Velká novela stavebního zákona a prováděcích vyhlášek přináší významné změny v územním plánování obcí. Posiluje úlohu zastupitelstev obcí, zmenšuje možnost zásahů krajů do činnosti obcí, zkracuje lhůty potřebné pro pořízení územního plánu (dále také ÚP) a přináší řadu dalších novinek. Ke zkrácení...
Velká novela stavebního zákona a prováděcích vyhlášek přináší významné změny v územním plánování obcí. Posiluje úlohu zastupitelstev obcí, zmenšuje možnost zásahů krajů do činnosti obcí, zkracuje lhůty potřebné pro pořízení územního plánu (dále také ÚP) a přináší řadu dalších novinek. Ke zkrácení doby, za kterou lze územně plánovací dokumentace pořídit, a ke zpřehlednění procesu pořízení dochází bez krácení práv občanů nebo vlastníků a bez toho, že by byla negativně ovlivněna kvalita dokumentací.
Územně analytické podklady pořizované úřady územního plánování (tj. obecními úřady obcí s rozšířenou působností), které jsou podkladem pro územní plány, měly být dosud projednávány v Radě obcí pro udržitelný rozvoj území. Ustavení této rady bylo vzhledem k dobrovolnosti ojedinělé a tak podklady nebylo s kým projednávat. Novela zákona stanovuje, že závěr územně analytických podkladů - určení problémů k řešení v územně plánovacích dokumentacích, musí být projednán se všemi obcemi ve správním obvodu obce s rozšířenou působností.
Při objednávání nového územního plánu je třeba zohlednit fakt, že od 1. ledna 2013 již není vyhodnocení vlivů na udržitelný rozvoj území součástí územního plánu (zpracovává se jen v některých případech). Jedná se tedy o dvě dokumentace.
NOVINKY V PROCESU POŘÍZENÍ ÚP
Proces pořízení územního plánu se výrazně zkracuje, a to zejména v případech, kdy jsou prověřovány varianty řešení. Dosud byly hlavními etapami pořizování zadání, koncept územního plánu, návrh pro společné jednání s dotčenými orgány a návrh pro veřejné projednání. Podrobným rozborem jednotlivých etap bylo zjištěno, že je možné koncept územního plánu a návrh pro společné jednání s dotčenými orgány sloučit do jedné etapy (upustit od konceptu) za předpokladu, že návrh pro společné jednání bude smět být zpracován ve variantách, současně se společným jednáním bude návrh vystaven a umožněno veřejnosti jej připomínkovat. Tím bude zajištěna účast veřejnosti od počátečních fází procesu.
Nadále není pořízení územního plánu pro obec povinné. Kromě naplnění zásady, že by každá obec měla o svém území rozhodovat koncepčně, vede k rozhodnutí obce pořídit územní plán zejména skutečnost, že vymezit nové zastavitelné plochy pro bydlení, služby, výrobu apod. mimo zastavěné území lze jen územním plánem. Do doby vydání územního plánu se nesmí stavět také na tzv. nezastavitelných pozemcích v intravilánu, kterými jsou parky a veřejná zeleň, lesní pozemky nad 0,5 ha a až do novely jimi byly též zemědělské pozemky nad 0,5 ha a to i v součtu sousedních pozemků. Právě zemědělské pozemky ležící v intravilánu byly novelou zákona pro zástavbu uvolněny bez nutnosti pořídit územní plán.
Proces pořízení územního plánu začíná rozhodnutím zastupitelstva obce. Spolu s rozhodnutím o pořízení zastupitelstvo určí jednoho zastupitele, který bude s pořizovatelem spolupracovat na všech důležitých úkonech, které pořizovatel podle zákona činí. Pořizovatelem je zpravidla úřad územního plánování. Pořizovatelem může být i obecní úřad kterékoliv obce, pokud její úředník nebo fyzická osoba, s kterou obec uzavře smlouvu, splňuje kvalifikační požadavky uvedené v § 24 stavebního zákona.
