Některá bytová družstva, která sice vznikla teprve před několika lety, ale fungují "socialisticky", mohou obce, jež jim ručí za přijaté úvěry, stáhnout ke dnu. Tímto způsobem jsou "ve hře" možná až desítky miliard korun. Časovaná bomba však hrozí i členům družstev. Ti jsou totiž jen nájemníky v bytech družstva a v případě jeho konkurzu by o ně mohli přijít.
Přibližně 18 miliard korun bylo během let 1996 až 2006 poskytnuto obcím formou dotací jak ze státního rozpočtu, tak z rozpočtu Státního fondu rozvoje bydlení (SFRB) na výstavbu nájemních bytů, ale i na zainvestování stavebních pozemků pro budoucí bytovou (i soukromou) výstavbu. Potvrdila to vrchní ředitelka sekce bytové politiky Ministerstva pro místní rozvoj ČR Ing. arch. Daniela Grabmüllerová, MBA.
Výše těchto dotací se během let měnila. Například státní dotace na technickou infrastrukturu v minulém desetiletí činila 50 tisíc korun na jednu budoucí bytovou jednotku postavenou na prázdných zasíťovaných pozemcích; nyní je 80 tisíc korun. Do roku 2006 státní dotace na jeden nájemní byt dosahovala 320 tisíc korun. Teď to může být 550 tisíc korun na jeden nájemní byt určený pro domácnosti s nižšími příjmy.
GARANTEM ZA VŠECH OKOLNOSTÍ
Příjemcem dotace tohoto druhu ovšem nemohl být žádný jiný subjekt než obec (teprve od ledna roku 2006 mohou dotace státu, resp. SFRB na výstavbu nájemních bytů obdržet i bytová družstva, a to podle zákona č. 378/2005 Sb., o podpoře výstavby družstevních bytů ze Státního fondu rozvoje bydlení, a příslušného nařízení vlády č. 465/2005 Sb.). Obec proto byla a zůstává jediným garantem dodržení všech podmínek poskytnutí takové dotace. I když ji případně sama bezprostředně neinvestovala, nýbrž umožnila, aby byla využita ve prospěch dalších subjektů - bytových družstev.
Kvůli podmínce, že příjemcem dotace musí být de iure obec - ale aby z dotace mohlo de facto těžit bytové družstvo (resp. klienti - členové družstva), s ním obec uzavřela dohodu o sdružení a zároveň do něho vložila základní členský vklad (stala se členem družstva). Byty postavené sdružením za využití státní dotace zůstávají díky tomuto postupu - v souladu s podmínkami pro přiznání dotace - ve vlastnictví města (a družstva). A to po dobu nejméně dvaceti let, během nichž mohou být používány pouze pro účely trvalého nájemního bydlení (tato podmínka platila do roku 2003). Obecní nájemní byty se sociálním určením vybudované se státní podporou navíc tuto lhůtu měly definovánu dokonce na dobu neurčitou.
BANKY VSADILY NA JISTOTU
Tento postup plně vyhovoval bankám. Bytovým družstvům totiž nestačily pouze nepřímo získané státní dotace, vstupní poplatky členů družstva a jejich vklad (například v Mladé Boleslavi vklad žadatele na byt činil 42 % celkových nákladů na byt). Pro novou výstavbu byly nutné i nemalé úvěry. A bankovní domy je vcelku ochotně poskytovaly. Ostatně proč ne, když se jim otevírala možnost, aby ručení za úvěry nepožadovaly na (méně jistých) bytových družstvech, nýbrž na (mnohem jistějších) obcích?
Příklad z Mladé Boleslavi není v tomto směru výjimečný. Město se tam řadu let zabývalo problémem, jak naložit s nevyužitým areálem Kasáren 9. května, který v roce 1992 opustili sovětští vojáci. Nový impuls dala radnici možnost státní podpory výstavby nájemních bytů, takže vize velkého obytného souboru v lokalitě ulic Laurinova, Jičínská a Štefánikova včetně areálu kasáren začala dostávat konkrétnější obrysy. Bytová družstva Laurinova 1, Laurinova 2 a Laurinova 3 tam od roku 2002 postupně vybudovala několik set bytů. Za tím účelem město uzavřelo s družstvy Laurinova 1 a Laurinova 2 dohodu o sdružení, stalo se i členem obou družstev a do jejich orgánů delegovalo své zástupce.
