Od roku 1997, kdy povodně postihly asi 5 % území ČR, jsou investice veřejného sektoru do protipovodňových opatření stále aktuální. Ochranná opatření jsou ale finančně náročná, proto je třeba jejich ekonomickou rentabilitu posuzovat v kontextu výše potenciální povodňové škody. Způsob, jak ocenit majetek zničený povodní, již existuje.
Tým pracovníků Fakulty stavební VUT v Brně vytvořil v rámci výzkumného úkolu Grantové agentury ČR metodiku stanovení potenciální škody v území postiženém povodní (hlavní kroky metodiky viz rámeček).
V tomto příspěvku se budeme detailněji věnovat dílčí části metodiky, tj. stanovení územních majetkových ukazatelů, které jsou významnou pomůckou pro určení hodnoty nemovitého majetku v území. Územní majetkový ukazatel (Land Property Index) vyjadřuje hodnotu reprezentantů nemovitého majetku v území v reprodukční ceně vztažené na plošnou jednotku a uvádí se v Kč/m2.
KATEGORIE ÚZEMÍ
Základní vlastností územního majetkového ukazatele je, že respektuje obecně definovanou strukturu nemovitého majetku v daném území. Na jeho hodnotě se podílí veškerý nemovitý majetek, který se obvykle v daném území vyskytuje, vyjádřený hodnotou reprezentantů majetku v území v reprodukční ceně. V území se však může vyskytovat celá řada druhů majetku.
Proto je vhodné celou plochu rozdělit do jednotlivých kategorií území, které je možné definovat z hlediska územního plánování převažujícím funkčním využitím ploch. Územní majetkový ukazatel je pak kalkulován pro jednotlivé kategorie území. Kategorie území jsou vymezeny v návaznosti na vyhlášku č. 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území. Základní přehled přináší tab. 1.
Prakticky v každé kategorii území se vyskytuje více způsobů využití plochy (pro bydlení, infrastrukturu, občanskou vybavenost, průmysl apod.). Je tedy nezbytné pro každou kategorii území specifikovat nejen převažující způsoby využití plochy nacházející se v dané kategorii, ale také jejich procentuální zastoupení.
Výsledkem je potom reprezentant území (Representative of Area), který lze definovat jako charakteristické území popsané plošným zastoupením pozemků statisticky nejčastěji se vyskytujících reprezentantů majetku.
STANOVENÍ REPREZENTANTA ÚZEMÍ
Pro možnost stanovení reprezentanta území je nutné odpovědět na dvě základní otázky:
Jaké je funkční využití území? (Respektive pozemky jakých reprezentantů majetku se v dané kategorii vyskytují?)
Jaký je podíl pozemků jednotlivých reprezentantů majetku na celkové ploše dané kategorie území?
Jako příklad funkčního využití plochy lze uvést charakteristiku Kategorie území A - Plochy pro bydlení (viz tab. 2).
Výše uvedená vyhláška však již neřeší obvyklé podíly pozemků vyskytujících se ve sledované kategorii. Tyto podíly byly stanoveny expertním odhadem za podpory statistického průzkumu. V rámci uvedeného průzkumu byly sledovány podíly pozemků na plochách jednotlivých kategorií území ve vytypovaných oblastech (například v obcích) a následně stanoveny střední hodnoty těchto podílů. Tato metoda je velmi přesná, avšak poměrně značně náročná na čas a potřebné podklady.
Způsob stanovení reprezentanta území je možné demonstrovat na příkladu Kategorie A - Plochy pro bydlení.
Stanovení reprezentanta území Kategorie A - Plochy pro bydlení: Pro výpočet jsme využili výstupy statistického šetření na vzorku 139 jihomoravských obcí do 50 tisíc obyvatel.
V souladu s vyhláškou byla celková plocha pro bydlení rozdělena na dvě základní skupiny - plochy zastavěné stavebními objekty a plochy nezastavěné. Podíl těchto ploch byl na základě zjištěných údajů stanoven v poměru 30 % ku 70 %. Celková plocha zastavěná stavebními objekty byla dále rozdělena na následující čtyři části:
1. plochy zástavby pro bydlení, plochy zahrnující pozemky objektů pro bydlení a plochy volné - zpevněné či nezpevněné),
2. plochy doplňujících objektů,
3. plochy objektů občanského vybavení,
4. plochy objektů technického vybavení.
