-li dílo vadu při předání objednateli, resp. v době přechodu nebezpečí škody na objednatele, vzniká zhotoviteli povinnost z vadného plnění. Po této době vzniká zhotoviteli odpovědnost pouze tehdy, pokud porušil některou ze svých povinností a plnění se v důsledku toho stalo vadným. Rozšíření této odpovědnosti je možné jen na základě výslovného prohlášení zhotovitele o poskytnutí záruky v rámci smluvních ujednání, kdy zhotovitel prohlásí, že dílo bude po určitou dobu vykazovat smluvními stranami dohodnuté vlastnosti, přičemž záruční doba počíná běžet převzetím stavby.

KONTROLA STAVEBNÍCH PRACÍ

Jednou ze zásad při zhotovení stavby na objednávku je, že zhotovitel nese nebezpečí škody na věci nebo zničení stavby až do jejího předání. Smluvní strany si nicméně mohou ujednat, že objednatel je oprávněn kontrolovat předmět díla na určitém stupni jeho provádění. Bude-li tak sjednáno, je povinností zhotovitele pozvat objednatele ke kontrole. Pokud tak neučiní včas, nebo pozve-li ho ve zřejmě nevhodné době, musí objednateli umožnit dodatečnou kontrolu a uhradit mu náklady s ní spojené. V případě, že se objednatel ke kontrole nedostaví, ač byl zhotovitelem řádně pozván, je zhotovitel oprávněn pokračovat v provádění díla bez jakýchkoli pro něho nepříznivých následků.

PRÁVNÍ REŽIM SMLUV O DÍLO UZAVŘENÝCH PŘED ÚČINNOSTÍ NOZ

Na samý závěr je nutno zmínit pravidla pro právní režim uzavírání nejen smluv o dílo před a po nabytí účinnosti NOZ. Co se týká právního režimu smluv o dílo uzavřených před účinností nového zákona včetně důsledků z nich vyplývajících, stanoví nový občanský zákoník ve svých přechodných ustanoveních, že pokud byla smlouva o dílo uzavřena před jeho účinností, doběhne ve svém režimu až do zániku závazků jí založených ve své původní právní úpravě. Z přechodných ustanovení dále vyplývá, že starým režimem se budou řídit i ujednání týkající se zajištění splnění povinností ze smluv uzavřených před účinností nové právní úpravy. V obou případech je však možno úpravu podle starého právního režimu vyloučit výslovným ujednáním smluvních stran. Strany si tedy mohou ve smlouvách sjednat přechod na nový právní režim. Je vhodné doplnit, že soukromá práva a povinnosti, vzniklá na základě veřejných zakázek zahájených před datem nabytí účinnosti nového občanského zákoníku, se posuzují podle právního předpisu účinného v době zahájení veřejné zakázky. Pokud tedy byla veřejná zakázka zahájena před nabytím účinnosti nového občanského zákoníku, bude se např. uzavírání smluv, posuzování smluvní dokumentace a podobně řídit dosavadními právními předpisy.

Z uvedeného je zřejmé, že ani nová právní úprava nedává jednotný rámec pro právní úpravu smlouvy o dílo se stavbou jako předmětem díla. Bude třeba aplikovat jak obecná ustanovení smlouvy o dílo a smlouvy kupní, tak speciální ustanovení vztahující se ke stavbě jako předmětu díla. Není však sporu, že i tak nový občanský zákoník posouvá úpravu smlouvy o dílo a stavby jako takové alespoň v teoretické rovině. Otázkou času bude, jak se nové pojmy a instituty osvědčí v praxi.

Mgr. ALŽBĚTA SVOBODOVÁ, LL.M.

advokátní koncipientka

JUDr. PETR DOBEŠ, LL.M.Eur., Ph.D.

advokát TaylorWessing e|n|w|c advokáti

Objednatel podle nové úpravy nadále nebude mít právo odmítnout převzetí stavby pro ojedinělé drobné vady, které samy o sobě ani ve spojení s jinými funkčně nebo esteticky nebrání užívání stavby ani ho podstatným způsobem neomezují.

Změny se budou týkat rovněž velkých dopravních staveb.

ILUSTRAČNÍ FOTO: ARCHIV HN

Nová úprava zavádí i solidární odpovědnost za vady stavby zhotovitele a subdodavatele zhotovitele.

ILUSTRAČNÍ FOTO: IVAN RYŠAVÝ

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *