Metodika zajišťuje transparentní podmínky pro jednání mezi oběma stranami. Zatímco město může zvýšit hodnotu konkrétního území změnou územního plánu, investoři za toto zhodnocení zajistí výstavbu veřejné infrastruktury či občanské vybavenosti, zeleně, určitý podíl bydlení nebo finanční kompenzaci do dané lokality. Tato nová pravidla zvýší kvalitu života obyvatel města a zvýší se možnost nové výstavby.
Hlavním cílem dokumentu je podpořit rozvoj města tak, aby se na něm férovým způsobem podílel jak veřejný sektor, tak soukromí investoři. Ti proto budou nově muset při rozsáhlejší výstavbě městu za zhodnocení pozemků zajistit výstavbu školy, školky, kvalitního veřejného prostoru a zeleně, nebo určitý podíl bydlení či finanční kompenzaci do dané lokality. Pravidla se uplatní v případech, kdy město zvyšuje hodnotu pozemků developera změnou územního plánu, kterou město díky novým pravidlům urychlí o několik let.
„Nová pravidla pro developery přichází také s možností sníženého nájmu pro potřebné profese nebo předání bytů do městského fondu. Díky této Metodice můžeme začít stavět tisíce nových bytů, které jsou v Praze zoufale potřeba a které by bez těchto dohod vůbec nemohly vzniknout, území jsou totiž zablokovaná starým, ale stále platným územním plánem,“ uvádí primátor Prahy Zdeněk Hřib.
„Jde o jeden z nejdůležitějších nástrojů pro tvorbu města krátkých vzdáleností a vyvážených čtvrtí s kvalitním veřejným prostorem a dostatečnou občanskou vybaveností. Metodika vytváří jednotný, rovný a transparentní nástroj pro vyjednávání s developery, poskytuje jim čitelnost chování města a předvídatelnost a stabilitu pro jejich projekty a zároveň městským částem právní oporu i návod, jak správně postupovat,“ říká Petr Hlaváček, náměstek primátora pro územní rozvoj a územní plán.
Nová pravidla výrazně urychlují povolovací procesy a odemykají pro výstavbu dosud zablokované brownfieldy. Také upravují proces jednání s developery, na jehož základě bude město a městské části uzavírat s investory smlouvy, které zajistí závazky developerů i podrobnost regulačních plánů v nových čtvrtích. Metodika proto umožní Praze růst odpovědněji a přitom rozvíjet kvalitu zázemí pro stávající i budoucí obyvatele, ať už jde o životní prostředí, služby a nutnou infrastrukturu.
„Společně s náměstkem pro finance Pavlem Vyhnánkem dlouhodobě říkáme, že stávající podoba rozpočtového určení daní státem a příjmové autonomie měst je nevyvážená, obzvláště ve vztahu k nové výstavbě a nárůstu počtu obyvatel. Musíme usilovat o systémovou změnu nastavení financování obcí. Nová Metodika bude předlohou pro další česká města a věříme, že v důsledku pomohou celé republice. Z rozvoje obce musí profitovat především jeho stávající i příchozí obyvatelé, bez toho nikdy krizi bydlení nevyřešíme,“ připomíná Petr Zeman, zastupitel a předseda výboru pro územní rozvoj.
Co nová pravidla navrhují?
Celková hodnota plnění každého investora je transparentně stanovena v samotném dokumentu. “Naším cílem je zcela jasná komunikace vůči investorům i městským částem. Kromě zvýšení transparentnosti Metodika jasně uvádí také to, že požadované plnění bude vždy uplatněno v místě vzniku konkrétního projektu. Tímto způsobem se pak přímo zvýší kvalita životního prostředí v daném území,” dodává Petr Hlaváček.
Metodika stanovuje částku 2300 Kč za metr čtvereční hrubé podlažní plochy při zhodnocení pozemku změnou územního plánu. „Částka je nejvyšší, jakou kdy kdo v Praze s developery dojednal, aby byla akceptovatelná pro všechny strany. Je však potřeba připomenout, že námi navržené číslo je sice nejvyšší možné, ale zároveň je pečlivě navrženo tak, aby ještě nezvýšilo cenu bytů, respektive aby v dlouhodobém horizontu pomohlo bytovou krizi řešit. Developerovi se totiž náklady na realizaci projektu hned z několika důvodů sníží, primárně díky součinnosti města a díky urychlení realizace jeho projektu vlivem Metodiky, na brownfieldech o tři až pět let,“ upřesňuje Petr Hlaváček.
