Sociální byty startují

Vláda svým nařízením č. 333/2009 Sb. schválila zásady pro poskytování dotací na vznik sociálních bytů. Finanční prostředky jsou určeny nejen právnickým, ale také fyzickým osobám. Výklad k této novince poskytl Moderní obci ředitel odboru bytové politiky Ministerstva pro místní rozvoj ČR Ing. Pavel Rakouš.

Sociální byty mohou vznikat jak novou výstavbou, tak rekonstrukcemi, nástavbami nebo přístavbami. Zásadní novinkou, kterou podle dosavadních ohlasů investoři velmi vítají, je skutečnost, že se dotace poskytují na jednotlivé byty, nikoli na stavbu jako celek.

DOTACE A FINANČNÍ BONUSY

V případě novostaveb poskytuje stát dotaci 6500 Kč/m², maximálně 500 tisíc korun. Pokud sociální byt vznikne stavebními úpravami nebo rekonstrukcí, může investor získat 5500 Kč m², maximálně 420 tisíc korun. V obou případech nesmí dotace přesáhnout 30 % celkových investičních nákladů.

Investoři mohou získat navíc ještě bonus, když vznikne energeticky úsporný byt: V případě výstavby, která splňuje požadavky na energetickou náročnost budov, platné pro třídu A, se zvyšuje dotace o 100 tisíc korun. Pokud vznikl sociální byt formou nástavby nebo přístavby a splňuje požadavek na energetickou náročnost budov platnou pro třídu B, činí bonus 50 tisíc korun.

Další zvýšení dotace, o 50 tisíc korun, může nastat u tzv. upravitelného bytu. Upravitelný byt je podle vysvětlení Ing. Rakouše mezistupněm mezi standardním a bezbariérovým bytem. Je technicky uzpůsoben tak, aby z něho mohl poměrně jednoduchými úpravami vzniknout byt bezbariérový. Technická specifikace upravitelného bytu je v příloze nařízení vlády a projektanti tam budou mít přesný návod.

Dotace na sociální byty se čerpají z prostředků Státního fondu rozvoje bydlení. Peněz na rozběh programu, tj. pro letošní podzim i zhruba polovinu příštího roku, je dostatek. "Počítali jsme s tím už při přípravě a schvalování rozpočtu fondu roku 2009 a stejně tak pro rok 2010. Jsou připravené částky, které by měly stačit. Vzhledem k tomu, že zpočátku bude tento dotační titul poskytován v omezeném rozsahu "de minimis", neměl by s financováním být problém. Zájem máme zmapován," řekl Ing. Pavel Rakouš.

CO JE SOCIÁLNÍ BYT

Termín "sociální byt" u nás až dosud neexistoval, operovalo se s pojmem "podporovaný byt". Změnu terminologie požadovala Legislativní rada vlády. Podle výkladu Ing. Rakouše je to jakýkoli byt, který splňuje normy pro bydlení. Sociálním se nestává z hlediska své konstrukce nebo polohy, technologie či kvality, ale tím, že v něm bydlí osoba s nějakým sociálním handicapem. Buď jde o výrazný sociální handicap z hlediska příjmů, nebo nižší příjem doplňuje ještě zdravotní postižení či vysoký věk (nad 75 let). Mantinely pro možnost využívání sociálních bytů stanovilo ministerstvo práce a sociálních věcí.

Platí zásada, že sociální byt, který vznikl s pomocí státní dotace, musí sloužit tomuto účelu nejméně 10 let, které ale mohou být rozvrženy až do 15 roků. Znamená to, že sociální bydlení jako takové může být po určitou dobu přerušeno.

"Bydlí tu třeba rodina, která má sociální problém, ale po pěti letech se její situace zlepší. Neznamená to, že bude vyhozena na dlažbu, ale majitel se ji samozřejmě snaží během nějaké brzké doby nahradit jinou, která splňuje kritéria pro sociální bydlení. Je to pro něho nutné, aby splnil dotační podmínky a nemusel vracet dotaci. Je tu tudíž určité přechodné období, jakési nárazníkové pásmo, než se nájemníci vymění," vysvětlil Ing. Rakouš.

ZAJÍMAVÁ NABÍDKA PRO INVESTORY

Skutečnost, že se v tomto případě nedotuje stavba, ale jednotlivé byty, považuje Ing. Pavel Rakouš za zcela zásadní a průlomovou. Znamená to, že na pořizování každého jednotlivého bytu a žádost o dotaci může být uzavřena samostatná smlouva. Investorovi to umožní, aby v rámci celé stavby vyčlenil pro tyto účely třeba jen takový počet bytů, v němž vznikne určitý počet bytů sociálních, zatímco ostatní může běžně komerčně využívat.

"Sociálně potřebných je jen určité, nikoli nekonečné množství. Pro danou obec může mít tento problém hodnotu třeba jen pěti šesti bytů. Zbývající byty v domě může využít pro ubytování dalších občanů, kteří nejsou sociálně potřební. Stejně tak soukromý investor. Pro oba je to v každém případě lákavá ekonomická stimulace v podobě nevratné státní dotace," říká Ing. Rakouš.

