Správa domů je oblast, která byla donedávna na pokraji zájmu, protože neexistoval trh s byty. V současné době se situace výrazně změnila. V této oblasti jsme na začátku nové etapy. Nejsou prostředky na výstavbou novou, a význam údržby a opravy domů proto bude mít stále větší vliv na hospodárnost...
Správa domů je oblast, která byla donedávna na pokraji zájmu, protože neexistoval trh s byty. V současné době se situace výrazně změnila. V této oblasti jsme na začátku nové etapy.
Nejsou prostředky na výstavbou novou, a význam údržby a opravy domů proto bude mít stále větší vliv na hospodárnost provozu obytných domů.
VYMEZENÍ SPOLEHLIVOSTI
Analytické vyjádření životnosti domu vychází ze souhrnu ukazatelů životnosti konstrukčních prvků. Mělo by respektovat dlouhodobé zkušenosti z provozu mnoha technických objektů, které je založeno na charakteristice průběhu intenzity poruch l (t). Grafickému znázornění tohoto vztahu se obrazně říká "vanová křivka", která má tři typická období:
[*] interval (0, t1) - období častých poruch, v našem případě zahrnující odstranění kolaudačních vad a nedodělků, a odstranění skrytých vad v rámci záručních oprav,
[*] interval (t1, t2) - období konstantní intenzity poruch představující období normálního provozu,
[*] interval (t2, tn) - období končící životnosti konstrukčních prvků.
Ekonomie údržby bytů a samozřejmě i bytových domů by měla vycházet z ekonomie spolehlivosti jejich provozu. Z hlediska zodpovědnosti majitele nemovitosti za používání nebo její provoz je třeba systematicky zvažovat tři faktory spolehlivosti:
[*] spolehlivost provozu domu má splňovat očekávané nároky a potřeby konečného uživatele (nájemce),
[*] minimalizace nákladů na celý životní cyklus domu, tj. náklady na provoz, údržbu a nezbytné opravy domu, případně (ve zvláštních situacích) i na jeho likvidaci,
[*] dostupnost pronájmu nebo koupě bytových a nebytových prostor domu (tehdy, když jsou požadovány).
Vymezení spolehlivosti provozu bytového hospodářství by mělo být úzce vázáno na vymezení požadovaných funkcí pronajímaného prostoru a na stanovení podmínek jeho užívání. Spolehlivost v našem případě budeme chápat jako kombinaci funkčních a dalších užitných vlastností objektu (domu) během jeho používání za stanovených podmínek. Jsou to:
[*] bezpečnost provozu,
[*] životnost konstrukčních prvků nebo částí domu,
[*] bezporuchovost konstrukčních částí,
[*] udržovatelnost,
[*] zajištěnost údržby.
Ekonomie údržby, stejně jako spolehlivost provozu bytového hospodářství by se měla úzce vázat na vymezení požadovaných funkcí pronajímaného prostoru a na stanovení podmínek jeho užívání. Vyjdeme z analýzy výnosů, která postihuje množství výstupů systému a z analýzy nákladů, která řeší množství nezbytných vstupů pro jeho fungování. Tyto analýzy jsou základem pro veškerá ekonomická rozhodování, určování cen a zisků a další úvahy o provozu bytového hospodářství. Proto potřebujeme nejprve definovat nebo, lépe řečeno, upřesnit stukturu výnosů a nákladů a na jejím základě připravit rozpočet pro budoucí období provozu bytového domu.
Vstupy systému provozu bytového hospodářství jsou předpokládané výnosy (příjmy) v této struktuře:
[*] nájemné za pronajatou plochu bytového nebo nebytového prostoru, které bude vyjádřeno v Kč/m2/období,
[*] úhrada služeb spojených s užíváním pronajatých prostor od nájemců v Kč/m2 nebo osobu/období.
Vstupy systému musíme rozdělit pro potřebu dalších úvah do více částí:
- náklady spojené s existencí nemovitosti:
- na kontrolní monitorování stavu objektu a diagnostiku možných poruch,
- provádění předepsaných revizí dle ČSN a dalších obecně závazných předpisů, z důvodů udržení provozu domu,
- vedení evidencí (pasportů) a účetnictví
- úhradu daní, poplatků, pojištění atp.
- náklady spojené s udržením provozuschopného stavu předepsanou údržbou domu a se zhodnocením nemovitosti prováděním vhodných rekonstrukcí a modernizací konstrukčních částí domu:
- za zpracování ročního a víceletého plánu údržby a oprav s permanentní časovou aktualizací,
- zpracování podkladu pro zadání údržbových prací formou zjednodušené dokumentace (skic) nebo modernizace formou projektové dokumentace pro stavební povolení a případně ohlášení stavebních prací,
- uzavření smlouvy o provedení údržbových prací a sledování průběhu jejich provádění autorizovanou osobou nebo osobou s odpovídající kvalifikací,
- předání a převzetí provedených údržbových prací,
- finanční uzavření případu provedených údržbových prací.
