Nájemní smlouva je jedním z nejčastějších smluvních závazků, které obec uzavírá. Zdálo by se, že je vcelku jednoduchá. Skutečně? Rozhodně ne. Obec čeká řada úskalí, která si ne vždy musí uvědomit. Platí sice, že není žalobce, není soudce, ale spoléhat na to je někdy krátkozraké. Je lépe mít smlouvy...
Nájemní smlouva je jedním z nejčastějších smluvních závazků, které obec uzavírá. Zdálo by se, že je vcelku jednoduchá. Skutečně? Rozhodně ne. Obec čeká řada úskalí, která si ne vždy musí uvědomit. Platí sice, že není žalobce, není soudce, ale spoléhat na to je někdy krátkozraké. Je lépe mít smlouvy jednoduše »dobré«. Častými chybami týkajícími se pronájmu nemovitostí se budeme zabývat v seriálu několika článků.
NÁJEM ZA 1 KČ NEBO BEZÚPLATNÝ?
Podle ustanovení § 663 občanského zákoníku platí: »Nájemní smlouvou pronajímatel přenechává za úplatu nájemci věci, aby ji dočasně (ve sjednané době) užíval nebo z ní bral i užitky.«
V obcích často narážíme na nájemní smlouvy, které jsou z různých důvodů uzavírány »bezúplatně« nebo za symbolické, v podstatě nulové či mizivé nájemné (koruna ročně apod.). Takové smlouvy mohou být shledány za absolutně neplatné, přitom řešení je velmi snadné - uzavřít smlouvu, kterou vyjadřuji to, co skutečně chci.
A proč jsou smlouvy takto uzavřené neplatné? Podle ustanovení § 39 občanského zákoníku je neplatný mj. právní úkon, který svým obsahem obchází zákon. A to se v daném případě děje. Uzavírám-li nájemní smlouvu tzv. bezúplatně, nemůže to být nájemní smlouva, která je už z definice zákona úplatná, a když ji uzavírám téměř bezúplatně, zastírám (tj. obcházím zákon), že uzavírám vlastně smlouvu o výpůjčce. Na rozdíl od nájmu je totiž výpůjčka bezúplatná - viz ustanovení § 659 občanského zákoníku: »Smlouvou o výpůjčce vznikne vypůjčiteli právo věc po dohodnutou dobu bezplatně užívat.«
Sjednávání nájemních smluv takto »křečovitě« je zcela zbytečné. Obec nic nezíská ani nic neztrácí tím, že uzavře přímo smlouvu o výpůjčce. I pro tento postup platí poměrně přísný § 39 zákona o obcích, tzn. povinnost zveřejnění záměru podle zde stanovených pravidel, a rovněž o výpůjčce může rozhodnout jedině k tomu příslušný orgán obce. Přesto se obce pouští do nájemních smluv tohoto zvláštního druhu, aniž jim dochází, že vlastně uzavírají neplatný právní úkon.
Někdy to může mít dalekosáhlé důsledky jak pro smluvního partnera obce, tak pro obec samotnou. Neplatnost právního úkonu je vždy citelným zásahem do právní jistoty obou smluvních stran.
NÁJEM ZA OPRAVU PROSTOR NA NÁKLADY NÁJEMCE
Často bývá tento pseudonájemní vztah kombinován s dalšími nešťastnými ustanoveními, nejčastěji tím, že nájemné je nulové, ale nájemce se zavazuje například nebytový prostor na své náklady opravit, a tyto opravy dále ponechat ve vlastnictví obce. Není horších smluvních ujednání. Rozumnější formou přitom (bez ohledu na neplatnost ujednání o bezúplatné nájemní smlouvě, což samo o sobě je velký problém) by přece bylo klasické stanovení nájemného, které by se následně započítávalo na prokázanou hodnotu provedených oprav a rekonstrukcí, jejichž rozsah by byl vázán na souhlas obce. To proto, že obec by tuto rekonstrukci (zhodnocení nemovitosti) nabyla legálně do svého majetku - jinak jí hrozí, že přes ujednání ve smlouvě bude chtít nájemce (resp. spíše pseudonájemce) uhradit zhodnocení prostor, například s argumentem, že převýšilo hodnotu »jako by« nájemného, které nehradil, a může dokonce velmi snadno uspět.
