Regenerace vyžaduje vhodnou finanční strategii Možná si někdo položí otázku: K čemu finanční strategii? Stačí přece znát rozsah potřebné obnovy panelových domů, získat úvěr, vybrat stavební firmu a regeneraci provést. Příprava regenerace je však mnohem složitější. Rozsah regenerace vyplývá z...
Regenerace vyžaduje vhodnou finanční strategii
Možná si někdo položí otázku: K čemu finanční strategii? Stačí přece znát rozsah potřebné obnovy panelových domů, získat úvěr, vybrat stavební firmu a regeneraci provést. Příprava regenerace je však mnohem složitější.
Rozsah regenerace vyplývá z analýzy a koncepce bydlení města. Výše a podmínky úvěru závisí na finanční projekci, která vyplývá právě ze zvolené finanční strategie. Výběr stavební firmy je třeba motivovat z hlediska kvality a současné přijatelné tržní ceny stavebních prací. Úspěch regenerace pak závisí na technicko-ekonomickém dozoru nezávislou firmou.
Zastupitelstvo Městské části Prahy 11 tento postup zvolilo. Z prestiže, kterou při oživení sídlišť již získalo, je zřejmé, že zvolilo správně. V současné době se na zastupitelstvu projednává výběr nejvhodnější finanční strategie postupu regenerace. Pro tento účel vypracoval Sindat ČS Consulting, a. s., ve spolupráci se Sindatem Engineering variantní návrhy strategie financování regenerace sídliště Jižního Města.
Projekt navazuje na schválenou Koncepci bytové politiky Prahy 11 a je podkladem pro formování finanční politiky městské části ke svěřenému bytovému fondu.
Návrh finanční strategie regenerace má poskytnout investorovi (městu, družstvu či jinému majiteli) představu o návratnosti vložených finančních prostředků - vlastních i cizích, v časovém horizontu zhruba 15 let. Dále má odpovědět na otázku, v jakém rozsahu - finančním a časovém - má investor šanci projekt zvládnout. Finanční model pak umožní vybrat variantu s optimálním zatížením rozpočtu a maximálním využitím vlastních zdrojů, získaných z provozu bytového fondu včetně využití státem poskytovaných podpor a příspěvků.
Jedním z cílů nalezení vhodné finanční strategie je také orientace na budoucí tržní prostředí v bytovém hospodářství v ČR, o kterém se předpokládá, že u nás nastane během několika let.
Pro výběr nejlepší varianty však zdaleka nestačí posuzovat pouze ekonomická hlediska. Realizace regenerace a její nákladnost je závislá na mnoha dalších faktorech, souvisejících zejména s postojem nájemníků i zastupitelstva, s technickým stavem a údržbou domů. Dále závisí na rozsahu regenerace, na harmonogramu, sociálních, politických a dalších faktorech.
Přístup k návrhu
Finanční model pro regeneraci sídliště vychází ze specifických podmínek bytového fondu města, zejména z požadavku, aby regenerace bytového fondu byla kryta ve vymezeném časovém období především ze zdrojů bytového hospodaření. Zohledňuje také další faktory: stáří, velikost a vybavení bytového fondu. Celá problematika je poměrně složitá, museli jsme proto navrhnout a vzájemně se zastupitelstvem odsouhlasit pro projekci modelu potřebná kritéria zjednodušení. Nicméně finanční model byl projektován s vizí postupného dolaďování vstupů a nových požadavků, takže průběžně bude možno zpřesňovat a rozšiřovat vypovídací schopnost jeho výstupů.
První modelové zjednodušení spočívá v tom, že model se nezabývá regenerací sídliště v celém komplexu, ale pouze obnovou městských bytových domů. Toto modelové omezení se opírá o fakt, že bydlení v nájemních bytech se týká většinou jen části obyvatel sídliště, zatímco efekty uvažované regenerace parteru sídliště a občanské vybavenosti budou využívat všichni občané (kde se však také připouští i použití prostředků z jiných částí rozpočtu městské části).
Druhé zjednodušení modelu představuje přijatá hypotéza průměrného bytu. Parametry, se kterými model pracuje (průměrná výměra, průměrná výše nájemného, průměrný výnos z privatizace, průměrné náklady na opravy a údržbu), vycházejí z výpočtu konkrétních účetních a statistických údajů bytového fondu městské části. Jako měrnou jednotku pro výpočet průměrných nákladů regenerace jsme však zvolili 1 m2 podlahové plochy průměrného bytu.
Třetím modelovým zjednodušením je lineární budoucí vývoj předpokládaných nákladů a výnosů. Výjimka je pouze u nájemného (zejména v souvislosti s očekávanou deregulací trhu). Stejné zůstaly i podmínky pro privatizaci bytů.