Pořizovatel ve spolupráci s určeným zastupitelem zpracují návrh zadání územního plánu, který pořizovatel projedná postupem stanoveným zákonem. Novinkou v tomto procesu je vztah k dotčeným orgánům, které k návrhu zadání neuplatňují stanoviska, ale vyjádření s požadavky. Vyjádření nejsou pro obec závazná. Je zde uplatněn princip, že dotčené orgány nemohou zakázat obci navrhnout řešení podle potřeb obce, ale v případě, že by bylo navržené řešení v rozporu s veřejnými zájmy, mohou dotčené orgány dát záporné stanovisko k návrhu územního plánu. Z neuplatňování stanovisek k návrhu zadání existují dvě výjimky. Krajský úřad uplatňuje stanovisko k návrhu zadání, ve kterém stanoví, zda je nutné návrh územního plánu posoudit z hlediska vlivů na životní prostředí a orgán ochrany přírody uplatní stanovisko, ve kterém stanoví, zda je možné vyloučit významný vliv na evropsky významnou lokalitu nebo ptačí oblast (na území Natura 2000). Pokud takový vliv nevyloučí, je nutné územní plán posoudit. Nadále trvá, že k návrhu zadání může kdokoliv uplatnit připomínky.
Zadání (po úpravě podle výsledků projednání) schvaluje zastupitelstvo obce a na jeho základě vypracuje projektant návrh územního plánu pro společné jednání. Pokud je tak stanoveno v zadání, zpracovává se návrh ve variantách (např. v dopravní části řešení nebo v části umisťující nové zastavitelné plochy). Návrh smí nově obsahovat i záležitosti nadmístního významu, které nejsou řešeny v zásadách územního rozvoje, pokud to krajský úřad ve svém stanovisku z důvodu významných negativních vlivů přesahujících hranice obce nevyloučí. V této souvislosti je třeba uvést i nové ustanovení, podle kterého nesmí zásady územního rozvoje obsahovat podrobnosti náležející svým obsahem územnímu plánu; kraj tak má omezenou možnost zasahovat do působnosti obcí. Územní plán je koncepcí územního rozvoje obce a ochrany hodnot tohoto území a podle zákona nemůže obsahovat detaily náležející územnímu rozhodnutí (uliční a stavební čáry, barvy fasád, materiály, z kterých mají být domy stavěny, sklony střech apod.).
Problémem některých návrhů územních plánů je nepřiměřený rozsah vymezovaných zastavitelných ploch. Zákon již od roku 2007 předepisuje, že musí být prokázána potřeba zastavitelných ploch, z ní odečteny plochy, které lze zastavět v zastavěném území, a teprve pro zbývající část mají být v územním plánu navrženy nové zastavitelné plochy. Nedodržení uvedeného ustanovení již vedlo ke zrušení územního plánu.
NÁVRH ÚP: STANOVISKA, PŘIPOMÍNKY, NÁMITKY
K návrhu územního plánu uplatňují dotčené orgány svá stanoviska ve lhůtě 30 dnů ode dne společného jednání. Novela zrušila ustanovení, že lze tuto lhůtu prodloužit. V době společného jednání musí být návrh vystaven k veřejnému nahlédnutí a každý smí uplatnit u pořizovatele písemné připomínky. K později uplatněným stanoviskům a připomínkám se nepřihlíží. Pokud bylo v zadání stanoveno, že návrh územního plánu musí být posouzen z hlediska vlivů na udržitelný rozvoj území (tj. na vyvážený vztah podmínek pro životní prostředí, hospodářský rozvoj a soudržnost společenství obyvatel), krajský úřad, odbor životního prostředí, uplatní do 30 dnů ode dne obdržení zákonem stanovených podkladů své stanovisko. V tomto jediném případě může být lhůta prodloužena o dalších 30 dnů. Součástí stanoviska je i posouzení vlivu na území Natura 2000 a v případě prokázání tohoto vlivu musí být součástí územního plánu i kompenzační opatření stanovená orgánem ochrany přírody. Na závěr této etapy projednání dává stanovisko i krajský úřad jako nadřízený orgán územního plánování z hledisek koordinace širších vztahů a souladu s nadřazenou dokumentací.
Obsahuje-li návrh varianty řešení, dotčený orgán musí při projednání posoudit každou variantu samostatně. Výslednou variantu nevybírají dotčené orgány, ale schvaluje ji na návrh pořizovatele zastupitelstvo obce. Přitom je vázáno stanovisky dotčených orgánů, pokud nebyly překonány výsledkem řešení rozporů podle § 4 odst. 8 stavebního zákona.
