Naše obec vlastní byty, které pronajímá. Když nájemce neplatí nájemné, používáme to jako klasický výpovědní důvod. Nyní se nám stalo, že jsme dali výpověď z nájmu bytu, neboť nájemce nehradil čtyři měsíce nájemné. Ve výpovědní době nájemce dluh zaplatil a podal žalobu, kterou se domáhá vyslovení...
Naše obec vlastní byty, které pronajímá. Když nájemce neplatí nájemné, používáme to jako klasický výpovědní důvod. Nyní se nám stalo, že jsme dali výpověď z nájmu bytu, neboť nájemce nehradil čtyři měsíce nájemné. Ve výpovědní době nájemce dluh zaplatil a podal žalobu, kterou se domáhá vyslovení neplatnosti výpovědi z nájmu bytu. Nájemné od té doby řádně hradí, a jako důvod toho, že dříve tak nečinil, uvedl svou tíživou sociální situaci. Jaké máme nyní jako obec šance uspět u soudu, popřípadě jaký máme zvolit další postup?
Neplacení nájemného je standardní výpovědní důvod. Obec v tomto směru postupovala správně, když dala nájemci bytu výpověď. V zásadě jsou dvě hlavní možnosti vývoje kauzy.
Především je nutné zvážit, zda obec nadále na výpovědi trvá, anebo je ochotna se dohodnout. Tento postoj záleží patrně na více okolnostech, zejména jaká byla platební morálka dotyčného nájemce do doby dání výpovědi z nájmu, znalost situace nájemce, popřípadě přesvědčení obce o tom, že podobná zkušenost nájemci jednou stačila apod.
Jestliže obec nemá zájem na výpovědi, protože nájemce uhradil dluh a nadále hodlá plnit své povinnosti, jak dává najevo faktickými platbami, je možné si nájemce pozvat, věc s ním projednat a uzavřít s ním dohodu o mimosoudním řešení věci. Dohoda by měla obsahovat to, že obec odstupuje od výpovědi z nájmu bytu a nájemce vezme zpět podanou žalobu. Tím se dostanou právní vztahy mezi obcí a nájemcem do předchozí podoby, tj. do existence řádného nájemního vztahu. To znamená jako by nebyla ani výpověď ani žaloba.
Pokud by obec chtěla mít vyšší jistotu plnění povinností, může v rámci mimosoudního vyřešení trvat na podpisu jiné nájemní smlouvy s tím, že nájem se uzavírá na dobu jednoho roku s pravidelným prodlužováním, ale s podmínkou, že nájemce bude plnit všechny své závazky.
Jestliže obec trvá na podané výpovědi, povede soudní spor vyvolaný žalobou nájemce. V tomto sporu obec pravděpodobně uspěje, avšak nemusí to být bezvýjimečné. Soud by mohl v popsaném případě vyhovět i žalobě nájemce, a to tehdy, když se prokáže, že důvody neplacení nájemného spočívaly v objektivně existující a tíživé sociální situaci, kterou nájemce nezavinil, a kdy by výpověď byla příliš tvrdým (byť zákonným) postupem v okamžiku, kdy dluh je již uhrazen a nájemné nadále řádně hrazeno. Jinak řečeno, byl to určitý exces z jinak řádného chování nájemce. Toto posouzení by však bylo ryze individuální. Tíživou situaci a její objektivitu by musel nájemce prokázat, tedy podobné rozhodnutí soudu v neprospěch obce by mělo být v podstatě výjimečné, a odůvodněno tak, aby i obec mohla tyto důvody přijmout. Tento případ byl již obdobně judikován Nejvyšším soudem, a základ rozhodnutí se z právního hlediska opírá o institut dobrých mravů.
Pokud nájemce je v tíživé finanční situaci, ale sám ji vyvolává, nebo se neplacení projevuje opakovaně, není to důvod, aby mu soud vyhověl a výpověď prohlásil za neplatnou, protože by po obci nešlo spravedlivě požadovat, aby na tuto situaci v pozici pronajímatele doplácela.
Doporučovala bych proto zjistit si okolnosti individuální situace nájemce a podle toho se zachovat - buď se mimosoudně dohodnout, anebo vést dál soudní spor a prokázat, že výpověď byla zcela na místě a že nejsou žádné důvody, aby obec od ní ustupovala.
Mgr. JANA HAMPLOVÁ
advokátka
členka redakční rady MO