Čtvrtou formou zjednodušení modelu bylo omezení výpočtů pouze na mezní alternativy hledisek, co se týče počtu bytů, který zůstane v majetku městské části po dokončení privatizace a rozsahu regenerace. Ten jsme pojmově definovali jako "základní" a "rozšířená".
Varianty obnovy
Naše varianty regenerace vycházejí jednak ze základního rozdělení bytového fondu podle cílového počtu bytových jednotek, které zůstanou v majetku obce, jednak z rozsahu uvažované regenerace bytového fondu.
Kombinací výše uvedených dělení získáme čtyři základní varianty (viz tab. 1).
V procesu regenerace bude nutno jednotlivé objekty posuzovat individuálně, jak v projektové přípravě, tak i pro finanční krytí. Přes nutný individuální přístup ke každému panelovému domu bude vhodné vytvořit určité standardy pro vymezené skupiny panelových domů a použít v rámci možnosti typizační řešení těchto skupin.
Prvním krokem při tvorbě finančního modelu bylo sestavení výnosové části. V úvahu přicházejí dva druhy příjmů: nájemné a prodej bytových objektů. Při řešení nákladové stránky modelu bylo nutno oddělit náklady na opravy a údržbu a náklady na modernizaci. Toto rozdělení je důležité pro rozhodnutí, zda se náklady uplatní přímo nebo prostřednictvím odpisů. Přitom rozpočty správních stavebních firem nebo řada publikovaných úvah o modernizaci bytového fondu z tohoto účetního principu nevycházejí.
Nákladová část je dána pěti rozhodujícími druhy nákladů: náklady na opravy, odměny správním firmám, odpisy, zůstatková hodnota prodaných bytů a daň z převodu nemovitostí.
Z rozvahy a výkazu zisků a ztrát byl pomocí finančního modelu sestaven výkaz cash flow, který je hlavním podkladem pro rozhodování o tom, zda je navržená varianta finančně průchodná. Rovněž definuje potřebu cizích zdrojů a jejich rozložení v jednotlivých letech.
Využití vlastních zdrojů
Vlastní zdroje financování oprav a modernizace bytů v panelových domech se generují z bytového fondu, kam kromě výnosů z nájemného plynou také prostředky získané privatizací panelových domů.
V projekci Sindatu se předpokládá meziroční zvyšování nákladů na bydlení v příštích třech letech nejen z důvodu deregulace cen nájemného, ale také díky postupnému zkvalitňování standardu bydlení o 10-13 %, v dalších letech již bude zdražování pravděpodobně o zhruba 2 % nad inflaci. Od roku 2010 předpokládáme již stagnující výši nájemného.
Cenový vývoj nájemného i stavebních prací v dalších letech se váže rovněž na prognózovaný vývoj inflace a současně na předpoklad nadinflačního růstu ceny peněz. Z rozboru vývoje kupní síly a dostupnosti výše nájemného pro převažující skupinu obyvatel pražských sídlišť (podle našich úvah) vyplývá, že výše nájemného v roce 2010, které předpokládáme zhruba dvojnásobné proti dnešnímu stavu, bude (pro možnosti obyvatelstva splácet nájem), limitující.
Výnosy z privatizace jsou druhým zásadním zdrojem příjmů, které by měly být využity ve zdrojové části regenerace. V koncepci bytové politiky města by měla být jasně vytýčena pravidla privatizace bytového fondu do soukromých rukou. Pro finanční model hraje důležitou roli časový a výnosový charakter privatizace. Koncepce regenerace panelových domů města by měla obsahovat rámcový plán realizace regenerace podle vlastníků s výhledem příštích deseti let.
Využití cizích zdrojů
Dosavadní zkušenosti ukazují, že vlastní zdroje ani účelové státní dotace či způsob úrokových subvencí naprosto nestačí pokrýt celkové náklady na opravy a regeneraci. Města musí k financování získat bankovní úvěr. V současných podmínkách se jako nejvýhodnější jeví hypoteční úvěr, který bude zvýhodněn státní podporou snížením úroku o 3 % na dobu 15 let a poskytnutou zárukou do výše 70 %.
V tomto projektu jsme podle dispozic zadavatele nezahrnuli další možné cizí zdroje, ať už jde o spolufinancování nájemníků, či vstup dalších finančních investorů nebankovní sféry. Lze si představit, že finanční projekci by takové peněžní injekce výrazně ovlivnily.
Konstrukce finančního modelu
Výnosová stránka finančního modelu vychází dále ze základního předpokladu samostatného hospodaření města s bytovým fondem. Při tvorbě finančního modelu jsme vycházeli ze skutečnosti, že výnosy z nájemného za pronájem bytových a nebytových prostor slouží zejména k úhradě běžných výdajů spojených s hospodařením bytového fondu a k úhradě mimořádných nákladů a investic. Jednorázové výnosy z prodeje bytových objektů jsou mimořádnými výnosy.
