Prodej nemovitostí

Postačuje v usnesení zastupitelstva obce, kterým je schvalován prodej nemovitosti, odkaz na znalecký posudek, který ale není ve chvíli rozhodování k dispozici? Občané ani zastupitelé nevědí, pro co se hlasuje. Je tento postup možný?

ODPOVĚĎ:

Podíváme-li se na obecná ustanovení o kupní smlouvě, tj. na § 588 občanského zákoníku, zjistíme její podstatné náležitosti: "Z kupní smlouvy vznikne prodávajícímu povinnost předmět koupě kupujícímu odevzdat a kupujícímu povinnost předmět koupě převzít a zaplatit za něj prodávajícímu dohodnutou cenu." Mimo jiné je zde tedy uvedeno, že musí být uhrazena dohodnuta kupní cena. To neznamená, že to musí být nutně číslo - právní teorie i judikatura považuje uvedení nepochybného a určitého způsobu za dostačující. V tomto směru by uvedení "uhradí cenu dle znaleckého posudku" postačovalo. Jenže v případě obcí je nutno pohlížet i na zákon o obcích, nikoli jen na občanskoprávní úpravu obecné kupní smlouvy. To proto, že obec je veřejnoprávní subjekt, a je proto v dispozičních právech s majetkem poměrně dost omezena. Už ustanovení § 38 zákona č. 128/2000 Sb., o obcích, (obecní zřízení) dává obecné pokyny, jak k majetku obce, kterým nemovitosti nepochybně jsou, přistupovat: Majetek obce musí být využíván účelně a hospodárně v souladu s jejími zájmy a úkoly vyplývajícími ze zákonem vymezené působnosti. Obec je povinna pečovat o zachování a rozvoj svého majetku. Nevědí-li zastupitelé, o jaké ceně vlastně hlasují, toto ustanovení rozhodně není naplňováno. Tato úprava navíc není jediná. V § 39 téhož zákona najdeme přímé pokyny, jak má probíhat nabídkové řízení: Záměr obce prodat, směnit nebo darovat nemovitý majetek, pronajmout jej nebo poskytnout jako výpůjčku obec zveřejní po dobu nejméně 15 dnů před projednáním v orgánech obce vyvěšením na úřední desce obecního úřadu, aby se k němu mohli zájemci vyjádřit a předložit své nabídky. Záměr může obec též zveřejnit způsobem v místě obvyklým. Pokud obec záměr nezveřejní, je právní úkon od počátku neplatný. Stěží si lze představit, že nabídky občanů budou znít na cenu dle znaleckého posudku nebo na cenu dle znaleckého posudku a 20 % apod. I kdyby tak některá zněla, jiné budou pevné částky, a zastupitelé nemají možnost porovnání, zdali nakládají s majetkem hospodárně. Nemůžeme předpokládat, že zastupitelé jsou natolik odborníky, že mají alespoň rámcovou představu. Zákonodárce, vědom si úskalí rozhodování volených orgánů však šel ještě dál, a v odst. 2 stejného paragrafu dal jasný pokyn, pokud jde o stanovení ceny. Při úplatném převodu majetku se cena sjednává zpravidla ve výši, která je v daném místě a čase obvyklá, nejde-li o cenu regulovanou státem. Odchylka od ceny obvyklé musí být zdůvodněna. Z tohoto už je zřejmé, že odkaz na znalecký posudek, který málokdy vystihuje cenu v místě a čase obvyklou, ve smlouvě, kde je jednou smluvní stranou obec, neobstojí. Je tedy nutno říci, že v případě schvalování prodeje nemovitosti odkaz na znalecký posudek není určitý údaj, a proto bude velmi zrádný z hlediska platnosti smlouvy. Navíc už existuje pro obce "nebezpečný" judikát - dle rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR má každý neúspěšný účastník výběrového řízení na prodej nemovitost obce právo domáhat se určení neplatnosti kupní smlouvy, resp. že mu svědčí tzv. naléhavý právní zájem jako nezbytná podmínka podání určovací žaloby. Transparentnost uzavírání kupních smluv je tedy více než na místě. Obdobně, a snad ještě přísněji, to platí pro tzv. cenové mapy, které jsou z hlediska času tak neurčitým údajem, že ve smlouvách takto obecně uvedené nemají co dělat bez uvedení konkrétní ceny.

PRAVOMOCI STAROSTY

OTÁZKA:

Starosta v rozporu s usnesením zastupitelstva podepsal ve třech smlouvách splátky za realizaci díla na 10 let, tedy obec takto vlastně zadlužil. Je tento postup, i když nejde o podstatnou náležitost smlouvy, v pořádku?