Sdružení města s družstvem Laurinova 1 čerpalo na 97 bytů dotace ze SFRB ve výši 41,6 mil. Kč, sdružení města s družstvem Laurinova 2 pak na 167 bytů dotace ze stejného zdroje ve výši 67,6 mil. Kč. První sdružení ovšem také přijalo úvěry v úhrnné výši přibližně 57 mil. Kč, zatímco druhé sdružení úvěry celkem zhruba 110 mil. Kč. Město jako příjemce dotací SFRB garantuje splnění všech podmínek jejich udělení. Ale svým majetkem také ručí bankám za poskytnuté úvěry. Záruku převzalo i za stomilionový úvěr později založeného Bytového družstva Laurinova 3, které s žádnou státní dotací nehospodaří, a proto město není jeho členem.
BEZ PROFESIONALITY TO NEPŮJDE
"Chvályhodným záměrem státu bylo podpořit výstavbu cenově dostupných bytů. Ta byla vyřešena formou bytových družstev ve spojení s obcemi," vysvětluje Ing. Anna Šimerková, ředitelka a jednatelka společnosti MB Finance, s. r. o. "Jenže nikdo se před lety při přidělování státních dotací nezabýval otázkou, jak budou po dokončení stavby nově vzniklá bytová družstva fungovat, jak bude právně upraven jejich vztah k obcím, a to až do doby, než budou splněny všechny podmínky přijetí státní dotace a bezezbytku splaceny i všechny přijaté úvěry. Občané, obce i stát vkládali do nové výstavby nemalé prostředky, a je tedy nutné zajistit, aby po dvaceti letech byty mohly být bez problémů převedeny na jednotlivé nájemníky."
Bytová družstva, která byla počátkem tohoto desetiletí založena s účastí měst k výstavbě nájemního bydlení, se diametrálně liší od družstev, jež známe ještě z minulého režimu nebo která vznikají privatizací obecních bytů. Ta se soustřeďují spíše jen na údržbu, opravy či rekonstrukce a jejich minimální úvěry byly již dávno splaceny. Nový specifický typ bytových družstev má majetek v řádu desítek, spíše však stovek milionů korun včetně obrovských cizích zdrojů, zejména úvěrů. Majetek i závazky těchto družstev je nutné spravovat a řídit už skutečně profesionálně. Ve smyslu zákona o účetnictví jsou stejnými účetními jednotkami jako kterákoliv akciová či jiná obchodní společnost a od 1. 1. 2004 musí kupříkladu účtovat v soustavě podvojného účetnictví. Domnívat se, že to vše zvládnou dobrovolnou prací po večerech představitelé družstva, kteří se zpravidla v technicko-organizační, ale hlavně ekonomické stránce věci dostatečně neorientují, je cestou do pekel. Takové úkoly nejsou s to pro velká bytová družstva s jejich specifickými problémy odborně zvládnout ani mnohé společnosti, které byly městy založeny ke správě jejich bytového fondu. Tyto firmy určitě umí zajistit klasickou technickou správu objektů, ale zpravidla nedisponují potřebnými specialisty v oblasti účetnictví a financování. Podceňují proto problematiku správy úvěrů, vymáhání pohledávek a potřebu nastavit dostatečné kontrolní mechanismy, které zajistí dlouhodobou likviditu družstva.
