Cesty vedoucí k celkovému ozdravění sídlišť mohou být různé. V Praze - Letňanech vsadili na opravy panelových domů provázené vznikem půdních nástaveb určených k prodeji do osobního vlastnictví a na následnou privatizaci ostatních bytů.
Státní program oprav panelových domů existuje asi tři roky, o rok mladší je program regenerace sídlišť. První program, jehož podstata spočívá v úrokové dotaci úvěrů poskytnutých na opravy, zatím využili jen 204 žadatelé; všechny žádosti byly vyřízeny kladně a představovaly opravy 284 domů. Státní příspěvek v podobě úrokové dotace činil téměř 716 mil. Kč. Druhý program, který umožňuje získat státní podporu až do 70 % rozpočtových nákladů, opět brzdí omezené možnosti státního rozpočtu.
Státní programy nevyužili
Panelové sídliště v Letňanech tvoří zhruba sto bytových domů, v nichž jsou odhadem asi čtyři tisíce bytů. Jen asi třetina jich patřila městské části a nyní jí zbylo už jen 11 budov. Asi polovina paneláků jsou domy s původně podnikovými byty bývalé Avie. Ty spolu s podnikem přešly nejdříve na korejskou společnost Daewoo, nyní je vlastní česká firma. Zbytek domů je družstevních. Jejich stáří se pohybuje od 14 do 28 let. Většina byla postavena v soustavě TO6B, konstrukční soustava VVÚ-ETA, která je dnes z hlediska kvality (nebo lépe řečeno nekvality) nejproblematičtější, tu naštěstí zastoupena není.
Prakticky ihned po převzetí domů od státu začala městská část odstraňovat jejich závady - od konstrukčních a statických přes sanace obvodových plášťů až po zateplení. Proto také starosta Ing. Josef Dobrý mohl říci větu, která není v mnoha městech a obcích příliš slyšet: "Naše panelové domy jsou v poměrně dobrém stavu."
Státní programy tu nevyužili. Program oprav panelových domů považují za málo atraktivní. Úroková dotace znamená jen malou finanční pomoc, přičemž administrativní náročnost na zpracování žádosti je obrovská. U programu regenerace sídlišť jsou finanční prostředky vyčleněné na dotace pro celou ČR tak nízké, že nemá smysl se o ně ucházet.
Ministerstvo má jiný názor
"Z kontrol jednoznačně vyplynul výrazný stimulační efekt, který tento program přináší. V místech, kde se již uskutečnila regenerace sídliště, kde se náhle ze zeleného prostředí a nových dětských hřišť "vylupují" oprýskané panelové domy, lze evidovat výrazný zájem o regeneraci a opravy samotných vlastníků bytových panelových domů. Vlastníci, ať již obce, či družstva, se informují o možnostech získání úvěru a související úrokové dotace pro komplexní regeneraci bytových objektů v rámci programu," sdělila nám Blanka Rambousková z odboru vnějších vztahů Ministerstva pro místní rozvoj. Uvedla jako příklad regeneraci sídliště Šumbark II v Havířově: "Investice státu ve formě přímé dotace ve výši necelých 40 mil. Kč do regenerace tohoto sídliště je zanedbatelná ve srovnání se skutečností, že město Havířov čerpá na jeho regeneraci úvěr 178 mil. Kč. Z jiných měst, kde proběhla či probíhá regenerace sídliště, jsou informace podobné. O znovuzískání pocitu občanů, že je nutné pečovat o obytné prostředí, nelze pochybovat."
Dokument na desetiletí
V Letňanech se však rozhodli pokračovat v cestě, na kterou se vydali prakticky ihned po převzetí domů od státu a na jejímž konci byl vznik studie regenerace bytových domů, včetně parterů a veřejných prostranství. Inspiraci získávali u německých sousedů v Kolíně nad Rýnem. Studie regenerace se týká celého letňanského sídliště, nikoli jen obecních domů. Rodila se za souběžně probíhající diskuse s občany a ve spolupráci s Útvarem rozvoje města hl. m. Prahy, který zpracoval příslušnou dokumentaci. Dopracována byla na konci roku 2001. Dokument navazuje na územní plán, jenž má platnost do roku 2010. Cíl regenerace je jasný - zlepšit celkový vzhled sídliště. Obsahuje návrhy a pravidla pro dostavby, nástavby a přístavby nových objektů, řešení parterů, včetně vnitrobloků, vznik nových hřišť, parků a další zeleně, úprav komunikací atd. Jinak řečeno - stanovuje podmínky pro jakékoli zásahy do sídliště a zavazuje všechny vlastníky domů k jejich dodržování.