- náklady spojené s úhradou služeb vyplývajících z provozu společných prostor domu a služeb pro nájemce, které se sice rozpočítávají podle instalovaných měřidel nájemců, ale jsou hrazeny správcem domu přímo podle centrálního měřidla odběru dodavatelům:
- poskytnuté energie pro společné prostory a provoz domu (elektřina, plyn),
- vytápění a větrání, za provoz kotelen, výměníkových stanic,
- kominické služby,
- vodné a stočné,
- likvidaci komunálních odpadů, (komunální služby),
- provoz výtahů,
- úklid společných prostor domu, úklid chodníku,
- obstarávání služeb pro dům uzavíráním a plněním smluvních vztahů se zhotoviteli a obstaravateli služeb.
- náklady spojené s ekonomickým ohodnocením opotřebení majetku (odpisy) v souladu s celostátně platnými předpisy,
- náklady na nepředvídané účetní případy.
Rozdíl mezi výstupy a vstupy tvoří hospodářský výsledek (zisk) ekonomiky provozu bytového hospodářství. Ten by měl tvořit výchozí podklad pro kalkulace veškerých činností, které má obsahovat rozpočet pro budoucí období ekonomického chování provozu bytového domu.
U hmotných majetků typu technických zařízení se požadavky na spolehlivost obvykle vyjadřují požadovanými, předepsanými či jmenovitými hodnotami sledovatelných veličin, charakteristik či parametrů s povolenými odchylkami.
STRATEGIE ÚDRŽBY
Při vymezení požadavků na spolehlivost služeb v našem případě bývá nezbytné zvažovat náročnost na jejich poskytování podle uživatelského okruhu nájemců. Tento požadavek se dá vyjádřit termínem třída jakosti, tj. kategorií vlastnosti služeb určených ke stejnému funkčnímu použití, ale s rozdílnými nároky na komfort poskytování.
Potom se pohled ze strany pronajímatele dá vyjádřit zjednodušeným vztahem cena nájemného - náklady na provoz domu a odpisy = zisk a pohled ze strany nájemce náklady na provoz domu a odpisy + k (dostupnost místa a komfort bydlení) = výše nájemného, kde k je koeficient hodnotící faktory bydlení.
V současné době předpisy pro bydlení nedávají plnou možnost zakalkulovat do nájemného rozsah potřebných nákladů na odstranění zanedbané údržby bytového fondu. Smyslem tohoto příspěvku je ale ukázat podstatu problému, "jak kalkulovat a strukturovat náklady v celém komplexu problémů bytového hospodářství".
Výchozím krokem strategie údržby je vymezení jejího poslání vycházejícího z pojmu udržovatelnost sledovaného objektu. Dílčí vlastnosti této udržovatelnosti jsou:
[*] diagnostika možných poruch, která vychází z rozlišování a klasifikací poruch, zejména z hlediska stupně narušení provozuschopnosti objektu,
[*] preventivní udržovatelnost jednotlivých konstrukčních prvků nebo konstrukčních částí objektu,
[*] opravitelnost spočívající na technologické náročnosti údržbových prací na tomto určitém typu poruchy konstrukčního prvku objektu.
ANALÝZY ÚDAJŮ
Nejčastější příčiny poruch jsou způsobeny nevratnými procesy - stárnutím, opotřebením a korozí. Součástí metod spojených se zpracováním strategie údržby jsou analýzy kvalitativních údajů vždy na konkrétním objektu.
Jedním z možných přístupů je využití metody blokového spolehlivostního schématu s určením kritických míst, tj. míst kde lze často očekávat poruchy konstrukčních prvků objektu. Tím se získá podklad pro zavedení systému permanentních prohlídek objektů, založený na stanovení míry degradace jednotlivých konstrukčních prvků.
Prvky s největší mírou degradace se stanou předmětem plánu údržby na příslušné období. Po tomto výběru se přistoupí k postupné kalkulaci nákladů na opravu takto určených konstrukčních prvků. Tímto postupem se naplní plán údržby do výše disponibilních finančních prostředků na příslušné období. Kalkulace nákladů na opravy mají časově omezenou platnost, a tím se sníží pracnost "plánování údržbových prací".
S vlastním zpracováním strategie údržby bylo provedeno na celé řadě objektů. Ozřejmil se tak rozsah potřebných aktivit k odstranění nežádoucího stavu. Přirozeně, že to je jen jedna stránka problému, ovšem bez ní nelze řešit druhou stránku - to je potřebu finančních prostředků a jejich hospodárné využití.
PETR ANTON,
STANISLAV GOLLER,
katedra ekonomiky a řízení
ve stavebnictví
Fakulty stavební ČVUT Praha
