Mnozí starostové znají tuto situaci: Na obec přijde zástupce firmy, která tam chce stavět a žádá o její podporu, nebo přímo o písemné vyjádření, že proti projektu není námitek apod. Zahrne zastupitele spoustou barevných prospektů a materiálů na křídovém papíře, nabídne osobní prezentaci. Zkrátka...
Mnozí starostové znají tuto situaci: Na obec přijde zástupce firmy, která tam chce stavět a žádá o její podporu, nebo přímo o písemné vyjádření, že proti projektu není námitek apod. Zahrne zastupitele spoustou barevných prospektů a materiálů na křídovém papíře, nabídne osobní prezentaci. Zkrátka projevuje velkou vstřícnost, aby firma byla se samosprávou zadobře. Nic proti tomu, je jistě správné, že ten, kdo chce v obci vybudovat významné dílo, naváže s ní kontakt a informuje ji. Někdy ještě navíc podnikatel žádá o prodej nemovitostí obce. To vše má ale svá skrytá úskalí.
Mnoho obcí v minulých letech prodalo své nemovitosti v naději, že se na nich nebo v nich uskuteční konkrétní záměr. Potom se nestačily divit, že podnikatel realizuje něco zcela jiného. Marně se pak snažily dosáhnout jeho původních příslibů. Obce bohužel zapomínají na to, že chtějí-li, aby partner dodržel vše, co slibuje, musí se to zakotvit ve smlouvě, popřípadě dohodnout, jaké sankce nastanou, pokud se přísliby a závazky nenaplní. Jinak má obec prostě smůlu.
Příklad: Podnikatel požádal na základě zveřejněného záměru o zakoupení lukrativní nemovitosti v ulici blízko centra města. Nabídl cenu nižší než jiní zájemci. Uvedl, že chce mj. v objektu zřídit chráněné dílny pro těžce zdravotně postižené občany, proto městu dává na zvážení, zda tento bohulibý záměr podpoří jím navrženou nižší prodejní cenou. Po diskusi v zastupitelstvu, které projekt chráněných dílen zaujal, mu bylo vyhověno. Nemovitost byla prodána za cenu nižší, než nabízeli ostatní zájemci. Lze říci, že díky tomu i vyhrál výběrové řízení. Během dvou let se však v budově namísto chráněných dílen objevil noční klub s diskotékou, který doprovázejí hluk a nepořádek v centru města.
Město zůstalo bezmocné - smlouva se totiž sepsala jednoduše: Město prodává, kupující kupuje, cena, podmínky. Doporučuji proto uvést do smlouvy, například možnost od ní odstoupit, uplatnit smluvní pokutu a další náležitosti.. Podobně se to může stát s pozemky.
Nabízí se tak otázka, zda obec nemůže v takových případech uplatnit svůj vliv jako účastník územního řízení podle stavebního zákona. Ano, ale při tom je nutné upozornit na to základní - více rolí obce v jednom.
VLASTNÍK
Pokud obec prodává majetek, je v pozici vlastníka, který buď dobře nebo špatně ochrání smlouvou své zájmy. S tím, že někdy bude i účastníkem řízení, to nemá co dělat. Připomeňme výše uvedené: Prodávám-li svůj majetek a mám speciální zájmy dotýkající se jeho využití, vycházející ze slibů druhé strany, musím mít hlavně dobrou smlouvu. To proto, že když jednou majetek prodám, nemohu vlastníkovi diktovat, co na něm smí či nesmí realizovat, jestliže vzájemně sjednané podmínky nezahrnu do smlouvy. Takovou smlouvu by měl kvůli její náročnosti nepochybně připravit odborník, nikoli obec sama. Vlastnické právo je totiž právem ústavně chráněným a zásahy do jeho výkonu musí v tomto směru obstát.
ÚČASTNÍK ÚZEMNÍHO ŘÍZENÍ
Pozici obce jako účastníka územního řízení stanovuje zákon č. 183/2006 Sb. (stavební zákon). V § 85 odst. 1 písm. b) se uvádí, že účastníkem řízení je vždy obec, na jejímž území má být požadovaný záměr uskutečněn. Z toho lze odvodit i snahu firem být s obcí zadobře, a nejlépe ještě před zahájením územního řízení z ní "vydolovat" souhlasné stanovisko, které se (pozor!) občas vydává za souhlas obce s projektem. A to není rozhodně v pořádku. Podoba a rozsah projektu, které firma prezentuje zastupitelům - radě, starostovi, mohou vypadat úplně jinak v projektové dokumentaci pro stavební úřad. Stavební úřad sice obec obesílá jako účastníka řízení, ale ta často podlehne dojmu, že "už se k tomu přece jednou vyjádřila". Tím to pro ni skončí. Svá práva jako účastník řízení neuplatní, do projektu u stavebního úřadu ani nenahlédne. Potom se nestačí divit, co bylo na jejím území povoleno.
Doporučení: Když vás někdo chce seznámit se svým záměrem na území obce, proč ho nevyslechnout. Dávat však předem jakákoli písemná stanoviska není správné. Je nutno vyčkat na projektovou dokumentaci v územním řízení, až poté se kvalifikovaně jako účastník řízení k projektu vyjádřit (nebo ne, pokud obec nemá námitek).
Co může obec jako účastník řízení dělat, nesouhlasí-li se záměrem tak, jak je navržen: Obecně lze říci, že z hlediska práv účastníků řízení má obec stejné postavení jako každý jiný účastník. Zvýhodněná je pouze v tom, že je účastníkem každého řízení na svém území, tedy ví o všem a může mluvit do všeho.
Jestliže je požadavek žadatele - stavebníka v souladu s územním plánem, nezasahuje negativně do vlastnických práv obce nebo jiných oprávněných zájmů (například rozpor s jasně definovaným veřejným zájmem), stavbě nezabrání. Právo jednoho končí tam, kde začíná právo druhého. Ani obec není na svém území vrchností - pouze samosprávou, dbá určitých základních úkolů, které jí dává zákon o obcích.
Obec jako účastník řízení by tak neměla zapomínat na své povinnosti podle zákona o obcích (chránit zájmy občanů obce) a souběžně na svá vlastnická práva, a ta v územním řízení hájit.
Kdo za obec vystupuje jako účastník řízení: To zákon přímo nestanovuje. Výkladem lze dojít k tomu, že by to mohl být starosta (místostarosta) - zastupuje obec navenek, nebo rada obce v rámci tzv. zbytkové pravomoci. Mám ale za to, že o velkých projektech by mělo být informováno i zastupitelstvo. Jelikož v obcích vznikají ex post dohady, jak si mohl starosta dovolit neprotestovat, doporučuji přijmout usnesení s pravidly, kterými se obec bude řídit při realizaci své role jako účastníka řízení.
Zastupováním obce může zmocnit jiného zastupitele - odborníka, nikoli starostu. Může to být profesí například stavební inženýr, který pak dává za obec závazná stanoviska do stavebního spisu. Pokud by se obec odvolávala proti rozhodnutí stavebního úřadu, popřípadě podávala správní žalobu, je dobré tento krok nechat schválit radou obce. Tam, kde není zřízena, je dobré alespoň zastupitelstvo informovat o podaném odvolání, eventuálně také o podané správní žalobě.
STAVEBNÍK
Obec jako stavebník musí splnit všechny požadavky zákona jako každý druhý stavebník. Ostatní účastníci řízení se i proti jejím záměrům mohou v rozsahu svých vlastnických práv bránit.
JANA HAMPLOVÁ
advokátka a členka redakční rady Moderní obce
