Pachtovní smlouvy podle NOZ a jejich odlišení od smluv nájemních

Nový občanský zákoník /NOZ/ - zákon č. 89/2012 Sb. - vrací v ustanoveních § 2332 až § 2357 do českého právního řádu institut pachtu. Rozdílně od nájmu, kdy má nájemce právo věc užívat, se pachtovní smlouvou zakládá pachtýři právo věc užívat i požívat. Vymezení pachtovní smlouvy nalezneme v úvodním...

Nový občanský zákoník /NOZ/ – zákon č. 89/2012 Sb. – vrací v ustanoveních § 2332 až § 2357 do českého právního řádu institut pachtu. Rozdílně od nájmu, kdy má nájemce právo věc užívat, se pachtovní smlouvou zakládá pachtýři právo věc užívat i požívat. Vymezení pachtovní smlouvy nalezneme v úvodním ustanovení § 2332. Pachtovní smlouvou se propachtovatel zavazuje přenechat pachtýři věc k dočasnému užívání a požívání a pachtýř se zavazuje platit za to propachtovateli pachtovné nebo poskytnout poměrnou část výnosu z věci.

JAK ODLIŠIT SMLOUVU PACHTOVNÍ A NÁJEMNÍ?

V obecném zákoníku občanském (č. 946/ /1811 Sb. z. s.) byl rozdíl nájemní a pachtovní smlouvy řešen v ustanovení § 1091: »Lze-li užívati pronajaté věci bez dalšího vzdělávání, nazývá se taková smlouva smlouvou nájemní; lze-li ji však užívati jen pílí a přičiněním, nazývá se smlouvou pachtovní. Byly-li smlouvou současně pronajaty věci prvého i druhého druhu; budiž smlouva posuzována podle povahy hlavní věci«.

»Píle a přičinění« již v NOZ nejsou obsaženy jako základní dělicí linie mezi smlouvou nájemní a pachtovní, je však v jiné podobě v ustanovení § 2336 – povinnost pachtýře pečovat o propachtovanou věc jako řádný hospodář. Vlastní přičinění se však objevuje v textu důvodové zprávy k ustanovení § 2333. Vztah k úpravě smlouvy nájemní nalezneme v ustanovení § 2341: »Není-li v ustanoveních tohoto oddílu stanoveno něco jiného, použijí se pro pacht přiměřeně ustanovení o nájmu«.

Srovnání nájmu a pachtu – viz box.

PŘEDMĚT PACHTU, ÚPLATNOST – PACHTOVNÉ

Předmětem pachtu podle NOZ může být z povahy věci jen věc plodivá, plodonosná, přinášející výnos, ať již jsou výnosem plody naturální nebo civilní (viz Osnova občanského zákoníku, Plzeň, Aleš Čeněk, 2009, s. 428 an.). Pravidelným rysem pachtu je pachtýřovo vlastní přičinění. Pachtýř vlastní prací nebo jinou činností obhospodařuje věc tak, aby přinášela plody nebo užitky (výnos), a pachtýř si tento výnos přivlastňuje. Účelem pachtu však není drancování propachtované věci, proto je pachtýřovo právo na výnos spojeno s povinností péče řádného hospodáře (viz ustanovení § 2336).

Pachtovní smlouva je smlouvou úplatnou (viz ustanovení § 2332/1). Pachtýř platí propachtovateli pachtovné nebo poměrnou část výnosu z věci.

SKONČENÍ (PRODLOUŽENÍ) DOBY TRVÁNÍ PACHTU

Propachtuje-li pachtýř propachtovanou věc jinému, přenechá-li ji jinému k užívání nebo změní-li hospodářské určení věci anebo způsob jejího užívání nebo požívání bez propachtovatelova předchozího souhlasu, může propachtovatel vypovědět pacht bez výpovědní doby (§ 2334).

Je-li pacht ujednán alespoň na dobu tří let, může strana vyzvat v době ne kratší než šest měsíců před uplynutím ujednané doby druhou stranu, aby sdělila, zda hodlá v pachtu pokračovat, s tím, že vysloví-li druhá strana do tří měsíců od doručení výzvy svůj souhlas, prodlouží se pacht o dobu, na kterou byl původně ujednán; jinak pacht skončí v původně ujednané době (§ 2338).

Pacht ujednaný na dobu neurčitou lze vypovědět v šestiměsíční výpovědní době tak, aby skončil koncem pachtovního roku. Byla-li smlouva uzavřena v písemné formě, vyžaduje i výpověď písemnou formu (§ 2339).

