Rozsáhlé logistické areály či průmyslové zóny bývají doslova požehnáním pro okolní obce, neboť jejich obyvatelům poskytují pracovní příležitosti. Jenže desítky hektarů vybetonovaných ploch leckdy nastolují i palčivou otázku: Jak se vypořádat s odtokem dešťových areálových vod, které mohou znamenat i místní povodňové riziko? Příklad ze severního okraje Prahy ukazuje, že spolupráce obcí s investorem je možná také v tomto směru.
Do roku 2007 má být mezi obcemi Zdiby a Klecany severně od Prahy v sousedství dálnice D8 postupně dokončen 36hektarový logistický areál Northpoint D8 Distribution Park. První etapa jeho výstavby byla uzavřena již letos v červnu, kdy tam na ploše 1,4 hektaru začalo fungovat první distribuční centrum jako zázemí společnosti VF Europe, dodávající na český trh oblečení.
Developerem projektu Northpoint D8 Distribution Park je společnost Nový Karlín Development Partners (NKDP), která na českém trhu řídí projekty v celkové investiční hodnotě přes šest miliard korun. Zahraničním investorem projektu je The Europa Fund, uzavřený investiční realitní fond, který je spravován londýnskou společností Europa Capital Partners a pro investice do nemovitostí v ČR, Polsku a Maďarsku vyčlenil až 30 procent svého kapitálu.
Už jen příchod prvního uživatele přinesl zhruba 140 nových pracovních míst, především ve dvousměnném provozu skladů. Postupně do roku 2007 má v areálu vzniknout kolem 800 pracovních příležitostí, což pro místní obyvatelstvo postižené mj. propouštěním ve firmě Aero Vodochody představuje velmi zajímavou informaci.
ODTOK DEŠŤOVÝCH VOD SE ZVÝŠÍ JEDENÁCTKRÁT
Od počátku přípravy projektu však bylo také jasné, že odtok dešťových vod z nového areálu může ohrozit obce v povodí Máslovického (Hoštického) potoka. Již předchozí odvodnění dálnice D8 tam změnilo dosavadní odtokové poměry. Společnost MV projekt, s. r. o., ve své hydrologické a hydrotechnické studii zabývající se likvidací dešťových a splaškových vod v povodí potoka vypočetla, že roční odtok dešťových vod ze stávajících areálů a dálnice v dané lokalitě představuje zhruba 68 300 m3, které musí potok odvést. V konečném maximalistickém stavu, vycházejícím z dostupných záměrů a výhledů schválených územních plánů, by roční odtok dosáhl 770 896 m3 vody, což 11,3krát převyšuje současné odtokové poměry dešťových areálových vod. Už nyní, jak upozorňuje Ing. Martin Valečka, jednatel a ředitel MV projektu, při dvacetileté vodě dochází v tomto území k lokálním záplavám.
Starosta obce Vodochody JUDr. Vladimír Palák shrnuje stanovisko dotčených obcí v povodí potoka: "Protože by podle zpracované studie současná regulace potoka nepostačovala rozvoji celého spádového území, byli jsme nuceni při územním a stavebním řízení uzavřít s developerem smlouvu, která vytváří předpoklady pro budoucí úpravu koryta potoka s dostatečnou protipovodňovou ochranou především obcí Hoštice a Vodochody."
ROLE SVAZKU OBCÍ A ROLE DEVELOPERA
V budoucích vztazích s developerem bude hrát významnou roli svazek obcí Dolní Povltaví, který nyní zakládají obce Vodochody a Klíčany, přičemž se počítá i s obcí Máslovice (v době naší uzávěrky ještě k tomu neexistovalo rozhodnutí jejího zastupitelstva - pozn. redakce). "Svazek obcí by měl kvalitativně završit prvotní kroky jednotlivých obcí v územním a stavebním řízení, neboť bude mít větší možnosti získat dotace na vybudování stavebních děl na potoce, jako by byl poldr či regulace dalších částí koryta," poznamenává JUDr. Vladimír Palák.
Role developera podle něho spočívala v tom, že jménem vlastníka dešťové kanalizace sjednal smluvní podmínky s obcemi, kde bez souhlasu obce Vodochody na tuto kanalizaci nenechá připojit žádný jiný subjekt. Společnost NKDP se rovněž jménem vlastníka objektu smluvně zavázala provést stavební úpravy, jak byly definovány ve studii protipovodňových opatření v povodí potoka, jejíž pořízení i sama uhradila.