Na základě projednání a výběru jedné varianty projektant návrh upraví a následně je o návrhu vedeno veřejné projednání, na které se zvou jednotlivě dotčené orgány, krajský úřad a sousední obce. Vlastníci pozemků a staveb dotčení řešením, oprávněný investor (tj. vlastník, správce nebo provozovatel veřejné dopravní nebo veřejné technické infrastruktury) a zástupce veřejnosti, pokud byl zmocněn podle § 23 stavebního zákona, mohou uplatnit námitky, kdokoliv může uplatnit ve lhůtě do 7 dnů ode dne veřejného projednání připomínky. Ve stejné lhůtě mohou dotčené orgány a krajský úřad uplatnit svá stanoviska, ale jen k částem řešení, které se změnily odspolečného jednání. K později uplatněným stanoviskům, námitkám a připomínkám se nepřihlíží.
Pořizovatel s určeným zastupitelem vyhodnotí výsledky projednání, zpracuje návrh rozhodnutí o námitkách včetně odůvodnění a návrh vyhodnocení připomínek. Tyto návrhy zašle dotčeným orgánům a krajskému úřadu, aby k nim uplatnily svá stanoviska. Pokud uvedené orgány neuplatní stanoviska ve lhůtě do 30 dnů od obdržení podkladů, platí, že s návrhy pořizovatele souhlasí.
V některých případech bude nutné návrh po veřejném projednání ještě upravit. Pokud tyto úpravy nově zasáhnou do veřejných zájmů (např. přidáním dalšího pozemku do zastavitelných ploch) nebo budou mít nový vliv na vlastnická práva, jedná se o podstatnou úpravu, která si vyžádá opakované veřejné projednání za účasti dotčených orgánů a krajského úřadu. Zastupitelstvo obce ale má možnost rozhodnout i o zpracování nového návrhu územního plánu.
Pořizovatel po ukončení projednávání návrhu dopracuje odůvodnění, jehož součástí je i rozhodnutí o námitkách a vyhodnocení připomínek, a předloží návrh územního plánu k vydání zastupitelstvu obce. Územní plán se vydává formou opatření obecné povahy a nabývá účinnosti patnáctým dnem po dni vyvěšení veřejné vyhlášky, kterou se územní plán doručuje. Územní plán obec poskytuje krajskému úřadu, úřadu územního plánování a stavebnímu úřadu a musí jej zveřejnit způsobem umožňujícím dálkový přístup. Popsaný postup pořízení územního plánu v režimu platném od 1. ledna 2013 nezahrnuje některé dílčí úkony zpravidla zajišťované pořizovatelem.
DOPORUČENÍ: O NOVÉM ÚZEMNÍM PLÁNU ROZHODNĚTE LETOS
Novela stavebního zákona prodloužila do 31. 12. 2020 lhůtu, do které musí být nahrazeny staré územní plány sídelních útvarů a územní plány obcí novými územními plány. Zdánlivě je to dlouhá doba, ale kvalitní územní plán vyžaduje především trpělivé projednávání a hledání co nejširšího konsenzu. Zastupitelstvům obcí, které ještě s pořizováním nového územního plánu nezačaly, lze doporučit rozhodnout v roce 2013 o pořízení nového územního plánu, nechat pořizovatele připravit a projednat návrh zadání a zadání do konce roku schválit. Tyto činnosti nevyžadují žádnou úhradu nákladů a obec tak bude připravena na nové programovací období 2014-2020.
Až na naprosté výjimky se nevyplatí pořizovat změny starých územních plánů. Od 1. 1. 2013 jsou všechny etapy i lhůty projednání shodné u nového územního plánu i u změny územního plánu. Tvrzení, že obec musí dělat změnu z časových důvodů, patří minulosti. Jen u větších měst bude potřeba o něco více času na zpracování nového územního plánu projektantem a přípravu rozhodnutí o námitkách, než by tomu bylo u změny.
