Prodali jsme byt z vlastnictví obce do osobního vlastnictví. Kupní smlouva již byla podepsána a byl podán návrh na vklad do katastru nemovitostí. Je třeba ještě ukončit nájemní smlouvu, nebo končí automaticky s podpisem kupní smlouvy? Musí být sepsán zápis o předání bytu? Byt koupil syn současné...
Prodali jsme byt z vlastnictví obce do osobního vlastnictví. Kupní smlouva již byla podepsána a byl podán návrh na vklad do katastru nemovitostí. Je třeba ještě ukončit nájemní smlouvu, nebo končí automaticky s podpisem kupní smlouvy? Musí být sepsán zápis o předání bytu? Byt koupil syn současné nájemnice. Jak to bude v případě, když byt koupí stávající nájemník?
Pokud byt koupil syn stávající nájemnice, na něho přechází nájemní vztah, a je nutné mu pouze předat dosavadní nájemní smlouvu. Předání bytu písemně se nevyžaduje, ale velmi to doporučuji. Musí se tak jako tak sepsat stavy měřidel, součástí předání by měla být i zmiňovaná nájemní smlouva. Předpokládám, že syn po matce nebude chtít nájemné, ale po právní stránce nájemní vztah přechází, a je formálně nutné to takto brát. Tedy nájemní vztah prodejem nekončí, ale přechází ze zákona na nového majitele. Další vztahy jsou již mezi novým vlastníkem a nájemnicí, a obce se to nedotýká. To, že je k bytu uzavřena nájemní smlouva, by mělo být uvedeno v kupní smlouvě. Pokud není, není to vada smlouvy, protože syn patrně věděl, že v bytě bydlí maminka. V jiných případech, tedy kdyby byt s nájemníkem kupovala cizí osoba, bych byla na obsah smluv opatrnější. V každém případě by v nich mělo být uvedeno, že byt užívá nájemník na základě nájemní smlouvy, a tuto smlouvu specifikovat. V případě, že by byt koupila třetí osoba, a nebyla seznámena s tím, že v bytě je nájemník, mohla by od kupní smlouvy odstoupit.
Kdyby byt koupil stávající nájemník, nájemní vztah koupí zaniká, protože sám sobě nemůže být nikdo pronajímatelem. Rovněž i v tomto případě doporučuji byt písemně předat.
Při prodeji bytů jsme postupovali tak, že zastupitelstvo navrhlo nechat vyhotovit znalecké posudky, protože se jim to zdálo být nejvíce objektivní. V domech jsou byty 3+1 a 4+1, nejnižší cena vyšla na 407 tisíc korun, nejvyšší na 470 tisíc korun (byty nejsou stejné velikosti). Cenu podle znaleckého posudku schválilo zastupitelstvo. Vyvolalo to ale velkou bouři u nájemců - cena se jim zdá příliš vysoká, v dřívější době se prodávalo velmi levně.
Prodej bytů vždy vyvolává značné emoce, protože jde nájemníkům o "střechu nad hlavou". Bouře vznikají o to více, když se v různých časových obdobích postupuje různě. Obecně platí - prodej bytů si může každá obec rozhodnout jak sama chce, při respektování určitých zákonných limitů:
Prodej za cenu v místě a čase obvyklou: Ačkoli je praxe v mnoha obcích a městech jiná, nevidím jediný důvod, proč tuto zásadu opouštět a určitou skupinu občanů preferovat na úkor ostatních, kteří si bydlení kupují za tržní ceny, tj. za ceny v místě a čase obvyklé. To navíc obcím přikazuje zákon. Z této zákonné zásady existují výjimky, a to jsou případy, kdy lze snížení ceny objektivně odůvodnit, například technickým stavem domu, který si od budoucích vlastníků vyžádá ihned nové investice, nebo že se do daného domu mnoho let neinvestovalo, anebo naopak že má takovou hodnotu jen proto, že do něho investovali sami nájemníci. Dále že se dům nachází v méně atraktivní lokalitě, nebo, a to plošně, že obec má zájem prodat všechny byty, proto volí mírné snížení, aby na koupi "dosáhli" všichni nájemníci. Všechny tyto aspekty, až na posledně jmenovaný, znalecký posudek obsahuje, je tedy objektivní metodou.
