Za jak vysokou sumu lze v Česku postavit v roce 2025 standardní bytový dům? Na konci ledna byly zveřejněny objemové cenové ukazatele pro letošní rok, z nichž podle přepočtu České komory autorizovaných inženýrů a techniků činných ve výstavbě (ČKAIT) vyplývá, že obce a města mohou při správném řízení a výběru zkušených stavebních odborníků realizovat bydlení pro své občany ve standardních bytových domech za koncové ceny 62 000 Kč/m2. To znamená, že byt s dispozicí 3+1 o běžné velikosti 70 m2 by si mohla rodina koupit za konečnou cenu 4,4 mil. Kč nebo pronajmout za tomu odpovídající nižší než komerční nájem.
Při letošní průměrné hrubé mzdě 46 tis. Kč by tedy bylo potřeba na pořízení jednoho takového bytu zhruba osminásobek ročních platů. To je výrazně méně než na současném komerčním trhu. Například v Praze by při současných prodejních cenách nad 160 tis. Kč/m2 na pořízení stejného bytu (70 m2) stěží stačilo 20 ročních mezd. Vlastní i nájemní bydlení se tak stává nedosažitelné pro stále více skupin obyvatel. Cenová nedostupnost bytů se proto na komerčním trhu řeší zmenšováním jejich plochy a světlé výšky místností až pod únosnou mez definující kvalitní bydlení. Dokonce se jako nový standard dostupnosti bydlení nabízí tzv. sdílené bydlení s byty pro více domácností se společnou kuchyní či obývacím prostorem. To však podle ČKAIT rozhodně není jediné možné řešení, jež navíc vůbec neodpovídá kvalitě života 21. století.
„Údaje ČKAIT možná vypadají z pohledu laické veřejnosti naprosto neuvěřitelně, nicméně jsou to čísla, s nimiž autorizovaní projektanti, stavitelé i některá bytová družstva běžně pracují. Měli by s nimi umět pracovat i ostatní, zejména starostové, kteří chtějí, aby v jejich obci vznikalo dostupné bydlení. Nutnou podmínkou pro dosažení této koncové ceny 62 tisíc Kč za čtvereční metr je informovaný a odpovědný stavebník, který má k dispozici vhodný pozemek, je schopen zajistit kvalitní přípravu projektu bytového domu i kvalitně zpracovanou projektovou dokumentaci a realizaci zadá zkušenému a kvalifikovanému zhotoviteli stavby. Jen v takovém případě je možné realizovat bydlení hluboko pod cenovkami komerčního trhu s byty,“ je přesvědčen Robert Špalek, předseda České komory autorizovaných inženýrů a techniků činných ve výstavbě, autorizovaný inženýr v oboru Statika a dynamika staveb.
Cenové ukazatele představují vodítko především pro města a obce. Právě ty by měly mnohem aktivněji přistupovat k výstavbě dostupného bydlení – ať obecních nájemních bytů, nebo podporou bytových družstev.
Jaký je tedy podle ČKAIT modelový přepočet cenových ukazatelů pro stanovení ceny bytu v roce 2025? Na konci ledna jsou pravidelně zveřejňovány cenové ukazatele společnosti RTS a.s., které se vztahují k metrům obestavěného prostoru, tedy jsou uváděny v kubických metrech.
Pro rok 2025 došlo k jejich průměrnému navýšení o zhruba 14 %. V případě kategorie netypových bytových domů byl pro rok 2025 stanoven cenový ukazatel ve výši 10 300 Kč/m3. Vynásobením této hodnoty konstrukční výškou 3 m získá stavebník cenu podlahové plochy stavby (tedy nejen plochy bytu, ale ploch všech konstrukcí, technických a společných prostor) ve výši 30 900 Kč/m2.
Tato cena však zahrnuje pouze tzv. přímé stavební náklady. Aby se stavebník dostal k prodejní ceně bytu, je nutné započítat i všechny ostatní náklady, které jsou spojeny s přípravou, projektováním a realizací stavby, a to včetně DPH a přiměřeného zisku pro všechny zúčastněné. Pokud jsou položky, jako je například dispoziční koeficient, vedlejší rozpočtové náklady, řízení projektu, zisk, riziko a DPH, započteny v obvyklé výši, dostane se stavebník na zhruba dvojnásobek ceny podlahové plochy stavby. V použitém konkrétním případu bytu s cenou podlahové plochy 30 900 Kč/m2 by tedy konečná nekomerční prodejní cena bytu činila zhruba 61 800 Kč/m².
