V Moderní obci č. 9/2006 jsme se zabývali obecnou rovinou oceňování majetku státu při úplatných převodech na obce a jiné subjekty. Zdůraznili jsme, že žádný ze zákonů (viz rámeček) neuvádí univerzální metodu zjišťování obvyklé ceny. Z její definice obsažené v zákoně o oceňování majetku (§ 2 odst....
V Moderní obci č. 9/2006 jsme se zabývali obecnou rovinou oceňování majetku státu při úplatných převodech na obce a jiné subjekty. Zdůraznili jsme, že žádný ze zákonů (viz rámeček) neuvádí univerzální metodu zjišťování obvyklé ceny. Z její definice obsažené v zákoně o oceňování majetku (§ 2 odst. 1) však vyplývá, že bez analýzy trhu ji zjistit nelze. Dále jsme došli k závěru, že u movitých věcí řešíme ocenění těch nejběžnějších druhů, jako jsou nábytek, elektronika, automobily, nářadí apod. Vzhledem k nabízenému množství, hromadné výrobě, typizaci a unifikaci se nejeví zjištění obvyklé ceny tak problematické, jako je tomu u nemovitostí. Dále se proto budeme zabývat problematikou zjišťování obvyklé ceny u věcí nemovitých.
SPECIFIKA NEMOVITÝCH VĚCÍ
Podle § 119 občanského zákoníku jsou nemovitými věcmi pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem. Oba druhy nemovitých věcí mají svá specifika. Nemožnost expanze pozemků jim v řadě případů dává charakter jedinečnosti také proti stavbám. Jedinečnost staveb je proti tomu dána už svým umístěním v terénu, a to i přes typizaci, unifikaci a opakovatelnost projektů, v minulosti velmi silně prosazovanou.
I přes uvedená specifika obou druhů nemovitých věcí požaduje naše legislativa rovněž jejich ocenění obvyklou cenou, kterou nelze zjistit jinak než analýzou trhu. K nemovité věci, která trhem neprošla, a proto je nutné ji ocenit, musíme na lokálním trhu hledat obdobné nemovité věci, které už trhem za určitou cenu prošly. Dokonalá znalost předmětu ocenění po stránce uživatelské, stavebně technické i ekonomické musí být doplněna také obdobnými znalostmi stejných nebo srovnatelných nemovitostí, které již trhem prošly. Je to odborně náročná analytická činnost předpokládající vysokou erudici v oblasti trhu s nemovitostmi.
STANOVENÍ SROVNÁVACÍCH KRITÉRIÍ
Poněkud jednodušší se může jevit ocenění u nemovitostí, které jsou velmi často a běžně předmětem převodu, respektive na trhu je u nich velká nabídka i poptávka. Jsou to například stavby občanského využití, tj. bytové jednotky, rodinné domy, chaty, garáže. Budeme-li hledat stejné nebo obdobné nemovitosti, které již trhem prošly, stanovíme především srovnávací kritéria: poloha v obci, ve které se nemovitost nachází, její stavebně technický stav (opotřebení, vybavení, velikost) apod.
Srovnávacích kritérií může být celá řada, ale musíme mít na zřeteli jejich zjistitelnost a dále vliv na cenu nemovitosti. Velké množství hodnotících kritérií tříští nejen naši pozornost, ale také vliv na cenu. Erudice v dané oblasti spočívá právě ve výběru skutečných priorit, které mohou být různé i u vyjmenovaných druhů nemovitostí, a jsou ovlivněny i požadavky kupujícího a prodávajícího. Pro obě strany přitom platí, že zásadní vliv na výši ceny má stav nabídky a poptávky. Je-li nabídka vysoká a převažuje-li nad poptávkou, je situace výhodná pro kupujícího. V opačném případě, je-li nabídka nízká a poptávka vysoká, má naději na vyšší cenu prodávající.
OCEŇOVÁNÍ BYTŮ A RODINNÝCH DOMŮ
Odmyslíme-li si tento typický vliv trhu, vrátíme se k výběru srovnávacích kritérií. Bude-li předmětem ocenění například bytová jednotka určité velikosti, lokalizovaná v panelovém domě na typickém sídlišti, situaci budeme mít v tomto případě ulehčenu tím, že běžné panelové sídliště je ve městě umístěno tak, aby mělo zajištěnu občanskou a technickou vybavenost včetně dopravní infrastruktury. Kritéria této oblasti, budeme-li porovnávat již převedené byty v tomto sídlišti, lze pominout. Rovněž stavebně technický stav domu, případně i bytu, pokud by se zvláště neodlišoval od ostatních, by nebyl rozhodující. K posouzení by zbývala poloha domu na sídlišti, poloha bytu v domě (orientace obytných místností do světových stran, podlaží domu aj.), struktura obyvatelstva domu, případně specifičnost ve vybavení bytu.
Jiná situace by nastala při ocenění bytu umístěného v tradiční uliční zástavbě, případně v historické části města. V tomto případě k porovnání mohou být použity pouze realizované bytové jednotky v historické části města, kde však již bude rozhodující stavebně technický stav domu a bytu, jeho velikost, vybavení, které je navíc třeba posuzovat v souvislosti s již zmíněnými kritérii u panelového bytu.