Rovné zacházení: Ve stejných nebo obdobných situacích se chovat ke svým občanům shodně. To je obecná zásada vylučující protekcionářské chování. Nelze obhájit v jednom domě ceny odhadní, v druhém poloviční jen proto, že takto zastupitelé rozhodli. To ale není posuzovaný případ. Mohlo by se ho dotýkat pouze to, že například v roce 2005 se prodávaly byty za 100 tisíc korun, kdežto dnešní zastupitelstvo je chce prodávat za ceny tržní, aniž se cena nemovitostí výrazně změnila. Na druhé straně ale není nutno se řídit rovným přístupem automaticky, v odstupu několika let, když například tehdy mohli mít zastupitelé svoje důvody, proč šli s cenou dolů.
Hospodárnost v nakládání s majetkem obce: Tento příkaz dává obci zákon, a výrazný prodej pod cenou je diskutabilní. Auditoři měli často výhrady proti prodeji výrazně nižším, než byl tržní odhad.
Nájemníci mají již jedno privilegium - přednostní právo na koupi bytu, který mají v nájmu, tj. obec nesmí "jejich" byt prodat jinému, což je rozdíl proti jiným nemovitostem v obci, které vždy podléhají výběrovému řízení. Privilegium nízké ceny lze obhájit stěží, ač neupírám obcím z různých důvodů takovou politiku zvolit, například aby se zátěžových bytů "zbavila", protože vysoké ceny od koupě odrazují. Zvýhodnění by však nemělo být natolik výrazné, aby bylo možné odznačit daný prodej za nehospodárné nakládání s majetkem.
Mohou dát nájemníci k soudu stanovení ceny bytů?
Nikoli. Obec jako jednotka územní samosprávy stanovuje tyto ceny, a pokud jedná v souladu s výše uvedenými zásadami, její rozhodnutí vždy obstojí. Mají pouze možnost využít přednostního práva zakoupení, nebo byt za cenu, která jim nevyhovuje, nezakoupit. Obec pak může byt nabídnout, i s nájemníkem, třetím osobám. Obec tedy v zásadě může zvolit ceny jak nižší, pokud tento postup odůvodní, nebo v místě a čase obvyklé, tj. tržní, a je to její svébytné rozhodnutí, které stěží kdo může zpochybnit.
Může se práva na přednostní zakoupení bytu podle zákona o vlastnictví bytů nájemník vzdát ve prospěch třetí osoby?
Podle mého názoru tento postup možný není. Přednostní právo byt zakoupit náleží jen osobě, která má k němu uzavřen platný nájemní vztah. Jestliže tato osoba nevyužije tohoto práva, je nutné nabídnout byt klasicky podle zákona o obcích - záměr prodat, zveřejnění atd., aby se mohli zájemci přihlásit. Zásady pro prodeje bytů v obcích a městech jsou sice v tomto směru velmi kreativní, zejména ve vztahu k přímým příbuzným (a tato praxe je vesměs tolerována), ale obecně toto právo převést nelze. Převod na cizí osoby (spekulace s prodeji) by patrně pod tlakem veřejnosti a případně vyvolaných soudních žalob neobstál.
Lze ve smlouvě o prodeji bytové jednotky omezit právo převodu po určitou dobu, abychom zabránili spekulacím?
Tato praxe se občas děje a ve smlouvách se objevují formulace, že nabyvateli bytu se zakazuje po dobu pěti nebo i více let ji převést do vlastnictví jiného, ale mám za to, že takto formulované ustanovení je absolutně neplatné pro nepřípustné omezení vlastnického práva. Pokud má obec obavy ze spekulací, musí si svoje práva zajistit jinak, například zakotvením předkupního práva za stejnou cenu, které může být též časově omezeno. Zákaz převodu sám o sobě je právně neobhajitelný.
(Autorka připravila odpovědi na základě dotazů našich čtenářů - pozn. redakce.)
JANA HAMPLOVÁ
