Kategorie:
Různé

Smlouva o budoucí kupní smlouvě

Naše obec má v úmyslu prodat sportovní areál, jehož výstavbu v minulosti zahájila, avšak nyní se nám nedostává prostředků na jeho dostavbu. Rádi bychom se zájemcem nejdříve uzavřeli smlouvu o budoucí kupní smlouvě tak, abychom měli jistotu, že před převodem vlastnictví bude mít zajištěny finanční...

Naše obec má v úmyslu prodat sportovní areál, jehož výstavbu v minulosti zahájila, avšak nyní se nám nedostává prostředků na jeho dostavbu. Rádi bychom se zájemcem nejdříve uzavřeli smlouvu o budoucí kupní smlouvě tak, abychom měli jistotu, že před převodem vlastnictví bude mít zajištěny finanční prostředky na dokončení stavby. Existují v této souvislosti nějaké specifické povinnosti pro obec?

Obec jako vlastník může se svým majetkem disponovat v zásadě všemi způsoby, které mohou využívat i ostatní vlastníci, tedy včetně uzavření smlouvy o budoucí kupní smlouvě. Je ovšem nutné, aby splnila též všechna specifická omezení, která pro ni jako veřejnoprávní korporaci vyplývají ze zákona č. 128/2000 Sb., o obcích (obecní zřízení), v platném znění.


Především je třeba upozornit na povinnost zveřejnit tzv. záměr prodeje nemovitosti podle § 39 odst. 1 zákona o obcích. Tato povinnost se sice výslovně týká prodeje nemovitého majetku, tj. uzavření kupní smlouvy, z povahy věci je však nutné ji vztáhnout i na uzavírání smlouvy o budoucí kupní smlouvě, jíž by mělo být disponováno s obecní nemovitostí. Podle § 50a občanského zákoníku totiž vzniká obci uzavřením smlouvy o budoucí kupní smlouvě soudně vynutitelná povinnost následně kupní smlouvu, pokud budou splněny všechny sjednané podmínky, uzavřít (srov. právní závěry plynoucí z rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 31. srpna 2011, sp. zn. 33 Cdo 128/2009). »Odvozená« povaha smlouvy o budoucí kupní smlouvě od samotné kupní smlouvy na prodej obecní nemovitosti pak rovněž znamená, že její uzavření musí předem schválit zastupitelstvo obce podle § 85 písm. a) zákona o obcích, a to pod sankcí neplatnosti smlouvy o budoucí kupní smlouvě ve smyslu § 41 odst. 2 zákona o obcích. Lze dodat, že ve zveřejněném záměru je vhodné výslovně upozornit na »dvoufázový« postup při prodeji, tj. uzavření smlouvy o budoucí kupní smlouvě a následné uzavření kupní smlouvy, není to však nezbytné (postačí tedy, pokud záměr obecně označí zamýšlenou dispozici jako prodej, neboť tato dvoufázovost je z tohoto hlediska již jen »technickou podrobností« realizace prodeje).

Určité otázky mohou vznikat i v souvislosti s následným uzavíráním kupní smlouvy. Především může být položen dotaz, zda musí být i před uzavřením kupní smlouvy (znovu) zveřejněn záměr podle § 39 zákona o obcích. Některé názory říkají, že nikoli, neboť splnění této povinnosti se z povahy věci (možnost soudního rozhodnutí o uzavření kupní smlouvy ve smyslu § 50a odst. 2 občanského zákoníku) »přesunuje« do fáze před uzavřením smlouvy o budoucí kupní smlouvě, jiné naopak akcentují možnost zániku povinnosti smluvních stran kupní smlouvu uzavřít, pokud se změní poměry (§ 50a odst. 3 občanského zákoníku), a povinnost zveřejnit záměr dovozují. Judikatura k této otázce dostupná není a oba názory argumentačně obstojí. Z tohoto důvodu lze doporučit, aby záměr byl z opatrnosti raději zveřejněn i před samotným uzavřením kupní smlouvy.

Podobně diskusní a sporná je i odpověď na otázku, zda by o uzavření kupní smlouvy mělo být znovu rozhodováno zastupitelstvem obce ve smyslu § 85 písm. a) zákona o obcích. I zde lze s ohledem na výše uvedené názory spíše doporučit, aby zastupitelstvo rozhodlo znovu, neboť může dospět k závěru, že podmínky se změnily natolik, že povinnost obce uzavřít kupní smlouvu ze zákona zanikla (§ 50a odst. 3 občanského zákoníku). Snad jedinou výjimku by bylo možno připustit tam, kde by smlouva o budoucí kupní smlouvě obsahovala úplný text kupní smlouvy (v praxi někdy bývá zpracovaná kupní smlouva již přílohou smlouvy o budoucí kupní smlouvě) a pokud by podmínky pro její uzavření byly jednoznačně a nezpochybnitelně splněny. V takovém případě by zřejmě již nebylo nutné de facto znovu schvalovat její uzavření a starosta by mohl smlouvu podepsat i bez dalšího rozhodnutí zastupitelstva (to svou vůli již jednoznačně ustavilo) a starosta by zde vlastně jednal již jen v intencích této vůle, jak připouští nález Ústavního soudu ze dne 11. května 2005, sp. zn. II. ÚS 87/04.

 

JUDr. ADAM FUREK
právník

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *