Všechny územní plány obcí či sídelních útvarů, tj. územní plány schválené před vydáním nového stavebního zákona pozbudou dříve či později platnosti, pokud je obce nenahradí novými územními plány nebo platné územní plány neupraví. Uvedla to v našem rozhovoru Ing. arch. Jana Janíková, která vede ve...
Všechny územní plány obcí či sídelních útvarů, tj. územní plány schválené před vydáním nového stavebního zákona pozbudou dříve či později platnosti, pokud je obce nenahradí novými územními plány nebo platné územní plány neupraví. Uvedla to v našem rozhovoru Ing. arch. Jana Janíková, která vede ve společnosti Arch. Design ateliér urbanismu. Společně se svým týmem mj. zpracovává nový územní plán statutárního města Brna.
Stavební zákon č. 183/2006 Sb. přinesl v oblasti územního plánování některé zásadní úpravy. Co se změnilo zejména pro města a obce?
Úplnou novinkou je "určený zastupitel". Ten v rámci pořizování územního plánu spolupracuje s pořizovatelem při přípravě zadání územního plánu, zpracování pokynů pro zpracování návrhu územního plánu, vyhodnocení výsledků projednání a zpracování návrhu rozhodnutí o námitkách uplatněných ke konceptu i návrhu územního plánu. Je proto "spojnicí" mezi pořizovatelem a samosprávou obce, může poskytovat zastupitelům informace o průběhu zpracování územního plánu a naopak proces pořizování z pohledu samosprávy průběžně korigovat.
Z hlediska obce je rovněž významný posun pojetí veřejně prospěšných staveb, opatření a asanací. Dřívější výčet veřejně prospěšných staveb se rozšířil o řadu veřejně prospěšných opatření, pro která lze stanovit možnost vyvlastnění. Jde zejména o opatření k založení prvků územního systému ekologické stability, protipovodňová opatření, opatření ke zvyšování retenčních schopností území nebo ochranu archeologického dědictví.
Naopak pro veřejně prospěšné stavby občanského vybavení, pro které bylo možno uplatnit vyvlastnění podle předchozího stavebního zákona, tj. například pro školy, zdravotnická zařízení a další, je možné dnes stanovit pouze předkupní právo. Nově lze také v územním nebo regulačním plánu určit předkupní právo obce pro veřejná prostranství. Nároky na spolupráci obce s pořizovatelem a projektantem v pořizovacím procesu jsou proto vyšší. Není totiž účelné umožnit vyvlastnění a předkupní právo pro všechny stavby a opatření, pro které tak učinit lze, bez dalšího posouzení. Zejména to platí pro stanovování předkupního práva.
Pro koho je možné stanovit předkupní právo a za jakých podmínek?
Lze tak učinit ve prospěch ČR, kraje nebo obce. Předkupní právo se po vydání územního plánu zapisuje do katastru nemovitostí. Pokud majitel pozemku zatíženého předkupním právem nabídne pozemek k odkoupení, je nutné aby oslovený na tuto nabídku reagoval do šesti měsíců. Po tomto termínu předkupní právo propadá. Je proto velmi důležité, aby se samospráva obce vážně zabývala tím, pro které stavby a opatření je smysluplné možnost vyvlastnění či předkupního práva stanovit.
Jisté inovace nastaly i v případě regulačního plánu. Je možné zpracovat tento dokument na žádost?
Samotný regulační plán novinkou není, jeho obsah a rozsah se však proti předchozí právní úpravě změnil významně. Kromě toho, že regulační plán zčásti nebo v plném rozsahu nahrazuje územní rozhodnutí, je možné v územním plánu vymezit území, pro která je zpracování a vydání regulačního plánu nutnou podmínkou pro rozhodování o změnách v území. Pro takto vymezená území je součástí vydaného (tj. podle předchozí legislativy schváleného) územního plánu i zadání regulačního plánu.
Jestliže je to v územním plánu výslovně uvedeno, může být zpracován tzv. regulační plán na žádost. Znamená to, že podle zadání ve vydaném územním plánu si může investor pro vymezené území nechat zpracovat návrh regulačního plánu, kde sice musí splnit podmínky zadání, ale současně může v mezích těchto podmínek navrhnout řešení podle svých představ. Návrh regulačního plánu pak přiloží spolu s dalšími dokumenty k žádosti o vydání regulačního plánu pořizovateli, který zahájí řízení o vydání regulačního plánu. Pokud jsou splněny všechny podmínky zadání, zapracovány připomínky dotčených orgánů a doloženy ostatní potřebné doklady, měl by být regulační plán vydán.
S regulačním plánem na žádost souvisí další dva nové nástroje: dohoda o parcelaci a plánovací smlouva.
Dohoda o parcelaci je smlouva, kterou uzavírá žadatel o vydání regulačního plánu s vlastníky pozemků a staveb, dotčených navrhovaným záměrem. Obsahem dohody musí být souhlas s tímto záměrem a souhlas s rozdělením nákladů a prospěchů spojených s jeho realizací.
Plánovací smlouva je smlouva o spoluúčasti žadatele na vybudování nové nebo na úpravách stávající veřejné infrastruktury, jejímž uzavřením může obec podmínit vydání regulačního plánu.
Musí obec aktualizovat svůj platný územní plán podle stavebního zákona č. 183/2006 Sb.?
Ano, všechny územní plány obcí či sídelních útvarů, tj. územní plány schválené před vydáním nového stavebního zákona pozbudou dříve či později platnosti, pokud je obce nenahradí novými územními plány nebo platné územní plány neupraví. Neopominutelným kritériem při rozhodování, zda po- řídit nový územní plán nebo "jen" jeho úpravu, je datum schválení existujícího územního plánu. Jestliže byl schválen mezi 1. červencem 1992 a 31. prosincem 2006, lze územní plán do 31. prosince 2015 upravit. Starší územní plány pozbývají platnosti 31. prosince 2009. Úprava ale pouze převede existující věcný obsah schváleného územního plánu do formální podoby podle nové legislativy.
Které plánovací procesy mohou obce v rámci svého územního rozvoje zadávat a řešit?
Obce mohou iniciovat zpracování územního plánu, jeho úpravy nebo změny, dát podnět ke zpracování regulačního plánu nebo územní studie. Veškeré procesní kroky má však na starosti pořizovatel.
Tím je zpravidla úřad územního plánování obce s rozšířenou působností, do jejíhož správního obvodu obec náleží. Méně často je jím úřad kterékoliv obce, který disponuje úředníky splňujícími kvalifikační požadavky pro výkon územně plánovací činnosti.
Kdo smí pořídit územní studii, která je v podstatě dřívější urbanistickou studií?
Tento územně plánovací podklad může pořídit pouze příslušný úřad, tj. pořizovatel. Územní studie ověřují možnosti a podmínky změn v území, navrhují, prověřují a posuzují možná řešení vybraných problémů nebo rozvoj některých funkčních systémů v území. Nově je stanoveno, že projektantem územní studie může být jen autorizovaný architekt nebo autorizovaný urbanista. Obsah a rozsah územní studie neurčuje žádný prováděcí předpis, ale pořizovatel v zadání územní studie.
Jak dlouho trvá zpracování územního plánu?
Vzhledem k nutnosti řádně projednat jak zadání územně plánovací dokumentace, tak návrh řešení, jsou územně plánovací procesy poměrně dlouhé. Přitom ale mohou být kratší než tomu bylo podle předchozího stavebního zákona. Je to dáno zejména tím, že regulační plán fázi koncept již neobsahuje a územní plán jen v některých případech. Zejména u menších obcí se zpracovává po zadání rovnou návrh územního plánu.
Rovněž fáze průzkumů a rozborů by měla být díky územně analytickým podkladům kratší, projektant zpracovává vlastně jen jejich doplnění.
Nejrychleji lze zvládnout pořizovací procesy u regulačního plánu na žádost. Jeho zadání je již schváleno v územním plánu a po zpracování návrhu a jeho doplnění o stanoviska dotčených orgánů proběhne pouze řízení o vydání regulačního plánu.
Může dnes stavební zákon zabránit například výstavbě tzv. satelitů rodinných domů bez jakékoliv veřejné vybavenosti?
Obecně platí, že územní plány byly dosud výrazně nabídkovou záležitostí. Většina měst a obcí si naplánovala v územním plánu svůj rozvoj na "zelené louce" třeba i na dvoj - a vícenásobný rozsah existujícího zastavěného území. I kvůli tomu vznikají rozsáhlé satelity rodinných domů, obvykle bez parků či hřišť, s minimálními profily komunikací, ulice bez stromů. Rodinné domy stojí mnohdy na malých parcelách, sice s bazénem, ale vlastně bez zahrady. Tomu se pokouší stavební zákon předejít, například požadavkem na pořizování změn územních plánů pro nové zastavitelné plochy pouze v případě, kdy jsou již všechny zastavitelné plochy z územního plánu využity. Dalším požadavkem je povinné navrhování veřejných prostranství v nově vznikajících lokalitách bydlení v určitých minimálních parametrech a minimálních vzájemných vzdálenostech.
Kromě zastavitelných ploch se dnes v územních plánech vymezují plochy přestavby. Tato vymezení jsou potřebná pro označení území, kde je vhodné měnit jak jeho funkční využití, tak strukturu zástavby, a tím zpravidla zvyšovat intenzitu využití území. Týká se to zejména brownfieldů. Ve větších městech to mohou být i území s nízkopodlažní zástavbou někdejších vesnic, které jsou již součástí kompaktního území města.
LÝDIA STOUPOVÁ