Starostův pohled na roli svazku obcí a roli developera se v podstatě překrývá s názorem jednatele NKDP Romana Řeháka. Ten totiž úlohu svazku obcí vidí v tom, že:
zajišťuje soulad s územně plánovací dokumentací;
tvoří formální a organizační strukturu žadatele o příspěvky z národních i evropských fondů;
při realizaci protipovodňových opatření je smluvním partnerem se státními orgány a dodavateli stavebních prací.
Developer pak:
financuje a koordinuje projektovou přípravu;
financuje rozdíl mezi zdroji z fondů a celkovými investičními náklady;
plní funkci vyjednávače při financování výstavby z dostupných infrastrukturních fondů.
Roman Řehák v té souvislosti zdůrazňuje, že developer i silný zahraniční investor mají jak silný odborný tým, tak cenné zkušenosti při získávání finančních prostředků z fondů Evropské unie. V Česku však ještě ne všechny obce dokážou takové zázemí investorů na svých katastrálních územích plně docenit a využít.
Proces vyjednávání podmínek územního rozhodnutí Roman Řehák označuje za "specifickou českou cestu tvorby PPP projektů" (Public Private Partnership- Partnerství veřejného a soukromého sektoru). V Klíčanech developer přispívá na projekt a budování dešťové kanalizace ve Zdibech podporuje vybudování splaškové kanalizace, v Sedleci finančně podpořil výstavbu vodovodu. Za studii protipovodňových opatření v povodí Máslovického (Hoštického) potoka developer zaplatil 300 tisíc korun.
Investor i developer považují svoji účast na rozvoji obcí dotčených výstavbou logistického areálu, stejně jako svůj podíl na protipovodňových opatřeních za pevnou součást své firemní kultury. Přitom tato finanční spoluúčast představuje zhruba 10 procent celkových investičních nákladů na vybudování infrastruktury logistického areálu. Roman Řehák ovšem na konto české legislativy poznamenává, že z valné většiny jde o nedaňové náklady. To je asi i jeden z důvodů, proč se v české praxi při výstavbě logistických center a průmyslových zón podobné spolupráci obcí s developery a investory dosud příliš nedaří. "Navíc tzv. první generace developerů přišla s čistě spekulativními záměry a v jejich rozpočtech nebylo místo na vyvolané investice," říká Roman Řehák. "Také obce se po prvních negativních zkušenostech teprve učí, jak využít kombinaci nepsaných pravidel a dostupných legitimních postupů pro zajištění peněz na svůj rozvoj."
NOVÝ POLDR POMŮŽE I ŽIVOTNÍMU PROSTŘEDÍ
Jedním z prvních protipovodňových opatření má být výstavba retenční nádrže pro dešťové vody s plochou 1,15 hektaru a stálém nadržení zhruba 9 tisíc m3 vody. Předpokládá to i uvedená studie, zpracovaná společností MV projekt. Při příchodu stoleté vody by se plocha nádrže rozšířila na 2,55 hektaru s retenčním objemem 39 tisíc m3 vody. Jednatel MV projektu Ing. Martin Valečka má za to, že nádrž by mohla sloužit nejen pro zadržování dešťových vod z logistického areálu, nýbrž i jako poslední dočišťovací stupeň pro intenzifikovanou centrální čistírnu odpadních vod Klíčany a čistírnu odpadních vod pro zamýšlené nedaleké sídliště rodinných domů. Byla by však také dostatečně velkou požární nádrží a představovala by cenný krajinotvorný prvek v území, v němž větší vodní plocha chybí. Navíc by v období sucha zajišťovala stabilní průtok vody korytem Máslovického (Hoštického) potoka, kde by se lépe dařilo rybám a dalším vodním živočichům. Kvůli výstavbě nádrže by se ani nemusely aktualizovat územní plány obcí.
Kdo by měl být vlastníkem nádrže, či kdo by ji provozoval, podle starosty Vodochod JUDr. Vladimíra Paláka zatím vyřešeno není. Ing. Martin Valečka je ovšem názoru, že by se noví uživatelé v Northpoint D8 Distribution Park měli na provozních nákladech nádrže podílet podle množství vod odváděných z jimi pronajatých ploch. Vodochodský starosta zase už nyní nepochybuje o tom, že o peníze na vybudování nádrže bude možné žádat z Operačního programu Infrastruktura podporovaného ze strukturálních fondů EU, jehož opatření 3.1. Obnova environmentálních funkcí území za svůj cíl považuje prevenci a snížení ničivých následků povodní, zvýšení retenční schopnosti krajiny a zvýšení biodiverzifikace vodních toků a jejich okolí.