Při odhadu budoucích výnosů z hospodaření s bytovým fondem musí finanční model vychází z počtu bytových jednotek, které v současné době město vlastní, z celkového počtu metrů čtverečních bytové plochy a současně z přijatých a schválených záměrů hospodaření s bytovým fondem.
Sestavení nákladové části modelu se opírá zejména o stanovení jednotkových cen na náklady, které se vyskytují v procesu regenerace panelových domů.
Jednotkové náklady na základní regeneraci na 1 m2 podlahové plochy průměrného bytu (podle našich propočtů) na specifické podmínky sídliště Jižního Města činí 4898 Kč. Z toho náklady na opravy činí 2080 Kč/m2. Tato částka pokrývá zejména spárování obvodových panelů, opravy střechy, opravy domovní schránky a vnitřních dveří, výměny zábradlí a dlažby lodžií, podlahové krytiny společných prostor, malby a nátěry, výměny výtahu, elektroinstalace a zvonkových tabel a základní údržbu topného systému.
Program základní modernizace zahrnuje zejména zateplení panelových domů a bytů včetně výměny oken, dále úpravu vchodové části domů a instalaci regulačních instrumentů bytů na spotřebu tepla a vody.
Jednotkové náklady na rozšířenou regeneraci 1 m2 podlahové plochy bytu podle našich výpočtů činí 7948 Kč. Z toho náklady na opravy stejně jako v základní regeneraci se odhadují na 2080 Kč/m2.
Program rozšířené modernizace se zaměřuje na vylepšení v podobě kvalitnější technologie zateplení, v kvalitnějším provedení výměny oken, v instalaci výtahu s výrazně lepšími technickými parametry a v náhradě umakartových bytových jader za zděná. Částečnou kompenzaci nákladů na zateplení objektu, výměnu oken a zateplení střechy zajistí úspory na topení.
Investice: Budoucí výše investic souvisejících s programem regenerace je závislá na množství bytových jednotek, které v cílovém stavu zůstanou v majetku městské části. Budeme-li uvažovat s ukončením privatizace bytového fondu, stav činí 9065 bytů. Podle finanční projekce si pak vyžádá základní modernizace investiční výdaje ve výši 1,5 mld. Kč a rozšířená 3 mld. Kč. V případě dokončené privatizace při konečném stavu bytů ve vlastnictví městské části 5376 bytů budou výdaje základní modernizace přibližně 870 mil. Kč a rozšířené 1,8 mld. Kč.
Návrh a vyhodnocení
Při návrhu finančních strategií jsme vycházeli ze základního rozdělení:
1. Strategie s využitím pouze vlastních zdrojů pro financování
2. Strategie s využitím rovněž cizích zdrojů financování
Tyto dva základní pohledy na finanční strategii jsme použili pro jednotlivé posuzované varianty a stanovili jsme podmínky, za kterých by jednotlivé varianty byly uskutečnitelné.
n Strategie s využitím pouze vlastních zdrojů. Posouzením variant jsme dospěli k názoru, že realizovatelné jsou pouze obě varianty základní regenerace, a to pouze za předpokladu splnění všech níže uvedených podmínek, které zde uvádíme v obecné poloze:
[*] rychlejší růst nájemného než byl původně navrhovaný,
[*] rozložení údržby a investic do delšího časového období,
[*] financování investic z dalšího prodeje bytových objektů,
[*] zvýšení prodejních cen bytů,
[*] finanční spoluúčast nájemníků.
n Strategie s využitím cizích zdrojů financování. Zde jsme zdůvodnili, že regenerace může být realizovatelná u všech čtyř variant opět za splnění uvedených podmínek:
[*] získání hypotečního úvěru se splatností do patnácti let,
[*] získání státního příspěvku ve výši 3 % úroků hypotečního úvěru,
[*] provedení rozšířené modernizace jen zčásti do 80 % z celku u bytů s rozšířenou regenerací vyšší růst nájemného.
Formu zvýšeného nájemného v regenerovaných bytech s rozšířenou modernizací je možno chápat i jako dobrovolnou formu spoluúčasti nájemníků, kteří preferují vyšší standard bydlení. Doporučujeme do cenového vývoje nájemného zahrnout rozdíl mezi základní regenerací a rozšířenou regenerací a tento rozdíl časově rozdělit do 15 let.
Peněžní toky - potřeba zdrojů
Propočet budoucích peněžních toků pro určení potřeby zdrojů vychází ze základního dělení variant. Pro výpočet jsme použili formu blízkou užívanému Výkazu peněžních toků. Předpokládali jsme únosný časový horizont pro regeneraci sídliště 5 let. Pro jednotlivé varianty jsme vypočetli hladinu investičních a finančních zdrojů a jejich krytí 5 dlouhodobými úvěry realizovanými ročními úvěrovými tranšemi od roku 2001 do roku 2005 se splácením poslední tranše do roku 2019.