ODPOVĚĎ:

Předpokládám, že zastupitelstvo schválilo smlouvu jako takovou, resp. alespoň její podstatné náležitosti, který vyplynuly z veřejné obchodní soutěže, a starosta dále do smlouvy "vsunul" splátky, aniž o tom rozhodlo zastupitelstvo. Je třeba říci, že ať podle starého zákona č. 367/1990 Sb., tak podle nového zákona č. 128/2000 Sb., se jedná o závažné překročení pravomoci. V § 85 odst. 1 písm. g) zákona č. 128/2000 Sb. je výslovně uvedeno, že dohody o splátkách s lhůtou splatnosti delší než 18 měsíců, spadají do pravomoci zastupitelstva obce (nestačí tedy ani rada obce). V předchozím zákoně č. 367/1990 Sb. upravoval tuto otázku § 36a odst. 1 písm j), a to tak, že do pravomoci zastupitelstva výslovně určoval rozhodování o "dohodách o splátkách s lhůtou splatnosti delší než 18 měsíců". Je tedy jasně zřetelné, že jak podle nového zákona, tak podle starého, se jedná o překročení pravomoci. Soudní judikatura však již v několika případech rozhodla, že věci, které starosta obce podepsal bez souhlasu oprávněného orgánu obce, jsou absolutně neplatné. Pokud je na daném případě něco pozitivního, pak to, že obec toto ujednání nezavazuje.

Mgr. Jana Hamplová,

advokátka

stálá spolupracovnice redakce

VOLBY A REFERENDUM

OTÁZKA:

Zajímalo by nás, zda příští rok, kdy se konají komunální volby, je možné současně s nimi konat místní referendum?

ODPOVĚĎ:

Pod pojmem komunální volby tazatel s největší pravděpodobností rozumí volby do zastupitelstev obcí. Problematika místního referenda se řídí především zákonem č. 298/1992 Sb., o místním referendu, ve znění zákona č. 152/1994 Sb. Vyjdeme-li z uvedeného právního předpisu, nutně musíme dojít k jednoznačnému závěru, že tento postup bude naprosto právně čistý. Zákon o místním referendu dokonce v ustanovení 27 odst. 3 stanoví, že se použije společná hlasovací schránka. Rovněž říká, že komise pro volby do zastupitelstev obcí a místní referendum působí společné volební komise (§ 81 odst. 3 zákona o místním referendu). V souvislosti s hlasováním v místním referendu upozornuji na jednu zajímavou odlišnost. V § 17 odst. 2 zákona o místním referendu, ve znění zákona č. 152/1994 Sb., se deklaruje, že rada obce může dle místních podmínek stanovit, že se k hlasování mohou dostavit oprávnění občané na obecní úřad ve stanovenou dobu v průběhu tří dnů přede dnem, na který je vyhlášeno konání hlasování. Tato právní skutečnost platí i v našem případě, to jest souběžných voleb do zastupitelstev obcí a místního referenda. Pro společné konání voleb do zastupitelstva obce a místního referenda hovoří zejména úspora finančních prostředků obce. Nezanedbatelný je i fakt, že při dvojitém hlasování si s největší pravděpodobností najde cestu k volebním urnám více oprávněných voličů, než by tomu bylo při samostatném místním referendu. Při dnešním dosti vysokém nezájmu občanů o správu věcí veřejných to pokládám za důležitý jev.

POČET PODPISŮ

OTÁZKA:

Kolik podpisů je potřeba pro konání místního referenda?

ODPOVĚĎ:

Aby oprávněný občan mohl podat návrh na konání místního referenda, musí jej podpořit svým podpisem zákonem stanovený počet oprávněných občanů - podporovatelů. Počet podporovatelů je ex lege vyjádřen určitým procentem z oprávněných občanů předmětné obce. Konkrétní výše procenta záleží na počtu obyvatel dané obce a je následující: do 3000 obyv. - 30 % oprávněných občanů, do 20 000 obyv. - 20 % oprávněných občanů, do 200 000 obyv. - 10 % oprávněných občanů, nad 200 000 obyv. - 6 % oprávněných občanů. Nutno podtrhnout, že se jedná o procento stanovené z oprávněných občanů, a nikoliv ze všech občanů! Návrh na konání místního referenda se podává radě obce. V místním referendu rozhodují občané, kteří jsou k tomu zákonným způsobem oprávněni, o konkrétně položených otázkách, jež patří do samostatné působnosti jejich obce.

Mgr. Petr Kolman,

právník, člen Zastupitelstva Městské části Brno - Komín