Podkladem pro zpracování změny musí být nezpochybnitelný právní stav před změnou územního plánu, změna se podle předpisů zpracovává jen v rozsahu změn tohoto právního stavu. Pokud měl územní plán v minulosti několik změn, je zpravidla časově velmi zdlouhavé a věcně značně obtížné tento právní stav v textové i v grafické části dokumentace zjistit. Odsouhlasením pořízení změny tak obec mnohdy odhalí, že právní stav svého územního plánu nezná, že stavební úřad vychází z chybných podkladů a všechna jeho rozhodnutí týkající se území obce jsou napadnutelná a zrušitelná.
NOVÁ USTANOVENÍ OVLIVŇUJÍCÍ OBSAH ÚP
Novela stavebního zákona přináší také nová ustanovení mající vliv na obsah územního plánu. Od 1. 1. 2013 smí být předkupní právo vymezováno jen pro veřejně prospěšné stavby, s výjimkou staveb, pro které stačí zřízení věcného břemene (např. pro vodovody, kanalizace a další liniové části technické infrastruktury), a pro veřejná prostranství. U dříve vymezeného předkupního práva, které není v souladu s dnes platnými předpisy, musí obec podle přechodných ustanovení bezodkladně oznámit katastrálnímu úřadu zánik předkupního práva. Vymezit předkupní právo je pro obec možností, nikoliv povinností, a jako výrazný zásah do vlastnického práva by mělo být minimalizováno.
Obec má, tak jako dosud, možnost podmínit rozhodování v území v určité ploše územní studií nebo regulačním plánem, nově navíc dohodou o parcelaci, ve které vlastníci pozemků musí souhlasit s přeparcelací a dále se způsobem vyrovnání majetkových rozdílů.
V případě, že je rozhodování v určité ploše podmíněno pořízením územní studie, musí být v územním plánu uvedeny podmínky pro její pořízení a přiměřená lhůta (zhruba do 4 let) pro její zpracování, schválení využitelnosti a vložení údajů o ní do evidence územně plánovací činnosti. Pokud je rozhodování v území podmíněno nabytím účinnosti regulačního plánu, musí být součástí územního plánu zadání regulačního plánu, přiměřená lhůta pro jeho vydání a nabytí účinnosti (opět zhruba do 4 let, stanovuje se jen u regulačního plánu z podnětu) a také, zda se bude jednat o regulační plán z podnětu nebo na žádost. Regulační plán z podnětu pořizuje úřad, hradí ho obec a obec nemůže stanovit povinnost úhrady nákladů na vyvolané investice investorem. Návrh regulačního plánu na žádost si na základě zadání regulačního plánu obsaženého v územním plánu nechá na své náklady zpracovat investor, sám návrh projedná s dotčenými orgány, podle jejich stanovisek návrh upraví a pak požádá obec o vydání. Na žádost naváže pořizovatel veřejným projednáním a zastupitelstvo vydáním regulačního plánu, tyto činnosti jsou již shodné u obou druhů regulačního plánu.
DALŠÍ ZJEDNODUŠENÍ PRO OBCE
Časté dotazy od obcí se týkají možnosti zrušení nadbytečných zastavitelných ploch novým územním plánem nebo změnou bez toho, že by obec musela platit vysoké náhrady.
Stavební zákon nově stanoví, že zastavitelné plochy lze zrušit bez náhrady po pěti letech od jejich vymezení, pokud v této době nenabylo účinnosti územní rozhodnutí nebo obdobný právní akt umožňující výstavbu. Pozor ovšem na případy, kdy vlastník nemohl bez svého zavinění takové rozhodnutí získat, například proto, že podmínkou bylo pořízení územní studie a tato povinnost nebyla obcí splněna.
Novela stavebního zákona zlepšuje postavení obcí při projednávání politiky územního rozvoje; je výslovně stanoveno, že se musí konat veřejné projednání a obce mohou uplatňovat připomínky.
Přechodná ustanovení, zejména ve vztahu k rozpracovaným územním plánům, umožňují nevracet se k již učiněným úkonům, právě probíhající činnost dokončit podle dosavadních právních předpisů a až u následných činností navázat úkony podle nových předpisů.
Ing. TOMÁŠ SKLENÁŘ
ředitel odboru územního plánování Ministerstvo pro místní rozvoj
Kladenský magistrát na náměstí Starosty Pavla pod kostelem Nanebevzetí Panny Marie.
ILUSTRAČNÍ FOTO: DAGMAR HOFMANOVÁ