„Cenové ukazatele slouží jako kvalifikovaný podklad pro úvodní propočet záměru stavby bytového domu. Dosažení uvedené nekomerční prodejní ceny předpokládá, že si stavebník zajistí vysoké angažmá autorizovaných osob – zkušených odborníků, a to ve všech fázích přípravy i realizace stavby. Základem jsou kvalitní návrh řešení, kvalitně zpracovaná projektová dokumentace, a především zkušený zhotovitel stavby i technický dozor stavebníka. Například výsledné náklady se budou významně lišit již podle použitého typu svislé nosné konstrukce. Pro bydlení jsou cenově nejvýhodnější zděné stavby z cihel, tvárnic nebo bloků. K dražším patří stavby s monolitickou plošnou betonovou konstrukcí,“ dodává Jaroslav Synek, autorizovaný inženýr v oboru Pozemní stavby, člen představenstva ČKAIT a předseda pracovní komise ČKAIT pro realizaci staveb.
K navýšení ceny oproti uvedené hladině však nevede jen nevhodně zvolená konstrukce, ale i neefektivní dispoziční řešení či špatné řízení projektu. V takovém případě mohou výsledné prodejní ceny vzrůst o další čtvrtinu a více, tedy na více než 80 000 Kč/m². Podle představitelů ČKAIT je konečná prodejní cena bytů samozřejmě také ovlivněna inflací konkrétního roku, umístěním stavby s ohledem na platný územní plán a napojení na stávající inženýrské sítě, standardem a konkrétním technickým vybavením a provedením.
Nejde však jen o koncovou realizační cenu. U nekvalitně provedené stavby navíc následně rostou celoživotní náklady na provoz a údržbu, což je zásadní zejména u nájemního bydlení, které bude realizovat samospráva. Aby se tak nestávalo, zpracovala ČKAIT také podrobný manuál v podobě publikace Dostupné bydlení, která shrnuje zásadní výstupy z loňské stejnojmenné konference.
„Konference Dostupné bydlení i Cena inženýrské komory ukázaly řadu skvělých realizací bytových domů s příznivě nastavenými cenami pro kupující nebo nájemce. Výjimkou nejsou ani stavby v pasivním energetickém standardu,“ rozptyluje obavy, že by novostavby bytových domů s dostupnou cenou za metr čtvereční musely trpět architektonickými, uživatelskými nebo provozními neduhy, Renata Zdařilová, autorizovaná inženýrka v oborech Pozemní stavby a Městské inženýrství, členka Představenstva ČKAIT a předsedkyně poroty Ceny Inženýrské komory. Její 21. ročník určený rovněž obytným stavbám byl vyhlášen v těchto dnech.
„Proč se vyplatí usilovat o co nejvyšší energetický standard bytových domů? Ukazuje se totiž, že dobře navržený dům může dosáhnout mimořádně úsporných parametrů PENB A při navýšení nákladů třeba jen o 10 % oproti domu v energetické třídě PENB C. Takový dům zajistí vedle nižších provozních nákladů také větší komfort bydlení,“ doplňuje Jindra Novotná, autorizovaná inženýrka v oboru Pozemní stavby, energetická specialistka a členka představenstva ČKAIT.
„Cenové ukazatele pro objekty zařazené dle jednotné klasifikace stavebních objektů (JKSO) jsou směrnými cenami za účelovou měrnou jednotku a zároveň jsou nejjednodušším způsobem pro výpočet předpokládané ceny stavby ve fázi investičního záměru. V dalších fázích od studie až po povolení záměru je nutné tento propočet ceny zpřesňovat použitím agregovaných položek, které zohlední konkrétní řešení, tedy nejen konstrukční systém, ale i navržení nadstandardních prvků například vegetační střechy nebo velkoformátového zasklení. Samozřejmě platí, že čím více architektonicky nebo provozně atypická stavba je, tím větší budou odchylky od cenového ukazatele,“ konstatuje Tomáš Varmus ze společnosti RTS, a.s.
Více informací najdete v profesním časopise Zprávy a informace ČKAIT 1/2025:
Podrobněji se tomuto tématu věnuje publikace ČKAIT Dostupné bydlení (formát PDF), která byla vydána na konci roku 2024 v nákladu 3 000 kusů.*
/zr/
