Město vlastní úzký pruh pozemku procházející územím, které je určeno k zastavění - tyto pozemky však nejsou v jeho vlastnictví. Pruh nesplňuje ani parametry pro komunikaci. Obdrželi jsme žádost, aby do tohoto pruhu mohl uložit majitel zadní parcely inženýrské sítě k zamýšlenému rodinnému domu, a to...
Město vlastní úzký pruh pozemku procházející územím, které je určeno k zastavění - tyto pozemky však nejsou v jeho vlastnictví. Pruh nesplňuje ani parametry pro komunikaci. Obdrželi jsme žádost, aby do tohoto pruhu mohl uložit majitel zadní parcely inženýrské sítě k zamýšlenému rodinnému domu, a to formou věcného břemene. Kdybychom to povolili, v podstatě velmi zkomplikujeme celou následující výstavbu. Myslíme si, že město nemůže žádat, aby kapacita vedení byla dostatečná i pro další rodinné domy, které zde budou možná postaveny. Jaké jsou naše povinnosti v této věci, musíme uložení inženýrských sítí povolit? Pro úplnost - na danou lokalitu existuje urbanistická studie pro výstavbu 40 rodinných domů.
Situace to není jednoduchá, nicméně je nutné si ujasnit to základní. Především uložení inženýrských sítí je skutečně vhodné obecně zajistit věcným břemenem, pouze smluvní nepostačuje. Pokud jde o možný vznik práva odpovídající věcnému břemeni, upravuje je občanský zákoník tak, že na vámi uváděný případ lze vztáhnout v podstatě jen vznik věcného břemene písemnou smlouvou. Rozhodnutím příslušného orgánu (soudu) lze zřídit pouze věcné břemeno spočívající v právu cesty přes přilehlý pozemek, nikoli však uložení inženýrských sítí.
Z toho vyplývá, že není povinností města umožnit uložení sítí v jakékoli podobě. Nebylo by samozřejmě důvodu tomu bránit, věcná břemena se takto dohodou běžně zřizují, nicméně daný případ má vámi popsaná specifika, ke kterým je nutno nepochybně přihlédnout.
Jsou následující: Existence závazné zastavovací studie (urbanistická studie), která počítá s výstavbou 40 rodinných domů, což má své požadavky na podobu inženýrských sítí, od které se nelze odchýlit - studie je závazná. Město navíc není vlastníkem pozemků, na kterých by se mělo stavět, a to dokonce ani těch, na nichž by bylo možné vybudovat plnohodnotnou komunikaci. Proto se stěží může stát například organizátorem výstavby. To je pozice pro majitele pozemků, popřípadě budoucí majitele nebo pro stavební či developerskou firmu. Město ve vašem případě vlastní pouze zmiňovaný úzký pozemek, když v rozhodování o využití a dispozicích s tímto pozemkem je vázáno mimo výše uvedené urbanistické studie rovněž ustanovením § 2 odst. 2 zákona o obcích: »Obec pečuje o všestranný rozvoj svého území a o potřeby svých občanů; při plnění svých úkolů chrání též veřejný zájem.« Není však jistě veřejným zájmem, aby uložením selektivní přípojky k jednomu rodinnému domu byl pozemek města takto zásadně a po celé délce zatížen, protože by to mohlo v podstatě zmařit či významně zkomplikovat celkovou výstavbu v dané lokalitě tak, jak ji zpracovává urbanistická studie.
Tedy uzavření smlouvy o zřízení věcného břemene uložení přípojek inženýrských sítí k jednomu z předpokládaných domků nelze z hlediska věcně-právního doporučit. Řešením by bylo, aby v pozemku byly uloženy řády, které by zajistily svou kapacitou celou lokalitu, a do kterých by se mohli postupně napojovat další stavebníci. To je nepochybně možné. A v tomto směru by nic nebránilo souhlasu města k uložení do jeho pozemku. Ale to vyžaduje dobré smluvní zajištění, což není právě jednoduché.
Pokud by totiž tyto řády »pro všechny« vybudoval na své náklady žadatel, vzniká do budoucna problém napojení ostatních stavebníků s ohledem na vložené finanční náklady. Sice by se dotýkal žadatele, nikoli města, ale město by to nemělo opominout, tedy v případě, že by žadatel udělal řády komplexní, tak, jak to předpokládá studie. Město by mohlo smlouvu o věcném břemeni uzavřít (ostatní pojistky vůči ostatním napojujícím se by si již musel se svými právníky zajistit žadatel) - a to je také jediný případ, kdy je to právně i logicky možné.
Druhou možností je, že se organizace lokality podle studie ujme jeden subjekt, například stavební firma dodávající inženýrské sítě, a ta si finanční toky zajistí s majiteli parcel sama, to znamená mimo žadatele, který by se »pouze napojil«. Partnerem města pro smlouvy o věcném břemeni o uložení řádu inženýrských sítí by byla tato stavební firma. Bývá to nejobvyklejší a nejčastější metoda.
Třetí eventualitou by bylo, kdyby se organizace ujalo samo město - nebývá to však běžné, pokud není vlastníkem stavební lokality. Je více méně neobvyklé i to, aby úředníci města řešili soukromoprávní vztahy vlastníků pozemků a dělali jim tento servis.
Základní odpověď na otázku, zda je město povinno povolit uložení inženýrských sítí k jednomu domku ve svém pozemku, zní: Není tomu tak, tato povinnost zde není.
MGR. JANA HAMPLOVÁ
advokátka a členka redakční rady Moderní obce