Radnice zároveň hodlala ověřit možnosti regenerace na panelovém domě, který není jejím majetkem. Vybrala proto - spolu se zpracovatelem studie regenerace - jeden dům a nechala rozpracovat projektovou dokumentaci do pokročilejšího stadia pro územní řízení, včetně odhadu hrubých nákladů na dílčí stadia. Zatím se však tento projekt nepodařilo realizovat. Kdy budou záměry obsažené ve studii regenerace zcela naplněny, nelze dnes říci. Je to dlouhodobý dokument, s platností pro dobu určitě delší, než jakou obsáhne jedna generace.
SOUKROMÉ BYTY NA OBECNÍ PŮDĚ
Starosta Josef Dobrý a jeho spolupracovníci tvrdí, že byli první, kdo prosadili model nástaveb bytů na obecních panelových domech určených k prodeji soukromým vlastníkům.
V první fázi byly vytipovány domy, na nichž měly nástavby vzniknout. Návrhy s příslušnou dokumentací pak putovaly na magistrát - útvar rozvoje, který nástavby na některých domech schválil, na některých nikoliv. Poté následovala nejobtížnější fáze, jíž bylo hledání partnera, který se o vše prakticky postará. Požadovalo se po něm, aby byl schopen plnit funkci investora, developera i stavebníka. Zároveň nesměl mít přemrštěné požadavky, což znamenalo, že nebude požadovat za prodej takto vzniklých bytů přehnaně mnoho peněz. "Hlásili se i tací, kteří by chtěli byty prodávat za 30 tisíc Kč za 1 m2, ale s tím jsme nesouhlasili. Vybrali jsme si partnera, který nakonec souhlasil s 22 tisíci za 1 m2," řekl starosta. Další podmínkou, k níž se vybraný partner zavázal, byla celková oprava domu, jeho zateplení a zastřešení sedlovou střechou.
Opravy a nástavby na panelových domech se financovaly z peněz budoucích vlastníků, investora a radnice. Městskou část to vyšlo v každém případě levněji, než kdyby musela opravy hradit sama - v průměru asi 150 tisíc Kč na byt.
Jako první tímto procesem prošly tzv. dvouletkové domy, tedy ty menší, dvoupodlažní. Nástavbami na nich vznikaly většinou dva byty. Teprve po kolaudaci nástaveb začala městská část prodávat již existující byty jejich nájemníkům. "Ceny nebyly podbízivě nízké, protože jsme vycházeli z toho, že jde o majetek všech," vysvětloval Josef Dobrý. Pokud si někdo, zejména starší lidé, nemohl koupi bytu dovolit, nic se nedělo, zůstal nadále nájemníkem městské části, která se v takovém případě stala jedním z členů nově vzniklého bytového družstva.
Prostor pro další nástavby na panelových domech je ještě značný. "Kabát" v podobě nové fasády (a dalších zásadních oprav) a "čepici", již dělá nástavba a střecha, zatím dostalo asi 40 % letňanských panelových domů. Zbývající potenciál nástaveb představuje podle odhadu stovky nových bytů. Sice už nikoli na obecních domech, ale ostatní vlastníci nemají nejmenší důvod, proč uvedené možnosti nevyužít. Je pro ně výhodná, protože vše je už připraveno, musí jen dodržet pravidla obsažená v studii regenerace. Že je zájem o takto vzniklé byty obrovský a poptávka stále převyšuje nabídku, jistě není nutné dodávat.
Další brzdy
Úspěch obou státních programů je závislý především na možnostech státního rozpočtu. Když vezmeme v úvahu, že v 62 456 panelových domech s 1,165 miliónu bytů žije třetina obyvatel ČR, nejsou dosavadní výsledky nikterak oslnivé. Až dosud se totiž podařilo opravit jen něco přes 12 % tohoto bytového fondu.
Kde vzít peníze a co by přispělo k rychlejšímu tempu oprav? Starosta Josef Dobrý vidí kromě odstranění přílišné administrativní náročnosti některé další brzdy. Jednou z nich je "zatuhlost" nájemného: "Pokud majitel dům jen zateplí, nemůže zlepšení kvality bydlení touto formou promítnout do nájemného. To je nelogické. Proč by měl dům opravovat, když se mu vložené náklady nevrátí? Energetika je vůbec záležitost sama o sobě. Je chybou, že neexistuje státní energetická koncepce. Brzdou je i samotná přetrvávající regulace nájemného se všemi nectnostmi, které jsou s ní spojeny." Jako mnozí jiní doufá, že kromě finanční podpory státu se obce dočkají i určité pomoci prostřednictvím fondů EU. Dále je podle něho žádoucí finanční spoluúčast občanů; tady lze jen doufat, že se jejich životní úroveň zlepší natolik, aby byli této spoluúčasti schopni.
