Nový občanský zákoník (dále jen nový občanský zákoník nebo NOZ), který byl v únoru tohoto roku přijat pod číslem 89/2012 Sb. a jenž má nabýt účinnosti k 1. 1. 2014, měl být reflexí moderních trendů evropského civilního práva a zavedených mezinárodních standardů. Zároveň se však v mnohém vrací nejen...
Nový občanský zákoník (dále jen nový občanský zákoník nebo NOZ), který byl v únoru tohoto roku přijat pod číslem 89/2012 Sb. a jenž má nabýt účinnosti k 1. 1. 2014, měl být reflexí moderních trendů evropského civilního práva a zavedených mezinárodních standardů. Zároveň se však v mnohém vrací nejen k prvorepublikové úpravě civilního práva, ale také k principům rakouského všeobecného zákoníku občanského a k tradici římsko právní. Typickým příkladem je návrat nové právní úpravy k zásadě »povrch ustupuje půdě«.
ZÁSADA »POVRCH USTUPUJE PŮDĚ«
Zásada »povrch ustupuje půdě« znamená, že vše, co je pevně spojeno s určitým pozemkem, k němu náleží a tvoří jeho neoddělitelnou součást. Vlastnictví pozemku je tak ve své podstatě nadřazeno případnému vlastnictví objektů, které se na něm nacházejí. Tato zásada má v praxi vliv především na všechny stavby na daném pozemku, vztahuje se však i na všechny jeho nemovité součásti včetně porostu.
Zásada »povrch ustupuje půdě« (lat. superficies solo cedit) byla známá již v právu římském a jako jeden ze základních principů pojetí věcí v právním smyslu přetrvala nejen v civilním právu rakousko-uherském, ale také v právu československém. Odmítnuta byla až po roce 1948 v rámci změny právní úpravy tzv. »středním občanským zákoníkem« účinným od roku 1951 (zákon č. 141/1950 Sb., občanský zákoník). Zásada »povrch ustupuje půdě« totiž odporovala tehdejší zemědělské kolektivizační politice, kdy by hojná družstevní výstavba automaticky náležela vlastníkům pozemků, na nichž se nacházela. Změnu nepřinesl ani občanský zákoník z roku 1964 - zákon č. 40/1960 Sb., občanský zákoník (dále jen občanský zákoník nebo OZ), který po četných novelizacích platí dodnes.
Současná úprava vztahu pozemků a staveb je výslovně zakotvena v § 120 odst. 2 občanského zákoníku, který říká: »Stavba není součástí pozemku«. I přes tuto striktní formulaci však ani tato zásada neplatí bezvýjimečně, ať již v případě staveb funkčně a technicky propojených s pozemkem1) či pozemních komunikací, jejichž právní režim je stále předmětem odborných diskusí a soudních sporů.2)
PRÁVNÍ ÚPRAVA V NOZ
Úprava v novém občanském zákoníku týkající se součástí věci obsažená v ustanoveních § 506-§ 509 se k zásadě »povrch ustupuje půdě« po více než šedesáti letech vrací. Součástí pozemku bude proto nejen prostor nad i pod jeho povrchem, ale také stavby na něm zřízené a jiná zařízení, včetně toho, co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech. Součástí pozemku budou také rostliny, které se na něm nacházejí. Výjimku tvoří stavby dočasné; jejich vynětí z režimu »povrch ustupuje půdě« umožňuje výstavbu různých dočasných skladů či sezonních silážních hal bez toho, aniž by automaticky spadaly pod vlastnický režim majitele pozemku. Z praktických důvodů nejsou součástí pozemku ani inženýrské sítě, vodovody, kanalizace a podobně, které jsou obvykle vedeny přes velký počet pozemků a náleží jedinému vlastníkovi.
Samotný proces úplného sjednocení vlastnictví pozemku a staveb, které se na něm nacházejí, může trvat několik desítek let, jako tomu je například v případě Německa, které řešilo obdobný problém po svém znovusjednocení v roce 1990. Česká právní úprava procesu přechodu na zásadu »povrch ustupuje půdě« z této úpravy částečně vychází. Podle přechodných ustanovení NOZ obsažených v § 3054-§ 3061 proto k 1. 1. 2014 přestane být stavba samostatnou věcí a automaticky se stane součástí pozemku, na kterém se nachází. Ovšem pouze za předpokladu, že pozemek i stavba patří stejnému vlastníkovi. V opačném případě by se totiž jednalo o nucený přechod vlastnického práva, tedy vyvlastnění, a to navíc zcela bez náhrady. Takový postup by byl považován za protiústavní.