Investor musí splnit pouze onu podmínku 10 let sociálního bydlení, rozvržených případně až do 15. Po uplynutí této doby může se svým majetkem volně disponovat. "Jestliže výstavba méně rozměrného bytu vyjde asi na 1,5 milionu korun a investor dostane půlmilionovou dotaci a dalšího půl milionu bez problému získá na nájemném, činí jeho veškerá investice pouze 500 tisíc. A to už je částka, kterou je schopen do projektu vložit, protože za 10 let se mu tato investice významně zhodnotí," propočítává ekonomické aspekty Ing. Pavel Rakouš.

NÁJEMNÉ A NÁJEMNÍCI

Nájemné je stanoveno pro všechny sociální byty jednotně: Pro rok 2010 platí, že pokud bude byt dokončen v tomto roce, činí první uzavírané nájemné 43 Kč za m². Tato částka podle ministerstva představuje hodnotu nájemného, které by po odečtu státní dotace mohlo zajistit náklady na provoz a údržbu takového bytu. Každým dalším rokem se pak zvýší o hodnotu inflace. Nájemné bude plošné, stejné ve všech sociálních bytech i ve všech regionech.

Nájemníci sociálních bytů musí splňovat podmínky sociální potřebnosti. Kdo konkrétně to ale bude, stanoví sám investor, respektive majitel. Jedině ten má právo nájemníky vybírat.

NEJZAJÍMAVĚJŠÍ MOŽNOST

Je jí možnost využít dotaci na kombinované projekty a rekonstrukce. Ministerstvo rovněž předpokládá, že pro investory bude zajímavá možnost kombinovat v jednom objektu byty v komerčním režimu s byty v režimu sociálního bydlení. Vyčlení pro sociální účely například byty v přízemí, které bývají méně atraktivní než ty v horních patrech a obvykle se obsazují obtížněji.

"Máme už od investorů mnoho pozitivních ohlasů, kterým se líbí, že mohou takto zkombinovat bydlení. Překvapil také zájem obcí. Ani ne tak o novou výstavbu, jako o vznik těchto bytů rekonstrukcí starších nemovitostí," řekl Ing. Rakouš.

Starostové říkají, že je to pro ně zajímavější alternativa než nová výstavba. A to hned ze dvou důvodů. Zaprvé, nemovitosti vhodné k rekonstrukci již mají, takže nemusí na jejich pořízení vynakládat další prostředky. Do celkové hodnoty pořízení takového bytu, tedy do tzv. celkových investičních nákladů, se totiž počítá i vstupní hodnota bytu před rekonstrukcí. U následné dotace se již prověřuje pouze to, aby nepřesáhla oněch 30 % těchto celkových investičních nákladů. Druhou výhodou rekonstrukcí je zpravidla jednodušší příprava projektu. Obvykle odpadá územní řízení a i vlastní stavební povolení lze získat snadněji.

Zájem tedy je. Jak ze strany obcí, tak soukromých investorů. "Otázkou je, jak se tento zatím latentní zájem přetaví do podoby konkrétních projektů, které již budou muset splňovat podmínky nařízení vlády. Předběžný zájem se projevuje i v hlavním městě, což nás trochu překvapilo. Odhady totiž říkaly, že v Praze bude tento dotační titul pro investory málo zajímavý," uzavřel Ing. Pavel Rakouš, ředitel odboru bytové politiky ministerstva pro místní rozvoj.

JIŘINA ONDRÁČKOVÁ

Podmínky pro získání dotace na straně investora

Předložení ekonomického finančního projektu a hodnověrné prokázání, že má žadatel další finanční zdroje pro výstavbu. Pokud bude investor čerpat hypoteční úvěr, stát již dopředu deklaruje svůj souhlas s tím, že nemovitost bude zatížena hypotečním břemenem. Výpis z katastru nemovitostí (aby bylo možno ověřit, zda na pozemku nebo nemovitosti nevázne nějaký další finanční závazek).

Doklad o bezdlužnosti vůči veřejným rozpočtům.

Pokud se jedná o novostavbu, přiloží žadatel alespoň územní rozhodnutí, u rekonstrukcí pak posudek statika.

Po kladném vyhodnocení projektu dodá ještě v určité lhůtě stavební povolení a další související doklady.

Během 15 let od dokončení stavby musí dotovaný byt sloužit nejméně 10 let jako nájemní sociální bydlení (desetiletá podmínka nemusí být splněna najednou, může být plněna i přerušovaně v etapách).

Výše nájemného - pro rok 2010 nesmí překročit 43Kč/ m² obytné plochy bytu, v dalších letech se bude zvyšovat o míru inflace.

Provozovatel bytů může být i někdo jiný než investor. Vždy však musí převzít na sebe všechny závazky provozu nájemních dotovaných bytů vůči státu. Jinak by se dotace a příslušné penále vracely.

Podle prvních odhadů ministerstva pro místní rozvoj by se mohli do konce roku 2010 přihlásit o podporu investoři na výstavbu až 2 tisíc sociálních nájemních bytů. Rozsah výstavby záleží především na poptávce a schopnosti investorů vyhovět nastaveným kritériím programu. A také na finančních možnostech státu,

tj. výši rozpočtu Státního fondu rozvoje bydlení, který bude poskytovatelem dotace. S podporou se počítá již v roce 2009.

ZDROJ: MINISTERSTVO PRO MÍSTNÍ ROZVOJ