Naše obec zveřejňuje záměr v souladu s § 39 odst. 1 zákona o obcích po dobu patnácti dní na úřední desce obecního úřadu. Jeden z členů zastupitelstva nyní tvrdí, že podle předpisů Evropské unie je nutné záměr zveřejnit na dobu nejméně 60 dní a zveřejnění na dobu kratší není dostatečné. Je náš...
Naše obec zveřejňuje záměr v souladu s § 39 odst. 1 zákona o obcích po dobu patnácti dní na úřední desce obecního úřadu. Jeden z členů zastupitelstva nyní tvrdí, že podle předpisů Evropské unie je nutné záměr zveřejnit na dobu nejméně 60 dní a zveřejnění na dobu kratší není dostatečné. Je náš postup správný?
Zákon č. 128/2000 Sb., o obcích (obecní zřízení), v platném znění, ukládá obci v § 39 odst. 1 povinnost zveřejnit záměr prodat, pronajmout, vypůjčit, směnit nebo darovat obecní nemovitý majetek na dobu nejméně 15 dní před rozhodnutím o tomto majetkoprávním úkonu na úřední desce obecního úřadu.
Právo Evropské unie neobsahuje přímo aplikovatelný obecně závazný předpis, jenž by dobu zveřejnění záměru modifikoval tak, že by se ustanovení § 39 odst. 1 zákona o obcích nepoužilo. Na dispozice s obecním majetkem je však možné pohlížet též z hlediska pravidel tzv. veřejné podpory, regulovaných právem Evropské unie, neboť i prodej obecního majetku může mít za splnění určitých kvalifikačních podmínek povahu veřejné podpory. Evropská komise proto ve vztahu k prodeji pozemků a staveb orgány veřejné moci členských států vypracovala obecná doporučující pravidla, při jejichž dodržení bude automaticky vyloučen prvek veřejné podpory. Tato pravidla byla publikována ve sdělení Komise Evropských společenství o prvcích státní podpory při prodejích pozemků a staveb orgány veřejné moci v Úředním věstníku Evropských společenství dne 19. července 1997, pod č. 97/C 209/03).
Sdělení, které ovšem není právně závazné, se vztahuje na prodej pozemků a staveb orgány veřejné moci, tedy v podmínkách České republiky i na prodej obecních pozemků. Sdělení rozlišuje prodej na základě nepodmíněného nabídkového řízení a prodej bez nepodmíněného nabídkového řízení. Prodej na základě nepodmíněného nabídkového řízení, aby byl prost veřejné podpory, je vnímán jako dispozice, při níž je prodáno nejlepší nebo jediné nabídce na základě dostatečně zveřejněného, otevřeného a nepodmíněného nabídkového řízení. Jednou z podmínek je dostatečné zveřejnění nabídky, které je splněno, dochází-li k opakovanému inzerování po přiměřeně dlouhou dobu (dva a více měsíců) ve vnitrostátním tisku, realitních novinách apod., takže jsou na nabídku upozorněni všichni potenciální kupující.
Pokud obec prodává bez nepodmíněného nabídkového řízení, musí být pozemek nebo stavba oceněna jedním nebo více nezávislými odhadci tak, aby byla stanovena tržní hodnota na základě obecně uznávaných tržních ukazatelů a oceňovacích norem, přičemž takto stanovená tržní cena je minimální prodejní cenou, která může být dohodnuta, aniž by šlo o veřejnou podporu (ta může být za podmínek stanovených sdělením snížena o 5 %). V podrobnostech lze odkázat na text sdělení a dále na metodické materiály Úřadu pro ochranu hospodářské soutěže, dostupné na http://www.compet.cz, sekce veřejná podpora, zejména na Informační list č. 3/2008 k Veřejné podpoře a na Metodické doporučení Ministerstva průmyslu a obchodu při prodeji pozemku za zvýhodněnou cenu.
Z hlediska prodeje obecních nemovitostí uvedené znamená, že při prodeji »podnikatelům«, respektive osobám vykonávajícím podnikatelskou či obecněji ekonomickou činnost na trhu, u nichž by se potenciálně mohlo jednat o veřejnou podporu, je nutné splnit nejen požadavky § 39 odst. 1 zákona o obcích, ale též požadavky uvedené ve sdělení Evropské komise tak, aby případná dispozice obstála i z hlediska (ne)přítomnosti (neslučitelné) veřejné podpory. To znamená zveřejnit záměr i na dobu nejméně dvou měsíců způsobem předvídaným ve sdělení nebo vypracovat »znalecké« zjištění tržní hodnoty prodávané nemovitosti a v zásadě neprodávat za nižší než takto zjištěnou cenu. Pokud by při této dispozici byly splněny »jen« podmínky plynoucí z § 39 odst. 1 zákona o obcích, nešlo by sice o postup a priori nezákonný (protiprávní), neboť zmíněné sdělení není právně závazné, obec by se však vystavovala nebezpečí, že v jejím postupu bude shledáno porušení pravidel veřejné podpory, a to se všemi s tím spojenými důsledky (srov. opět internetové stránky Úřadu pro ochranu hospodářské soutěže).
Na druhou stranu při prodeji »neekonomickým« subjektům, tedy například při prodeji konkrétním fyzickým osobám k »nekomerčním« účelům (prodej užívané zahrady, prodej pronajatého bytu stávajícímu nájemci, prodej přístupové cesty k nemovitosti apod.) nebude taková dispozice poměřována z hlediska veřejné podpory a v tomto případě proto není nutné se přidržet pravidel plynoucích ze sdělení.
Zbývá dodat, že pravidla plynoucí ze sdělení komise je vhodné přiměřeně aplikovat i na případy »komerčních pronájmů« obecních nemovitostí, neboť i u nich může docházet k veřejné podpoře.
JUDr. ADAM FUREK
právník
