Opuštěné nemovitosti: S čím přichází nový zákoník?

V souvislosti s projednáváním nového občanského zákoníku (schválen a vydán pod č. 89/2012 Sb.) upoutala pozornost médií navrhovaná úprava týkající se osudu opuštěných nemovitostí, zejména budov. Televize a noviny se předbíhaly se senzačními zprávami o »znárodňování« chátrajících objektů...

V souvislosti s projednáváním nového občanského zákoníku (schválen a vydán pod č. 89/2012 Sb.) upoutala pozornost médií navrhovaná úprava týkající se osudu opuštěných nemovitostí, zejména budov. Televize a noviny se předbíhaly se senzačními zprávami o »znárodňování« chátrajících objektů a někteří starostové se těšili, jak jejich obec již zanedlouho vyřeší problém zanedbaných staveb hyzdících tvář jejich městečka.1)


Tento zájem nepochybně ukazuje, že opuštěné nemovitosti představují skutečně palčivý problém. Především u některých staveb není po mnoho let vykonáváno vlastnické právo, které zahrnuje povinnost udržovat stavbu v řádném stavu /srov. např. § 154 odst. 1 písm. a) stavebního zákona/. U mnoha nemovitostí není ani déle než dvě desítky let po obnově demokratického právního řádu jejich vlastník znám. U jiných jde o právnické osoby nevyvíjející fakticky žádnou činnost, které je nemožné jakkoli kontaktovat, natož přinutit, aby o nemovitosti ve svém vlastnictví řádně pečovaly. Výsledkem je postupné rozpadání staveb, které je nejenom nepříjemné z hlediska estetického. V mnoha případech tyto ruiny přímo ohrožují životy a zdraví kolemjdoucích, případně okolní obyvatele a nemovitosti například z hlediska hygienického a požárního.

Nejde jen o budovy, nýbrž i o pozemky, často tvořící součást zemědělsky obdělávaných lánů, které zemědělské firmy obhospodařují pouze na základě »zvykového práva«, aniž by uzavřely s jejich vlastníkem nájemní či jinou smlouvu a aniž by kdy za toto užívání platily jakýkoli nájem a aniž by kdy byly vlastníkem pozemku byť i jen kontaktovány. U některých pozemků rovněž jejich vlastník není vůbec znám a nejsou ani jakkoli obdělávány či užívány.

NEJEN ČESKÝ PROBLÉM

Ukazuje to například světově rozšířený fenomén squattingu, který reaguje na četné opuštěné nemovitosti tím, že jsou prostě obsazeny lidmi bez vlastního bydlení. Některé země (např. Velká Británie) dokonce tomuto obsazování opuštěných nemovitostí poskytují určitou právní ochranu. Vlastník nemovitosti ponechané po určitou dobu bez řádného užívání se pak nemůže proti svémocnému obsazení své nemovitosti nijak bránit a mezi squattery a vlastníkem nemovitosti vzniká vztah do jisté míry obdobný nájmu.

SOUČASNÁ PRÁVNÍ ÚPRAVA

Česká úprava však nešla cestou ochrany squattingu, některá citovaná očekávání týkající se snadného řešení problému opuštěných nemovitostí je ovšem rovněž nutno korigovat. Předně je potřeba uvést, že nejde o žádnou závratnou novinku. Právní úpravu této problematiky, byť velmi stručnou a ne zcela vyhovující, obsahuje i současný občanský zákoník (zákon č. 40/1964 Sb.). Podle § 135 odst. 4 dosavadního občanského zákoníku se totiž na opuštěné věci včetně nemovitostí aplikuje právní úprava věcí ztracených a nalezených. To znamená, že opuštěná nemovitost se stává vlastnictvím obce, na jejímž území se nachází. Celý problém spojený s aplikací tohoto ustanovení je spojený s pojetím opuštění věci (nemovitosti) jakožto projevu vůle dosavadního vlastníka směřujícího k zániku jeho vlastnického práva (srov. např. nález Ústavního soudu ze dne 26. 4. 2005, sp. zn. I. ÚS 696/2002).

Pouhá absence údržby či užívání nemovitosti tedy nepostačuje k tomu, aby vlastnické právo přešlo na obec. I v případě, že se úmysl vzdát se vlastnického práva dovodí z okolností, nemá obec, které vlastnické právo k nemovitosti vznikne, právní jistotu, že původní vlastník či jeho právní nástupce vlastnické právo nebude v budoucnu znovu uplatňovat. Ani cesta žaloby na určení vlastnického práva soudem v takových případech nebývá nejsnadnější, neboť vede ke zdlouhavému soudnímu řízení komplikovanému zpravidla tím, že žalovaný (dosavadní vlastník) nebývá kontaktní. Zkrátka dosavadní úprava se v praxi příliš neosvědčila.

NOVÁ ÚPRAVA – JEDNA PODSTATNÁ ZMĚNA

Nový občanský zákoník, který bude aplikován až od začátku roku 2014, vlastně ve vztahu k opuštěným nemovitostem přináší jen málo změn. Podstatná je jediná věta v § 1050 odst. 2, která říká: »Nevykonává-li vlastník vlastnické právo k nemovité věci po dobu deseti let, má se za to, že ji opustil.«

Zákon tedy stanoví nevyvratitelnou právní domněnku, že pokud není po dobu 10 let vlastnické právo k nemovitosti vykonáváno (nemovitost není udržována či užívána vlastníkem ani jinými osobami odvozujícími svá práva od něj – např. nájemci) vlastník nemovitost opustil a tím pozbyl vlastnické právo. Vlastnické právo v takovém případě nenabývá obec, jak tomu bylo doposud, ale stát. Nabytí vlastnictví obcí bylo obsaženo i v původním vládním návrhu občanského zákoníku, avšak v průběhu projednávání v Poslanecké sněmovně došlo v tomto ohledu ke změně. Snad kvůli obavám, aby nabytí vlastnického práva k zchátralým nemovitostem či troskám obce nezatěžovalo.

MNOHO STAROSTŮ BUDE ZKLAMÁNO

Důležitý háček v této souvislosti je skrytý v přechodných ustanoveních nového občanského zákoníku v § 3067, který stanoví, že desetiletá lhůta pro vznik domněnky opuštění nemovitosti se počítá až od účinnosti tohoto zákona. Z toho vyplývá, že chátrající neužívané nemovitosti se budou dále rozpadat ještě minimálně do začátku roku 2024, než přejdou případně do vlastnictví státu. Očekávání některých starostů, že nový občanský zákoník přinese rychlé řešení problematických ruin zatěžujících jejich okolí, tedy bude rozhodně zklamáno.

 

Poznámka

1) Stát chce znárodňovat opuštěné budovy. Umožní to věta nového občanského zákoníku: Hospodářské noviny 17. 10. 2011. Co s chátrajícími domy? Stát je znárodní: ČT24 17. 10. 2011.

 

ALEŠ ROZTOČIL
advokát advokátní kanceláře Havel, Holásek & Partners

 

 

Dlouhodobě opuštěný je i činžovní důn Na Kocandě v Praze 1, kde se v roce 1890 narodil významný český vědec a nositel Nobelovy ceny Jaroslav Heyrovský.
ILUSTRAČNÍ FOTO: DAGMAR HOFMANOVÁ

Aleš Roztočil: »Nový občanský zákoník, který bude aplikován až od začátku roku 2014, vlastně ve vztahu k opuštěným nemovitostem přináší jen málo změn.«
FOTO: ARCHÍV

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *