Základní pravidla pro dispozice s nemovitostmi obce upravuje § 39 zákona č. 128/2000 Sb., o obcích (obecní zřízení), který však vyvolává mnoho otázek a praktických potíží. I v tomto druhém pokračováním se pokusím identifikovat ty nejčastější a najít jejich řešení. REVOKACE, RUŠENÍ, ZMĚNY Odvolávám,...
Základní pravidla pro dispozice s nemovitostmi obce upravuje § 39 zákona č. 128/2000 Sb., o obcích (obecní zřízení), který však vyvolává mnoho otázek a praktických potíží. I v tomto druhém pokračováním se pokusím identifikovat ty nejčastější a najít jejich řešení.
REVOKACE, RUŠENÍ, ZMĚNY
Odvolávám, co jsem odvolal, a slibuji, co jsem slíbil... Slavná královská replika je někdy na místě při pročítání usnesení zastupitelstev a obecních rad. Pojem revokace je v nich velmi častý, a to přesto, že čeština má jasný pojem, který vyjadřuje totéž - zrušení. Revokace znamená podle slovníku cizích slov odvolání, zrušení (přičemž oba pojmy mohou být chápány různě), a není tedy důvodu si cizím slovem komplikovat zápisy.
Pokud chtějí zastupitelé již přijaté rozhodnutí zrušit, popřípadě změnit, nebo doplnit, upřesnit (ale pozor, ne vždy je to z právního hlediska možné), měli by to vyjádřit jasně a srozumitelně česky, a měli by tento krok odůvodnit. Aby byly jasné motivy, a nikdo jim nemohl podsouvat cokoli jiného.
MUSÍ SE SMLOUVA UZAVŘÍT, JE-LI O NÍ ROZHODNUTO?
V praxi se často stává, že je rozhodnuto o uzavření smlouvy, a z různých důvodů si to obec rozmyslí, a smlouvu uzavřít nechce. Případy je nutno posuzovat individuálně, ať už s ohledem na druh smlouvy, obsah zveřejněného záměru či jiná specifika. Obecně však lze odkázat na občanský zákoník - pravidla pro přijímání návrhů, která platí pro obec jako pro kohokoliv jiného. Paragraf 43c odst.1 říká: "Včasné prohlášení učiněné osobou, které byl návrh určen (v našem případě obec), nebo jiné její včasné jednání, z něhož lze dovodit její souhlas, je přijetím návrhu." V odst. 2 téhož ustanovení se uvádí: "Včasné přijetí návrhu nabývá účinnosti okamžikem, kdy vyjádření souhlasu s obsahem návrhu dojde navrhovateli" - to je okamžik sdělení obce zájemci, že v jeho prospěch bylo rozhodnuto. "Přijetí lze odvolat, jestliže odvolání dojde navrhovateli nejpozději současně s přijetím."
Pokud tedy obec přijala návrh jednoho ze zájemců a v jeho prospěch rozhodla a sdělila mu to (třeba i přímo na zasedání zastupitelstva nebo rady), musí smlouvu uzavřít, protože je už svými projevy vůle vázána. Když by tedy bylo rozhodnuto ve prospěch někoho o prodeji nemovitosti obce, toto rozhodnutí mu bylo sděleno, ale obec potom smlouvu neuzavřela, mohla by se tato osoba úspěšně domáhat povinnosti uzavřít smlouvu u soudu a s nejvyšší pravděpodobností by uspěla.
POZOR NA VLASTNÍ "PASTI"
Obce často v dobrém úmyslu uvádějí do záměru různé věci, které pak nemohou nebo ani samy nechtějí následně dodržet, což znamená, že si samy zablokují možné rozhodnutí. Podoby těchto "pastí" jsou různé, uvádím nejčastější:
Prodej (pronájem... ) nejvyšší nabídce: Obec se zbavuje možnosti rozhodnout po-dle svého uvážení, protože když takto zveřejní záměr, musí už nejvyšší nabídce prodat, a to ne třeba věrohodnému partnerovi. Ani nejvyšší cena nemusí znamenat vždy nejvýhodnější nabídku.
Prodej (pronájem... ) podle záměru: U nájmu to ještě lze pochopit, protože účel nájmu a používání prostor se dává do smlouvy. Zastupitelům ale často uniká u kupních smluv, že prezentovaný záměr je většinou jen kus papíru, pokud není přísně smluvně jištěn, například právem odstoupit od smlouvy.
Prodej za nejméně... Kč: Obec sama sebe limituje. Ale co když přijdou nabídky "pod čáru", žádná nedosáhne požadovaného limitu, přesto by se obci jedna z nich líbila? Už pro ni nesmí rozhodnout.
Je výhodnější nájem na dobu určitou nebo neurčitou?: Jak kdy. Neobecně lze říct, že nájem na dobu neurčitou, protože jej lze snadněji vypovědět než nájem sjednaný na dobu určitou.
Uzavření smlouvy o budoucí smlouvě, a až po rekonstrukci budovy převod do vlastnictví kupujícího: Tyto smlouvy mají nejzávažnější úskalí, raději je neuzavírat bez právníka.. To proto, že když následně nedojde k uzavření kupní smlouvy (a její uzavření nelze ani soudně vymoci), obci zůstává povinnost uhradit zhodnocení nemovitosti. Zaznamenala jsem případy, že si takto firmy "vyrobily" značné stavební zakázky, aniž bylo jejich úmyslem nemovitost koupit.
Obecně lze říct, že obec by si vždy měla nechat možnost rozhodovat se po svém - zakotvit "právo", nikoli povinnost odstoupit, neměla by se limitovat cenami, může dát sankci, ale nemusí, může rozhodnout podle pořadí, anebo může nabídkové řízení zrušit apod. Čím více má volnosti v rozhodování, tím lépe ve prospěch občanů v té které situaci může rozhodovat.
JANA HAMPLOVÁ
advokátka a členka redakční rady Moderní obce