Dosud byla praxe taková, že město bylo spíše divákem celého procesu. Nyní má Praha nástroj, pomocí kterého může celý vznik nových čtvrtí včas koordinovat a řídit budování vybavenosti.
„Městské části Prahy v Metodice získávají doporučení, za jakých podmínek projednávat s investory plánované záměry. Podrobnosti si však mohou upravit na míru svému území. Metodika byla proto od počátku konzultována také se Svazem městských částí hlavního města Prahy, jehož členové vznik materiálu oceňují a vyjednané částky považují za nepodkročitelné minimum, zvlášť v současné situaci prudkého zdražování,“ doplňuje jeho předsedkyně Jana Plamínková.
Jak to bude v praxi fungovat?
Prostřednictvím transparentního a přesného výpočtu Metodika předem určuje, jakou měrou se investor konkrétního projektu, pro který žádá o změnu územního plánu, bude podílet na budování související infrastruktury a zajištění občanské vybavenosti. Tento princip díky zcela novému způsobu výpočtu zohlední mimo jiné, na jaké ploše je výstavba plánována. “Metodika jasně rozlišuje mezi výstavbou takzvaně na zelené louce a třeba na brownfieldech, na kterých bude konečně možné stavět výhodněji a hlavně mnohem dříve, tím, že pomůže odemknou největší pražské brownfieldy,” uvádí Petr Hlaváček.
Metodika umožní městu reagovat na situaci a u konkrétního projektu se s investorem před změnou územního plánu dohodnout na uzavření závazné smlouvy a na vhodné formě jeho plnění. „Půjde buď o finanční příspěvek, přímo vázaný na realizaci veřejného vybavení v dané lokalitě, nebo nefinanční plnění v podobě vybudování zeleně, jako jsou parky nebo vegetační prvky v ulicích, míst ve školách či školkách, nutné dopravní infrastruktury nebo výstavbu bytů a jejich převedení do vlastnictví města. Variantou je i uspořádání architektonické soutěže nebo zajištění podporovaného bydlení,“ vysvětluje za autorský tým Metodiky architekt Filip Foglar, který veškeré práce koordinoval.
Pravidla vznikala na Magistrátu hl. m. Prahy téměř dva roky. Autory celého materiálu jsou kromě Hlaváčka architekti Filip Foglar a Zdeněk Völfl. Zpracovateli právní části jsou advokátní kanceláře Frank Bold Advokáti a Havel & Partners. Kromě nich se na práci po dobu dvou let podílelo téměř 60 odborníků z řad ekonomů, právníků, developerů, architektů a dalších specialistů. Materiál byl po celou dobu prací konzultován a tříkolově projednáván se zástupci investorů, Asociace developerů, městských částí a s pomocí veřejných prezentací a diskusí i s veřejností.
“Při práci na Metodice jsme zužitkovali zkušenosti s přípravou podobných pravidel ve městech, jako je Brno, Jihlava, Liberec nebo Pardubice. Jedná se o velmi efektivní způsob, jak vést jednání o budoucí výstavbě mezi samosprávou a investorem, protože mnoho podmínek, včetně možností finančního či nefinančního plnění, je v Metodice definováno předem. Kromě efektivity to zaručuje také transparentnost,” komentuje advokát a ředitel kanceláře Frank Bold Advokáti Pavel Franc.
„Přesnější podobu plánovacích smluv s investory upravuje až nový stavební zákon, který není dosud účinný. Proto je za současného stavu nezbytné precizně právně definovat tato pravidla v metodice a ve vzorových smlouvách a zajistit jejich soulad s právem. Ze smluvního charakteru pak vyplývá, že tuto dohodu musí chtít obě strany, neboť pro obě je něčím výhodná. Naším úkolem bylo tyto vzorové dokumenty připravit,“ doplňuje František Korbel, jeden ze spoluautorů nového stavebního zákona z advokátní kanceláře Havel & Partners.
Pravidla s oficiálním názvem Metodika spoluúčasti investorů na rozvoji hl. m. Prahy (verze 5.0) schválilo Zastupitelstvo hl. města Prahy 27. ledna 2022. Začínají platit ihned.
Celý materiál je k dispozici zde: https://www.petr-hlavacek.eu/projekt/metodika-kontribuce-investoru
Pro přidávání komentářů se musíte nejdříve přihlásit.
Přečetl jsem si tu pár dobrých věcí. Rozhodně stojí za to si jej uložit do záložek pro opětovné nahlédnutí. Překvapuje mě, kolik úsilí jste vynaložili na vytvoření tak skvělého informačního webu.