Plocha pozemku objektu (například bytového domu) je do jisté míry závislá nejen na velikosti samotného objektu, ale také na způsobu zástavby, který se v rámci dané plochy pro bydlení nachází. Proto byly definovány následující tři způsoby zástavby:
1. plochy pro bydlení s otevřeným uspořádáním (podlažní plochy bydlení, občanské a technické vybavení, případně garáže a další doplňující objekty jsou umístěny v samostatných volně stojících objektech);
2. plochy pro bydlení s uzavřeným uspořádáním (podlažní plochy bydlení jsou v prostorově přiřazených objektech řadové zástavby, případně v objektech vytvářejících bloky, občanské a technické vybavení je ve funkčně samostatných, ale stavebně a územně soustředěných objektech);
3. plochy pro bydlení s integrovaným uspořádáním (podlažní plochy bydlení, občanského vybavení a dalších funkcí jsou sdruženy ve společných objektech, zpravidla nad sebou).
PLOCHY ZÁSTAVBY PRO BYDLENÍ
Každý z uvedených způsobů zástavby může být tvořen různými druhy domů určených pro bydlení, pro výpočty byly uvažovány tři druhy zástavby: bytové domy do čtyř podlaží; bytové domy nad čtyři podlaží; rodinné domy.
Průměrná rozloha plochy zástavby pro bydlení by měla respektovat způsob zástavby (uspořádání otevřené, uzavřené a integrované), druhy zástavby (bytové domy do čtyř podlaží, bytové domy nad čtyři podlaží a rodinné domy) a jejich podíly na celkové zástavbě pro bydlení. Kategorie území A - Plochy pro bydlení je dána poměrným zastoupením dílčích částí celkové plochy pro bydlení. (Struktura reprezentanta Kategorie území A - Plochy pro bydlení je uvedena v tab. 3.)
ÚZEMNÍ MAJETKOVÝ UKAZATEL
Jednotlivé plochy zástavby jsou určeny určitým počtem reprezentantů jednoho typu nemovitého majetku - stavebních objektů. Pro stanovení reprezentantů nemovitého majetku byly použity karty rozpočtových ukazatelů sebrané v období posledních 5 let pro výukové i výzkumné účely na Ústavu stavební ekonomiky a řízení Fakulty stavební VUT v Brně. Z hlediska metodiky stanovení územního majetkového ukazatele jsou u jednotlivých reprezentantů majetku rozhodující technické charakteristiky: obestavěný prostor a zastavěná plocha. Soubor kvantifikovaných charakteristik jednotlivých stavebních objektů umožnil statisticky vyhodnotit nejčastěji se vyskytující údaje. Na jejich základě byl vymezen reprezentant určitého druhu nemovitého majetku technickými charakteristikami (obestavěný prostor a zastavěná plocha) a následně oceněn reprodukční cenou v příslušné cenové úrovni.
Požadovaný územní majetkový ukazatel se stanoví na základě výše uvedené metodiky jako podíl celkové hodnoty nemovitého majetku v území ku jeho ploše. Hodnota územního majetkového ukazatele představuje hodnotu nemovitého majetku v území v Kč na 1 m2 sledované kategorie území.
Stanovením hodnot územních majetkových ukazatelů se zabývá řada evropských zemí. Výzkumem stanovené hodnoty jsou porovnány se zahraničními prameny. Hodnoty uváděné v EUR/m2 byly převedeny na základě aktuálního měnového kurzu. Porovnatelná cenová úroveň byla stanovena indexem inflace. (Mezinárodní srovnání územních majetkových ukazatelů viz
Hlavním cílem grantového úkolu bylo stanovení škody na majetku v území postiženém povodní. Územní majetkové ukazatele pro jednotlivé kategorie území umožňují v tomto území rychlé ocenění nemovitého majetku. Tato hodnota je důležitým vstupním údajem pro aplikaci další části metodiky, kterou je určení škody u nemovitého majetku postiženého povodní. V rámci grantového úkolu byly dále pro jednotlivé reprezentanty majetku upřesňovány škodní křivky, které jsou navrženy na základní parametry povodně (výška a rychlost vody, doba trvání záplavy). Na základě těchto údajů lze stanovit výši škody na nemovitém majetku ve sledovaném území v reprodukční ceně.
Příspěvek vznikl za podpory grantového projektu GAČR r. č. 103/05/0160 Postupy pro podporu rozhodování v oblasti stavebních investic při zajištění stability území z hlediska možného zaplavení. Za tým řešitelů článek zpracovala:
JANA KORYTÁROVÁ
Fakulta stavební
Vysokého učení technického v Brně
Další výstupy navržené metodiky lze nalézt na www.fce.vutbr.cz/EKR.