Ocenění bytu v tradiční uliční zástavbě města je ještě složitější, a to ve výběru nejen nejvhodnějších kritérií pro porovnání, ale zejména ve zjištění minimálního počtu srovnatelných bytů. Není-li dostatek bytů v dané ulici nebo její části, je třeba hledat srovnatelnou ulici co do umístění ve městě s obdobnou občanskou a technickou vybaveností a dopravní infrastrukturou. V tomto případě opět velmi záleží na erudici posuzovatelů.
Podstatně složitější je situace při oceňování rodinných domů, nejde-li o rodinné domy postavené v poslední době, kde převládají, stejně jako v minulosti u bytů, typové projekty a satelitní sídliště rodinných domů. Každý rodinný dům, nejedná-li se o řadové rodinné domy, je solitérní a zcela ojedinělá stavba, a proto hledat srovnatelné již realizované rodinné domy v dané lokalitě a čase je velmi obtížné, často dokonce nereálné. Největším problémem je získání nezbytných informací o převedených rodinných domech, tzn. o jejich stavebně technickém stavu, vybavení, příslušenství, velikosti apod. Nestačí samozřejmě jeden převod, ale minimálně tři až čtyři. Čím více informací, tím lépe. Musí se však vždy jednat o informace věrohodné a v případě sporu ověřitelné a především o skutečně srovnatelné nemovitosti (rodinné domy).
Existují případy, kdy rozhodující vliv na cenu rodinného domu má lokalita (například obec, poloha domu v obci a velikost pozemku). Podrobně se posuzuje stav jednotlivých konstrukčních prvků (základy, obvodové zdivo, krov a střešní krytina, až po obklady v koupelně a podlahové krytiny na schodišti). V obou případech jde o krajní situace, ale také s tím je třeba při posuzování ceny rodinného domu počítat a zároveň vycházet z předpokladu, že na trhu jsou rozhodující věrohodné informace, zatímco způsob jejich zpracování je až druhotná záležitost.
OCEŇOVÁNÍ REKREAČNÍCH CHAT
Obdobně složitá situace jako u rodinných domů je u rekreačních chat. Jednodušší situace je opět u ocenění chat v chatových osadách než ocenění solitérních staveb z první poloviny minulého století. Pro výši ceny má zásadní význam samotná lokalita, umístění chaty v této lokalitě, velikost pozemku, stavebně technický stav, vybavenost a velikost stavby. Také v případě oceňování rekreačních chat je rozhodující dostatek věrohodných informací o srovnatelných již realizovaných chatách v dané lokalitě. Zde je situace dokonce ještě horší než u rodinných domů, protože převodů tohoto druhu je prokazatelně méně.
Jednodušší situaci při zjišťování obvyklé ceny lze předpokládat u garáží. Vyplývá to mimo jiné z toho, že z dosud uváděných jsou to nejjednodušší stavby, většinou stavěné jako hromadné, popřípadě umístěné alespoň v jedné lokalitě. Solitérních staveb tohoto typu je podstatně méně. Přístup k jejich ocenění je proto obdobný jako u zmíněných bytů v panelových domech na sídlištích. Výběr kritérií je však podstatně jednodušší. Rozhodující je opět poloha v obci, velikost, stavebně technický stav, vybavenost a vlastnictví pozemku.
U ostatních druhů nemovitostí, jako jsou průmyslové stavby nebo stavby občanské vybavenosti (školy, nemocnice, obchodní domy, domy služeb apod.), zemědělské, dopravní a inženýrské stavby, je zjišťování obvyklé ceny velmi obtížné, v řadě případů obvyklou cenu objektivně zjistit nelze. Protože však i takovéto stavby jsou nabízeny k prodeji, je třeba pro převod navrhnout cenu, která by co nejobjektivněji vyjádřila nejen tržní situaci, ale také účelovost, stavebně technický stav a vybavenost převáděné stavby.
Vzhledem ke složitosti a obsáhlosti celé této problematiky jí bude věnováno další pokračování tématu oceňování majetku státu.
ALENA HALLEROVÁ
ředitelka odboru Cenového
ÚZSVM
Rozhodující zákony včetně prováděcích předpisů
zákon č. 526/1990 Sb., o cenách;
zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů;
zákon č. 219/2000 Sb., o majetku České republiky a jejím vystupování v právních vztazích.
Rybník Zpěváček patří rybářům
Zaměstnanci ÚZSVM, odboru Odloučené pracoviště Sokolov (Územní pracoviště Plzeň), předali Českému rybářskému svazu (ČRS), místní organizaci v Božičanech, rybník Zpěváček. Rybník v Chodově včetně pozemku o výměře 1852 m2 od roku 1990 užívají členové sdružení ke sportovnímu rybaření. Po celou dobu byl ve správě nájemce, který na své náklady uskutečnil nezbytné úpravy: odbahnění výpustě, úpravu břehových zdí apod. Po bezúplatném převodu bude sdružení využívat rybník i nadále ke své sportovní činnosti, a to nejméně 10 let od nabytí do vlastnictví.
