Nejistota, která provází současnou ekonomickou krizi, se promítá i do prognóz brownfieldů v České republice. Část odborníků dokazuje, že krize zákonitě povede ke vzniku desítek a stovek hektarů nových brownfieldů, přičemž na vyřešení stávajících nebudou peníze. Jiní experti naopak tvrdí, že právě teď se brownfieldům začíná blýskat na časy: Skončila totiž zlatá éra výstavby na zelené louce a pozornost developerů se soustředí na nezřídka skvěle položené starší areály a nevyužité pozemky.
Jak už to tak bývá, pravda je někde uprostřed. Jistě, části brownfieldů se nepodaří najít investora. Jejich podíl však bude tím menší, čím aktivnější bude veřejný sektor. Právě za současné krize by měl růst význam nezastupitelné role státu, ale i krajů a obcí jako facilitátorů procesu regenerace brownfieldů. Tyto subjekty by měly nejlépe vědět, kam a jak alokovat finanční zdroje, ale i lidské síly. To nijak nesnižuje úlohu vysoce profesionálního přístupu soukromých developerů a investorů, bez níž by revitalizace brownfieldů jako nejkomplexnější forma developmentu nebyla možná.
KLASIFIKACE PODLE MATICE
Pro co nejpřesnější vyhodnocení jednotlivých brownfieldů, ale i jejich jednotlivých sektorů vypracoval mezinárodní tým společnosti DTZ novou metodiku. Lze ji použít pro řešení jedné konkrétní lokality. Podle míry komerční atraktivity a odhadovaných nákladů na její revitalizaci se pak doporučuje další postup. Zároveň může tento model sloužit vyšším územním samosprávným celkům pro klasifikaci všech brownfieldů na jejich území do několika kategorií, a stanovit tak postup pro řešení tohoto dlouhotrvajícího problému.
V pražské pobočce DTZ jsme vycházeli z matice Rozčlenění portfolia brownfieldů, jejíž základy byly položeny v 60. letech 20. století společností Boston Consulting Group. Matice sestává ze dvou os (X a Y), které udávají rozsah uvedených dvou klíčových faktorů území brownfieldů. Osa X určuje komerční atraktivitu, osa Y sleduje náklady na sanaci pozemku a jeho přípravu pro další zhodnocení (viz obrázek).
Pomocí matice musí být klasifikovány všechny lokality v příslušném portfoliu. Výsledkem bude rozčlenění brownfieldů do devíti kategorií:
1a. Komerčně velmi atraktivní lokalita s nízkými náklady na přípravu pozemku;
1b. Komerčně velmi atraktivní lokalita se středně vysokými náklady na přípravu pozemku;
1c. Komerčně velmi atraktivní lokalita s vysokými náklady na přípravu pozemku;
2a. Komerčně středně atraktivní lokalita s nízkými náklady na přípravu pozemku;
2b. Komerčně středně atraktivní lokalita se středně vysokými náklady na přípravu pozemku;
2c. Komerčně středně atraktivní lokalita s vysokými náklady na přípravu pozemku;
3a. Komerčně málo atraktivní lokalita s nízkými náklady na přípravu pozemku;
3b. Komerčně málo atraktivní lokalita se středně vysokými náklady na přípravu pozemku;
3c. Komerčně málo atraktivní lokalita s vysokými náklady na přípravu pozemku.
ČTYŘI STRATEGIE
Jakmile budou určené brownfieldy pomocí této matice rozčleněny do uvedených kategorií, je třeba přiřadit ke každé skupině i strategie jejich dalšího rozvoje (viz Matice Strategie portfolia brownfieldů). Společnost DTZ stanovila následující čtyři strategie:
1) Nevyvíjet žádnou aktivitu: všechny lokality, které spadají do kategorie 3a, a některé z kategorie 3b;
2) Veřejný development: všechny lokality, které spadají do kategorie 3c, a některé z kategorie 3b;
3) Použití veřejných fondů na přípravu pozemků a odstranění zátěže (úplná či částečná): všechny lokality v kategoriích 1c, 2c a 2b;
4) Přímá nabídka a prodej soukromému sektoru: všechny lokality v kategoriích 1a, 1b a 2a.
Tyto strategie budou rozfázovány také časově, přičemž nejprve (T+0) nastupuje nabídka všech lokalit v kategorii 1a soukromému sektoru (T značí čas). Později (T+1) následuje nabídka lokalit v kategorii 1b a ještě později nabídka lokalit v kategorii 2a.
Zároveň s dialogem s investory a developery radíme zahájit přípravu regenerace lokalit z kategorie 1c z veřejných zdrojů. Na tu má navázat regenerace lokalit z kategorie 2b a 2c - opět za využití veřejných prostředků.
Zvláštní pozornost by měla být věnována nejsložitějším brownfieldům spadajícím do kategorie 3c, které vyžadují specifické strategie šité na míru. Žádná z těchto lokalit není komerčně atraktivní - mohou nicméně představovat ohrožení životního prostředí. Iniciativa tak plně spočívá na veřejném sektoru. Matice Strategie portfolia brownfieldů nabízí stručný přehled dílčích strategií v závislosti na klasifikaci lokalit.
Orgány veřejné správy mohou těžit z jedné velké výhody, již přináší zmíněná metoda. Náklady na sanaci neatraktivních a problematických brownfieldů lze totiž vyrovnat z příjmů prodeje lokalit kategorií 1a, 1b a 2a. DTZ proto navrhuje, aby byl z tržeb za atraktivní brownfieldy zřízen regionální fond, jehož prostředky budou v budoucnu použity na spolufinancování projektů z oblasti veřejného sektoru, tedy tehdy když privátní subjekty o brownfieldy neprojeví zájem.
MARTIJN KANTERS
vedoucí oddělení Consulting & Research DTZ Praha