VYBRANÁ PRVOREPUBLIKOVÁ JUDIKATURA K PACHTU

»V tom směru jest v prvé řadě rozhodnou otázka, zda se jedná o nájem či o pacht. Po této stránce jest přisvědčiti názoru soudu prvého, že jde o poměr nájemní. Poukazuje se na správné odůvodnění soudu prvého, k němuž jest vůči vývodům odvolání dodati, že dle nesporného přednesu stran byl dán do nájmu dům pozůstávající z obchodní místnosti, bytu a dvou parcelních čísel, tvořících dvůr domu; předmětem smlouvy bylo užívání těchto místností; pokud se týče domu, nikoli však provozování hostinství, nebyl tedy dán do pachtu hostinec, nýbrž dány do nájmu místnosti, třeba za účelem, aby v nich žalovaní provozovali hostinskou živnost. Poněvadž se jedná o nájem, smlouvu nájemní pak dle min. nar. ze dne 9. února 1919, čís. 62 sb. z. a n., lze vypověděti pouze se svolením soudu, toto svolení však prokázáno není, nemůže výpověď nabýti právního účinku a nutno ji již proto zrušit výrokem soudu, vyneseným ve formě stanovené §em 572 c. ř. s. (Rozh. ze dne 28. září 1920, Rv II 222/20.).«

Mgr. JAN HRABÁK, Ph.D.

Mgr. LUKÁŠ NOHEJL

Advokátní kancelář Kaplan & Nohejl

Ve druhé části článku, zařazené do následujícího vydání Moderní obce, se budeme věnovat dopadům nové právní úpravy do oblasti vodárenského sektoru a zaměříme se na smlouvy o nájmu a provozování vodárenské infrastruktury z hlediska NOZ.

Srovnání nájmu a pachtu

Nájem Pacht
1. užívání věci užívání a požívání – braní plodů a užitků (výnosů) a nabývání vlastnictví k nim
2. dočasnost dočasnost
3. úplata – nájemné úplata – pachtovné nebo část výnosu, případně kombinace
4. druhy – obecný, nájem bytu a domu, prostoru sloužícího podnikání, podnikatelský pronájem věcí movitých, nájem dopravního prostředků a ubytování druhy – obecný, zemědělský pacht (§ 2345 NOZ), pacht závodu (§ 2349 NOZ)
5. písemná forma – jen u nájmu bytu a u některých úkonů stran (např. souhlasy nebo ukončení) není výslovně stanovena písemná forma
6. Nájemce UŽÍVÁ: (§ 2213 NOZ): Nájemce je i bez zvláštního ujednání povinen užívat věc jako řádný hospodář k ujednanému účelu, nebo není-li ujednán, k účelu obvyklému, a platit nájemné. Pachtýř UŽÍVÁ, POŽÍVÁ PLODY a PEČUJE: (§ 2336 NOZ): Pachtýř pečuje o propachtovanou věc jako řádný hospodář.
7. Vady pronajaté věci: § 2208 odst. 1 NOZ: Oznámí-li nájemce řádně a včas pronajímateli vadu věci, kterou má pronajímatel odstranit, a neodstraní-li pronajímatel vadu bez zbytečného odkladu, takže nájemce může věc užívat jen s obtížemi, má nájemce právo na přiměřenou slevu z nájemného nebo může provést opravu také sám a požadovat náhradu účelně vynaložených nákladů. Ztěžuje-li však vada zásadním způsobem užívání, nebo znemožňuje-li zcela užívání, má nájemce právo na prominutí nájemného nebo může nájem vypovědět bez výpovědní doby. Vady propachtované věci: § 2337 odst. 1 a 2 NOZ: Neodstraní-li propachtovatel vadu věci, kterou má povinnost odstranit, bez zbytečného odkladu, a klesne-li proto výnos z propachtované věci pod polovinu běžného výnosu, má pachtýř právo na slevu z pachtovného; odstraní-li vadu sám, má právo na náhradu vynaložených nákladů. Jedná-li se o vadu, která zásadním způsobem ztěžuje, nebo i znemožňuje požívání propachtované věci tak, že z ní lze nanejvýš dosáhnout jen nepatrný výnos, má pachtýř právo na prominutí pachtovného nebo na vypovězení pachtu bez výpovědní doby.
8. Právní úprava: § 2201 až 2331 Právní úprava: § 2332 až 2357 + přiměřené použití ustanovení o nájmu
9. Přechodné ustanovení: § 3074: Nájem se řídí NOZ ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. Přechodné ustanovení: § 3074 poslední věta: To neplatí pro nájem movité věci ani pro pacht.

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *