Naše město zveřejnilo na základě usnesení zastupitelstva záměr prodeje obecní nemovitosti. Součástí zveřejněných podmínek bylo i složení nevratné kauce pro případ odstoupení vybraného žadatele od podpisu smlouvy, která měla zabránit zmaření prodeje ze strany účastníků »výběrového...
Naše město zveřejnilo na základě usnesení zastupitelstva záměr prodeje obecní nemovitosti. Součástí zveřejněných podmínek bylo i složení nevratné kauce pro případ odstoupení vybraného žadatele od podpisu smlouvy, která měla zabránit zmaření prodeje ze strany účastníků »výběrového řízení« před uzavřením smlouvy. Zastupitelstvem vybraný zájemce uzavření smlouvy skutečně odmítl a zastupitelstvo následně zrušilo usnesení o vyhlášení záměru i usnesení, jímž schválilo uzavření smlouvy s tímto zájemcem. Jsme v popsaném případě povinni kauci zájemci vrátit?
Zákon č. 128/2000 Sb., o obcích (obecní zřízení), v platném znění, ukládá obci ve svém § 39 odst. 1 povinnost zveřejnit mj. záměr prodeje nemovitého majetku. Záměr sám nemá povahu majetkoprávního úkonu (např. návrhu na uzavření smlouvy, veřejného příslibu apod.), ale představuje specifickou veřejnoprávní povinnost informační povahy (srov. např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 5. května 2010, sp. zn. 28 Cdo 1383/2010). To znamená, že ze samotného záměru nevyplývají obci vůči třetím osobám (ale ani naopak) žádná soudně vynutitelná práva ani povinnosti. Právní povaha záměru nicméně nevylučuje, aby součástí zveřejněného dokumentu byly i další podmínky, za nichž má být majetkoprávní úkon realizován, případně další podmínky, které obec stanovila jako povinné pro účast zájemců ve »výběrovém řízení« (tedy jako povinné při posuzování a výběru nabídek příslušnými obecními orgány). Je tudíž možné, aby obec stanovila jako jednu z podmínek i »propadnou kauci«, spočívající v nevratné záloze na kupní cenu v případě, že vybraný zájemce odmítne kupní smlouvu uzavřít.
Je-li taková podmínka stanovena, lze mít zato, že mezi zájemcem, který na tuto podmínku přistoupil a kauci uhradil, a obcí, která jeho peněžní plnění přijala, vznikla tímto jednáním nepojmenovaná dohoda podle § 51 občanského zákoníku, jejíž podstatou je povinnost zájemce uhradit kauci, na jejíž vrácení není za obcí stanovených a zájemcem konkludentně akceptovaných podmínek právní nárok (dohoda o propadné kauci). Podle občanského zákoníku totiž mohou být právní úkony učiněny i jednáním (srov. § 34 a § 35 odst. 1 občanského zákoníku) s tím, že zachování písemné formy je nutné jen, pokud tak zákon nebo dohoda účastníků stanoví výslovně, což v případě »dohody o propadné kauci« z žádného zákonného ustanovení nevyplývá.
Lze proto učinit dílčí závěr, podle něhož stanovení propadné kauce ve shora popsaném smyslu možné je a nastanou-li podmínky předvídané obcí ve zveřejněném záměru, nemá obec povinnost kauci vrátit (za akceptovatelné však lze považovat »propadnutí« kauce jen vůči »vítězi« výběrového řízení, nikoli vůči nevybraným uchazečům, u nichž lze sotva nalézt legitimní důvod pro její nevrácení).
V této souvislosti je ovšem nutné upozornit, že obec by si kauci měla ponechat jen, pokud by zájemce odmítl akceptovat podmínky smlouvy, které byly předem uvedeny v záměru, nebo pokud by smlouvu zcela odmítl uzavřít. Naopak jestliže by pouze nedošlo k dohodě o přesném obsahu smlouvy, aniž by se jednalo o podmínky, které obec předem ve zveřejněném záměru avizovala, pak by právo obce »nevrátit« uhrazenou kauci nevzniklo (v takovém případě nejde o odmítnutí uzavření smlouvy, ale o nedosažení dohody o jejím obsahu).
V dotazovaném případě je však situace komplikovanější, neboť zastupitelstvo zrušilo usnesení, jímž schválilo původně zveřejněný záměr (obsahující podmínky kauce) i usnesení, jímž vybralo zájemce o uzavření smlouvy. Patrně však ani tato pozdější revokace nemá za následek zánik výše naznačené dohody o propadné kauci. Tato dohoda totiž vznikla konkludentně uhrazením ze strany zájemce a akceptací této platby ze strany obce, přičemž podmínka předchozího schválení příslušným orgánem obce ve smyslu § 41 odst. 2 zákona o obcích byla splněna tím, že dohodu předem schválilo zastupitelstvo jako součást zveřejněného záměru. Pozdější zrušení schvalovacího usnesení přitom nemohlo na existenci uzavřené dohody a tedy ani na právním nároku obce na přijetí kauce do svého majetku nic změnit, neboť revokace usnesení má v zásadě vždy učinky ex nunc, zatímco zkoumání podmínek pro platný vznik smlouvy, včetně podmínky plynoucí z § 41 odst. 2 zákona o obcích, se činí vždy podle stavu ke dni vzniku daného právního úkonu (a podmínka pro »propadnutí« kauce byla taktéž splněna před zrušením usnesení zastupitelstvem, neboť zájemce předtím jasně projevil svou vůli smlouvu neuzavřít).
JUDr. ADAM FUREK
právník