Díky ukončení regenerace dochází od roku 2005 u všech stanovených variant ke tvorbě dostatečných zdrojů, které pokrývají potřeby splácení cizích zdrojů a vytvářejí dostatečnou rezervu, kterou můžeme charakterizovat kumulovaným přebytkem peněžních zdrojů po deseti letech (viz tab. 2).
Při vyhodnocování variant jsme vycházeli z předpokladu, že výchozí kritéria mohou pomoci naznačit inklinaci k variantě nejvhodnější z ekonomického hlediska. Specifikovali jsme dále klady a zápory, které jednotlivé varianty obnášejí.
U varianty A1 vedle nesporného kladu, že lze uskutečnit regeneraci všech 9000 bytů i bez použití úvěrů, ovšem za období nejméně sedmileté, je záporný efekt v nesplnění slibu pokračovat v privatizaci. Rovněž kvůli nižšímu standardu základní regenerace hrozí odliv střední třídy ze sídliště.
U varianty A2 je pozitivní vyvážená skladba bytů základní a rozšířené regenerace a nejvyšší toky cash flow po roce 2005 s nejvyššími hodnotami zhodnocení majetku.
Varianta B1 vedle dodržení slibu pokračovat v privatizaci má nejnižší potřebu úvěrů a nejvyšší kumulovaný stav hotovosti v roce 2010. Negativní vliv bude mít však nízký standard bydlení, který způsobí koncentraci sociálně slabšího obyvatelstva, a bude mít tudíž i nejnižší příjmy z nájemného a pravděpodobně vyšší procento nájemníků neplatičů.
Varianta B2 rovněž splňuje dodržení tempa privatizace, je zde poměrně nižší potřeba úvěrů, ovšem také nejnižší provozní toky hotovosti po roce 2005. Dále je zde hrozba nízkého počtu sociálních bytů.
Je nyní na vlastníkovi - městské části, která kritéria zvolí. K rozhodování je třeba, jak jsme již uvedli, celá řada faktorů. Ekonomické hledisko se přiklání k názoru, že privatizace by měla sice pokračovat, ale pouze zčásti a nebylo by vhodné plošně provádět regeneraci jen na základní úrovni.
Po schválení cílové varianty by měly být vytýčeny priority regenerace a celý proces by měl být detailně prezentován obyvatelům sídliště. Projekt musí řídit tým pracovníků, který může být tvořen z pracovníků městské části a správních firem nebo to může být externí inženýrská organizace. Manažer projektu musí mít za úkol splnit věcné, časové a finanční cíle stanovené vlastníkem. Bude provádět detailní plánování, řídit přípravu a realizaci jednotlivých etap a vyhodnocovat ekonomickou způsobilost celého procesu. V případě, že bude úzce spolupracovat s úvěrující bankou, či pomůže zajistit financování, bude tato pomoc městu ještě větším přínosem.
Stanovení priorit regenerace z časového hlediska a z hlediska vyššího standardu regenerace bude možno uplatnit např. u objektů lokalizovaných na exponovaných místech nebo s ohledem na později možné rozdílné stanovení nájemného, tzn. například vytipovat lokality pro bydlení s vyšším standardem nebo naopak bytů pouze se základní nutnou regenerací, kde by městská část rezervovala byty sociálního charakteru. V takových lokalitách, kde se předpokládá vyšší procento obyvatel z nižší sociální vrstvy nebo z řad nezaměstnaných, je třeba rovněž regeneraci promýšlet v návaznosti na možnosti podpořit tvorbu pracovních příležitostí přímo na Jižním Městě, např. v oblasti služeb, odpadového hospodářství, ve sportovní či zábavné sféře.
Marta Justoňová,
vedoucí projektu
Sindat ČS Consulting, a. s.
Jan Šimůnek,
místostarosta Městské části Praha 11
FOTO ARCHÍV
Tab. 1 Základní varianty
základní regenerace rozšířená regenerace (+)
Počáteční počet bytů (9065) varianta A1 varianta A2
Konečný počet bytů (5376) varianta B1 varianta B2
Tab. 2 Peněžní toky - potřeba zdrojů (v mil. Kč)
Varianta A1 (9065 bytů, A2 (9065 bytů, B1 (5376 bytů, B2 (5376 bytů, základní reg.) regenerace +) základní reg.) regenerace +)
Investice 1500 2100 1000 1300
Vlastní zdroje 80 168 700 600
Úvěry 1750 2405 332 815
Přebytek v r. 2010 663 484 1077 800
NPV (čistá současná 2900 3210 2370 2030
hodnota)
