Při digitalizaci katastrálního území obce bylo zjištěno, že tři bezprostředně sousedící domy zčásti stojí na obecním pozemku. K jejich výstavbě došlo před 80 lety a dosud o tomto problému nikdo nevěděl. Řešení již bylo oboustranně předběžně dohodnuto, ale nevíme, zda obec musí i v tomto případě...
Při digitalizaci katastrálního území obce bylo zjištěno, že tři bezprostředně sousedící domy zčásti stojí na obecním pozemku. K jejich výstavbě došlo před 80 lety a dosud o tomto problému nikdo nevěděl. Řešení již bylo oboustranně předběžně dohodnuto, ale nevíme, zda obec musí i v tomto případě zveřejnit záměr prodeje, případně směny pozemku. V případě prodeje navíc uvažujeme o symbolické ceně 1 Kč/m2, protože již nikdo nezná příčinu tohoto stavu.
Zákon č. 128/2000 Sb., o obcích (obecní zřízení), v platném znění, ukládá obci v § 39 odst. 1, aby svůj úmysl prodat, pronajmout, vypůjčit, darovat nebo směnit nemovitý majetek předem zveřejnila na úřední desce obecního úřadu po dobu nejméně 15 dnů před rozhodnutím o zamýšlené dispozici v příslušném obecním orgánu. Podle odst. 3 téhož ustanovení se záměr nemusí zveřejňovat v případě pronájmu bytů a hrobových míst, v případě pronájmu nebo výpůjčky majetku obce na dobu kratší než 30 dnů nebo jde-li o pronájem nebo výpůjčku právnické osobě zřízené obcí. Jiné výjimky z povinnosti zveřejnit záměr (např. v případě »narovnání« existujících právních vztahů nebo je-li předem zřejmé, jaké osobě bude nemovitost prodána nebo nelze-li očekávat jiné zájemce) zákon nestanoví, takže ani v těchto situacích není obec povinnosti zveřejnit záměr zbavena. Ve vámi uváděném případě tedy bude nutné záměr zveřejnit.
V posuzované situaci půjde patrně o prodej částí stávajícího pozemku, takže ve zveřejněném záměru nezapomeňte tyto části přesně vyznačit nejlépe údaji podle geometrického plánu, který se při prodeji části pozemku bude každopádně muset pořídit (jako součást záměru je vhodné zveřejnit i kopii katastrální mapy se zakreslením příslušných částí pozemku). Ve zveřejněném záměru ovšem není vhodné uvádět osoby, o nichž obec uvažuje jako o budoucích kupujících, přestože lze očekávat, že jiní zájemci o koupi nebudou. Pokud by se ke zveřejněnému záměru přihlásili kromě vlastníků domů i další zájemci, bude na obci, resp. na jejím zastupitelstvu, aby na základě doručených nabídek vybralo osoby, s nimiž smlouvu uzavře. I kdyby však některý zájemce nabídl vyšší kupní cenu než vlastníci domů, které stojí na obecních pozemcích, neznamená to, že by zastupitelstvo nutně muselo vybrat jeho nabídku. Z ustanovení § 38 odst. 1 zákona o obcích sice vyplývá povinnost obce počínat si při hospodaření se svým majetkem s péčí řádného hospodáře, to ale neznamená, že jediným kritériem pro výběr zájemce o uzavření smlouvy je nabízená cena. Obec může zohlednit i jiné legitimní zájmy, a pokud v konkrétním případě přínosy převáží nad nabízenou cenou, může vybrat i ekonomicky »méně výhodnou« nabídku (srov. § 35 odst. 2 zákona o obcích, podle něhož má obec mj. pečovat o uspokojování potřeb svých občanů). Takovým důvodem může být právě snaha obce o narovnání majetkových poměrů mezi ní a vlastníky domů, které se nacházejí na obecních pozemcích, a s tím spojená snaha zamezit vzniku sousedských sporů, pokud by pozemek vlastnila jiná osoba, než je vlastník stavby na něm stojící.
Takový legitimní důvod může obec opravňovat i k prodeji pozemků za nižší než obvyklou cenu, tedy např. i za uváděnou 1 Kč za 1 m2. Podle § 39 odst. 2 zákona o obcích sice musí být při úplatném převodu majetku cena sjednána zpravidla ve výši, která je v daném místě a čase obvyklá, nejde-li o cenu regulovanou státem, nicméně zákon odchylku od ceny obvyklé připouští za podmínky, že je zdůvodněna, přičemž v posuzovaném případě důvod pro odchylku nepochybně existuje. Je ale vhodné, aby tento důvod byl výslovně vyjádřen v usnesení zastupitelstva, jímž bude uzavření smlouvy schvalováno, nebo aby byl alespoň zaznamenán v zápise z jeho jednání.
Pokud by odchylka od obvyklé ceny nebyla odůvodněna (odůvodnitelná), byla by totiž podle judikatury uzavřená smlouva absolutně neplatná pro rozpor s § 39 odst.2 zákona o obcích (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 15. 11. 2010, sp. zn. 28 Cdo 3950/2010, dostupný na http://www.nsoud.cz).
JUDr. ADAM FUREK
právník