Zhodnotil totiž majetek obce často i významným způsobem, a to za jejího souhlasu, a žádný se nemůže předem vzdát svých práv - tedy ani práva na úhradu tohoto zhodnocení. A má-li k tomu navíc v ruce neplatnou nájemní smlouvu, ani tím nájmem se nelze nijak účinně bránit - žádné nájemné totiž sjednáno nebylo. Následoval by složitý právní proces, kde by se stanovovalo obvyklé nájemné za danou dobu (protože smlouva sama by byla neplatná), hodnotily by se provedené práce, a obec by se mohla velmi divit, jakou nechtěnou zakázku svých prostor by musela vlastně platit. Soud by totiž zcela správně konstatoval, že se obec na úkor daného pseudonájemce vlastně bezdůvodně obohatila.
NÁJEM NA DOBU URČITOU A NEURČITOU
Obce také často podléhají dojmu, že nájemní vztah uzavřený na dobu určitou je pro ně výhodnější než na dobu neurčitou. Mylně tak trochu zaměňují pojem »neurčitá doba« za pojem téměř »navždy« (aniž vnímají možnosti výpovědi nájemní smlouvy), a od doby určité si slibují, že je přece jen doba nájmu nějak ohraničena. Není to až tak správná a pro obec »výhodná« úvaha. Pokud smlouvu na dobu určitou nesepíše obec kvalitně, tj. tak, že i v průběhu nájmu ji lze ze stanovených důvodů vypovědět, platí občanský zákoník, který říká: »Nájem skončí uplynutím doby, na kterou byl sjednán, nedohodne-li se pronajímatel s nájemcem jinak.« To v praxi znamená, že sjednáme-li nájem na dobu určitou, a neporuší-li nájemce podstatně smlouvu, což by umožňovalo od smlouvy odstoupit (neplést si však s výpovědí), nelze v průběhu trvání nájmu nájemní vztah v podstatě ukončit.
Naopak u sjednané doby neurčité lze nájemní vztah vypovědět poměrně snadno: »Zrušit nájemní smlouvu sjednanou na neurčitou dobu lze, nedojde-li k dohodě pronajímatele s nájemcem, pouze výpovědí.«
Onou »pouze« je zavádějící - je to o jednu cennou možnost více než u nájemního vztahu na dobu neurčitou. Pokud nesjednáme výpovědní dobu delší než zákonnou, pak je výpovědní doba u zemědělských pozemků jeden rok, u nemovitostí (i nebytových prostor) 3 měsíce, a u movitých věcí jeden měsíc. Důvody přitom nemusíme uvádět.
Kombinace je také možná - aby měla druhá strana nějakou jistotu například ve svých podnikatelských plánech a investicích, lze uzavřít smlouvu tak, že určitá doba bude závazná (= určitá), a po jejím uplynutí se smlouva přemění na klasickou dobu neurčitou s možností výpovědí obou smluvních stran.
K době určité se váže jeden významný soudní rozsudek. Nejvyšší soud se vyjádřil k dobám nájmu na dobu určitou 99 let a obdobným: »Ujednání o délce nájmu přesahujícího obvyklou délku lidského života nemůže požívat výhod smluvního vztahu uzavřeného na dobu určitou a že takové ujednání svědčí pro závěr, že obsahově jde o smlouvu sjednanou na dobu neurčitou.« Je to určitá obrana proti spekulativnímu uzavírání nájemních vztahů na zcela neobvykle dlouhou dobu, jak se často i na obcích dělo. Mimo jiné se to dotýká i zemědělských pozemků.
JANA ZWYRTEK HAMPLOVÁ
advokátka a členka redakční rady Moderní obce
