Cenová mapa stavebních pozemků (CM) slouží k vyjádření vztahů na trhu s nemovitostmi, kde ilustruje dosahovanou úroveň tržních cen v daném místě a čase. Ovšem důvodů, proč se obec rozhodne zadat zpracování cenové mapy, může být...
Cenová mapa stavebních pozemků (CM) slouží k vyjádření vztahů na trhu s nemovitostmi, kde ilustruje dosahovanou úroveň tržních cen v daném místě a čase.
Ovšem důvodů, proč se obec rozhodne zadat zpracování cenové mapy, může být podle Ing. Jiřího Lokaje a Ing. Vladimíra Bajera, kteří se mj. zabývají tvorbou těchto dokumentů, více.
NEJEN PRO SOUDNÍ ZNALCE
"Tento krok město může zvolit tehdy, obchoduje-li ve větším rozsahu se svým majetkem a na trhu chce docilovat správně nastavených cen," říká inženýr Lokaj. "Ale město také může chtít poskytnout svým občanům možnost, aby se i oni dobře orientovali na trhu s nemovitostmi. Zároveň nastoluje určitou daňovou spravedlnost, neboť mapa je závazným podkladem pro soudní znalce (nikoliv pro smluvní strany), kteří podle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 121/2000 Sb. (zákon o oceňování majetku), oceňují nemovitosti pro daňové účely, ať už jde o daň z převodu nemovitostí, nebo daň dědickou a darovací, či pro všechny ostatní případy, pro něž se vyžaduje ocenění podle zvláštního předpisu. CM však může být vstřícným opatřením i vůči potenciálním investorům. Mapa vždy musí být, jak to ukládá zákon, bezplatně přístupná veřejnosti a příslušná obecně závazná vyhláška obce musí uvést, kde a kdy do mapy občan může nahlédnout. Není ovšem podmínkou, že mapa musí být k dispozici na www stránce města," říká inženýr Lokaj.
ZKUŠENOST MLADÉ BOLESLAVI
Například v Mladé Boleslavi je CM už osmým rokem každému zájemci k dispozici na odboru správy majetku města. Dotazy k údajům v CM vyřizuje odbor i písemně či telefonicky. Jeho vedoucí Ing. Stanislav Hendrych vysvětluje: "Zajistili jsme si tak informovanost o tom, která nemovitost je předmětem převodu či jiného úkonu, vyžadujícího zhotovení znaleckého posudku. Pokud bychom CM uveřejnili na internetu, určitě bychom si ušetřili práci. Ale přišli bychom o důležitý zdroj informací."
Než v Mladé Boleslavi CM vznikla, bývala tam cena zejména pozemků pro nekomerční využití často předmětem licitace i ze strany radnice.
Nynější, rok co rok v souladu se zákonem aktualizovaná CM věrohodně vyjadřuje skutečně dosahované ceny v dané lokalitě, takže rozhodování města výrazně zjednodušila. "Při prodeji pozemků, dokupování zahrádek občany apod. prakticky vždy postupujeme podle údajů v CM," podotýká šéf odboru. "Takto stanovenou cenu naprostá většina kupujících akceptuje. Pokud radnice v ojedinělých případech cenu pozemků o CM neopírá, pak jen z důvodu veřejného zájmu či jiných závažných okolností."
SBĚR DAT BÝVÁ PRACNÝ
Pro přípravu CM je výhodné, udržuje-li vedení města dobré vztahy s katastrálním úřadem. Zpracovatel totiž musí po důkladném průzkumu pohybu investorů a přelévání jejich zájmu z jedné části města do druhé, po studiu územně plánovací dokumentace apod., ze všech kupních smluv evidovaných ve sbírce listin katastrálního úřadu pracně sesbírat údaje o realizovaných cenách na jednotlivých parcelách. Listiny jsou sice veřejně přístupné, ale nepředpokládá se, že se zájemce bude probírat nikoliv jednou konkrétní, vyžádanou podle určitého parcelního čísla, nýbrž celou sbírkou listin, a to po dobu i několika týdnů. Pokud se pro některé pozemky ceny nedohledají, nebo byly realizovány před delší dobou, zákon umožňuje, aby byly zjištěny porovnáním s cenami jiných pozemků se stejným účelem, využitím a polohou.
Každoroční aktualizaci CM by pomohlo, pokud by občané - jak jim to podle zákona č. 151/1997 Sb. ukládají obecně závazné vyhlášky obcí, jimiž se CM vyhlašují - oznamovali každou sjednanou cenu městskému úřadu. Lidé však tuto povinnost zpravidla neznají a ani zákon za její nedodržení neukládá žádné sankce. Dokonce ani inženýr Hendrych si nevzpomněl na jediný případ, kdy by některý prodávající tuto svoji povinnost v Mladé Boleslavi splnil. Naštěstí především menší města mohou v případě minimálních prodejů pozemků na svém území aktualizaci vyhovět, když spolu se zpracovatelem mapy Ministerstvu financí (MF) potvrdí, že CM neztratila svoji platnost a úroveň cen dosahovaných ve městě za stavební pozemky zůstává na stejné úrovni, jaká dosud platí v tomto dokumentu.
Jinou výhodou pro město uvažující o vlastní CM je, pokud má své území už zpracované v geografickém informačním systému (GIS) či alespoň v podobě digitální katastrální mapy.
PROČ JE JICH MÁLO?
V ČR existuje pouze 19 aktivních CM. Jejich největší úbytek nastal k 30. 6. 1995, kdy pro ně MF stanovilo tvrdší pravidla. Ta zejména požadovala, aby v CM byl každý pozemek oceněn jedinou cenou a přestaly se používat přepočtové koeficienty pro ceny jednotlivých komodit. "Upřímně řečeno, dodnes - na rozdíl třeba od Mladé Boleslavi - v řadě map zůstaly zóny, na něž se vztahují skupinové ceny. Čím větší město, tím větší obvykle bývají i tyto zóny," připouští inženýr Lokaj.
Některým radnicím se zdají ceny za zpracování CM vysoké. Bereme-li však tuto mapu jako službu občanům - a také jako nástroj ke veřejné transparentnosti toho, jak radní a zastupitelstvo nakládají s majetkem města, pak například cena 10 Kč za každého obyvatele není zase až tak vysoká.
