Naše město zveřejnilo záměr pronájmu obecní nemovitosti, v němž jako jednu z podmínek tohoto pronájmu uvedlo požadavek, aby zájemce podnikal na území města po dobu nejméně 5 let. Rada města však následně schválila pronájem obchodní společnosti, jež na území města žádnou podnikatelskou činnost...
Naše město zveřejnilo záměr pronájmu obecní nemovitosti, v němž jako jednu z podmínek tohoto pronájmu uvedlo požadavek, aby zájemce podnikal na území města po dobu nejméně 5 let. Rada města však následně schválila pronájem obchodní společnosti, jež na území města žádnou podnikatelskou činnost neprovozuje, a starosta poté smlouvu uzavřel. Byl tento postup správný?
Zákon č. 128/2000 Sb., o obcích (obecní zřízení), v platném znění, ukládá obci v § 39 odst. 1, aby svůj úmysl prodat, pronajmout, vypůjčit, darovat nebo směnit nemovitý majetek předem zveřejnila na úřední desce obecního úřadu po dobu nejméně 15 dnů před rozhodnutím o zamýšlené dispozici v příslušném obecním orgánu. Zákon nepožaduje, aby součástí zveřejněného záměru byly jakékoli bližší podmínky zamýšleného majetkoprávního úkonu. Jejich uvedení však samozřejmě zákonu neodporuje, naopak může napomoci transparentnosti realizované dispozice (srov. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 3. září 2009, sp. zn. 28 Cdo 4108/2008).
Jestliže však obec ve zveřejněném záměru bližší podmínky zamýšleného majetkoprávního úkonu vymezí, předem »omezuje« okruh potenciálních zájemců, kteří obci podají nabídku na uzavření příslušné smlouvy. Od takto zveřejněných podmínek se proto obec v zásadě nemůže odchýlit, ledaže by v záměru sama předem vyjádřila možnost, že zamýšlená dispozice může být realizována i za jiných než předem stanovených požadavků. Pokud obec toto pravidlo poruší a nemovitost například prodá nebo pronajme osobě, která uvedené podmínky nesplňovala, je tento její právní úkon absolutně neplatný, neboť taková situace je svými důsledky obdobná předchozímu nezveřejnění záměru.
Srov. v této souvislosti právní závěr Nejvyššího soudu, uvedený v jeho rozsudku ze dne 26. ledna 2011, sp. zn. 32 Cdo 721/2010 (v souvislosti s prodejem obecní nemovitosti): »Jestliže obec ve zveřejněném záměru stanoví podmínky, jež musí splňovat zájemce o nabytí nemovitého majetku obce, kupní smlouvu však uzavře se subjektem, který tyto podmínky nesplňoval, jde o kupní smlouvu uzavřenou v rozporu se zveřejněným záměrem. Kupní smlouva, kterou obec uzavře v rozporu se zveřejněným záměrem, sice neodporuje výslovnému zákazu zákona, ba dokonce zákonnému požadavku zdánlivě, z čistě formálního hlediska vyhovuje, z věcného však nikoliv, neboť jí byl realizován jiný záměr než ten, který byl zveřejněn, a svými důsledky - netransparentností při nakládání s majetkem obce jakožto veřejným majetkem a porušením zásady rovnosti přístupu k zájemcům o jeho nabytí (jejich diskriminací), zákonu (tj. ustanovení § 36a odst. 4 zákona č. 367/1990 Sb.), jeho účelu a smyslu (ratio legis) odporuje, tudíž jej obchází. Proto též kupní smlouva, jež byla uzavřena v rozporu se zveřejněným záměrem, je právním úkonem neplatným pro obcházení zákona podle ustanovení § 39 obč. zák.«
Ve zmíněném rozhodnutí Nejvyšší soud rovněž připomněl odlišnou situaci, která se týká případného porušení interních směrnic pro majetkové dispozice. Jejich porušení (samozřejmě, pokud nejsou součástí zveřejněného záměru) totiž představuje porušení vnitřního předpisu obce, které nemůže samo o sobě mít dopady na (ne)platnost uzavřené smlouvy. Zbývá dodat, že Nejvyšší soud však v případě porušení tzv. privatizačních směrnic pro prodej obecních bytů naznačil, že takto uzavřená smlouva by mohla být považována za neplatnou pro rozpor s dobrými mravy podle § 3 odst. 1 obč. zák. (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 30. června 2010, sp. zn. 33 Cdo 2532/2008).
JUDr. ADAM FUREK
právník