Pokud je proto vlastník pozemku a stavby odlišný, zůstává stavba samostatnou nemovitou věcí odlišnou od pozemku a schopnou být samostatným předmětem právních vztahů, může být tedy např. samostatně prodána jinému vlastníkovi. Ke dni účinnosti zákona je však automaticky zřízeno předkupní právo vlastníka pozemku ke stavbě a zároveň vlastníkovi stavby náleží předkupní právo k pozemku. Jestliže však lze část pozemku, na němž se stavba nachází, oddělit, vztahuje se předkupní právo pouze na část pozemku nezbytnou k výkonu vlastnického práva ke stavbě. To se jeví jako praktické zejména v případech rozsáhlých pozemků či pozemků, na nichž se nachází více staveb zároveň. Naopak, pokud jedna stavba zasahuje na více pozemků, stává se součástí toho, na kterém se nachází její převážná část.
Předkupní právo má povahu práva věcného a vázne na nemovitosti bez ohledu na změnu jejího vlastníka. Jestliže například vlastník pozemku svého předkupního práva ke stavbě nevyužije a stavba bude převedena na třetí osobu, zůstává předkupní právo i nadále zachováno.
Zákon zároveň řeší i některé specifické případy, které mohou po účinnosti nové právní úpravy nastat. Například pokud vlastník pozemku prodá pozemek třetí osobě, která by při jeho nabytí byla v dobré víře, že součástí pozemku je i stavba. V takovém případě se stává nový vlastník pozemku současně vlastníkem stavby. Původnímu vlastníkovi stavby přitom náleží vůči zciziteli pozemku náhrada ve výši ceny stavby. Obdobně zákon řeší případ zřízení věcného práva (předkupního, zástavního apod.) k pozemku. K těmto případům však v praxi bude docházet pouze ve výjimečných případech. Stavby jsou totiž až na výjimky zapsány v katastru nemovitostí, což přítomnost dobré víry nabyvatele v zásadě předem vylučuje. Vždyť i ustanovení § 1109 NOZ obecně upravující možnost nabytí věci od nevlastníka tuto možnost podmiňuje tím, že věc není zapsána ve veřejném seznamu. Využití tohoto institutu proto přichází v úvahu v případech, kdy stavba není v evidenci nemovitostí zapsána, typickým příkladem jsou chatky v zahrádkářských koloniích.
PRÁVO STAVBY
Zavedení zásady »povrch ustupuje půdě« však zároveň neznamená úplné znemožnění výstavby osobou odlišnou od vlastníka pozemku.
Tuto otázku řeší NOZ znovuzavedením tzv. »práva stavby« v ustanoveních § 1240 a násl. Povahou jde o věcné právo váznoucí na daném pozemku, na základě něhož je třetí osoba oprávněna postavit a mít na daném pozemku stavbu. Právo stavby může vzniknout jak na základě smlouvy, tak rozhodnutím orgánu veřejné moci, ze zákona a může být rovněž vydrženo. Lze jej sjednat pouze na dobu určitou v maximální délce trvání 99 let, může však být opakovaně prodlužováno. Například pokud bude podnikatel chtít postavit provozovnu na cizím pozemku s tím, že plánuje po určitém čase přesídlit jinam, uzavře s majitelem pozemku smlouvu o zřízení práva stavby třeba na 10 let a zaplatí vlastníkovi pozemku smluvní odměnu. Jestliže uplyne doba, na kterou bylo právo stavby zřízeno, a nebude dále prodlouženo, vyplatí vlastník pozemku za stavbu náhradu ve výši poloviny hodnoty stavby v době zániku práva stavby, není-li mezi nimi ujednáno něco jiného.
ÚVAHY ZÁVĚREM
Přesto, že se jedná o zcela zásadní změnu, která k účinnosti zákona způsobí revoluci v právu nemovitostí, nelze se ubránit pocitu, že do jisté míry jde o samoúčelnou »změnu pro změnu«. Je otázkou, zda výhody, jež nová právní úprava přinese, vyváží problémy, které budou jejím zavedením do praxe vyvolány, zejména problémy spojené s dualismem právního režimu nemovitostí během procesu úplné konsolidace. Za největší výhodu nové právní úpravy je často označováno odpadnutí nutnosti převádět samostatně stavbu vedle pozemku. To však v praxi nezpůsobuje větších problémů. Nespornou výhodu však lze spatřovat ve sjednocení právních úprav vztahů pozemku a půdy s většinou států Evropské unie.
Poznámky
1) Srovnej např. Nález Ústavního soudu sp. zn. Pl. ÚS 16/93 ze dne 24. 05. 1994, který prohlásil za součást pozemku také meliorační zařízení pod jeho povrchem.
2) Srovnej např. Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR 22 sp. zn. Cdo 52/2002 ze dne 31. 1. 2012.
JAN SŮRA
Advokátní kancelář CÍSAŘ, ČEŠKA, SMUTNÝ a spol.