PROBLÉM BÝVÁ I VE STANOVÁCH
"Z právního hlediska může být velkým problémem fakt, že obec je pouze jedním členem bytového družstva - vedle i několika stovek dalších členů," podotýká advokátka Mgr. Marie Látová z advokátní kanceláře Hraba & Consortes. "Na členské schůzi tak může být snadno přehlasována. Nepodaří-li se jí získat většinu, pak nemá šanci prosadit byť sebelepší návrhy k větší kontrole hospodaření a správy družstva. Proto jsem přesvědčena o tom, že obec kvůli své pozici ručitele za přijaté úvěry by měla mít úplně jiné postavení mezi ostatními členy družstva."
Advokátka uvádí skutečný případ z praxe: Běžný audit, který družstvo nechalo zpracovat, nedokázal odpovědět na otázky typu: Používají se finanční prostředky vybrané od členů na to, pro co byly vybrány? Jsou úvěry spláceny tak, jak mají být spláceny? Pokrývají splátky úvěrů i úroky a snižuje se každou splátkou jistina úvěrů? Obec jako člen družstva proto požadovala, aby byl proveden důslednější forenzní audit, avšak členská schůze její návrh odmítla jako zbytečný...
"Sama jsem viděla stanovy už sedmi bytových družstev tohoto typu. Ani v jedněch však vůbec nebyly ošetřeny kontrolní mechanismy pro hospodaření s finančními prostředky. Neřkuli aby stanovy obci jako ručiteli za úvěry družstva přiznaly v kontrole a možnosti zjednání nápravy zjištěných nedostatků více pravomocí. Žádné stanovy ani nezakotvily právo obce dostávat o hospodaření družstva pravidelné ekonomické zprávy. Bohužel přežívá praxe, že bytové družstvo do stanov opíše z obchodního zákoníku, že bude mít tří- nebo pětičlennou kontrolní komisi - a tím jeho členové získají pocit, že pro kontrolu udělali vše. Jenže tohle může fungovat opravdu jen v malém družstvu, v němž se lidé dokáží domluvit, kolik budou vybírat do fondu oprav, aby se za pět let nastřádalo na opravu střechy či výtahu. Ale kde se nemusí splácet úvěry v řádu desítek nebo stovek milionů korun," zdůrazňuje Mgr. Marie Látová.
Náměstek mladoboleslavského primátora Ing. Adolf Beznoska se dokonce vyslovuje pro to, aby města, která bankám ručí svým majetkem za úvěry pro bytová družstva, měla zaručeno právo veta a dokázala hrozícímu spornému rozhodnutí družstva zabránit. Do smlouvy města s družstvem o převzetí záruky za úvěr musí být zakotveno právo nepřehlasovatelnosti města při rozhodování družstva o tom, jak bude nakládat se svými finančními prostředky. "Rozhodně se vyplatí hned zpočátku ve smlouvách s družstvem a v jeho stanovách všechna tato možná rizika co nejvíce minimalizovat," konstatuje Ing. Adolf Beznoska.
DESÍTKY MILIARD S OTAZNÍKY
Obě uvedená bytová družstva v Mladé Boleslavi čerpají úvěry převyšující přijaté dotace o zhruba třetinu až polovinu. Přidržíme-li se tohoto poměru jako možného, byť jen přibližného vodítka a přihlédneme-li k celkové sumě vyplacených dotací obcím na tyto účely, lze dovodit, že "ve hře" jsou úvěry v řádu miliard, spíše však desítek miliard korun.
Mnozí členové družstev se bláhově domnívají, že ručí-li za úvěr město, radnice si už pohlídá, aby hospodaření družstva a splácení úvěru byly bez problémů. Naopak mnohá města mají za to, že tytéž mechanismy, které uplatňují prostřednictvím svých společností s ručením omezeným při správě svého bytového fondu, lze jednoduše aplikovat i na správu bytového družstva, byť musí splácet třeba stomilionový úvěr.
"Je v zájmu družstevníků, aby správa úvěru a hospodaření družstva byly dobře zajištěny," podtrhuje Mgr. Marie Látová. "Družstevník je totiž jen nájemcem bytu, který patří družstvu. Pokud by se družstvo dostalo do konkurzu a dům dostal nového vlastníka, pak by nájemci nebylo nic platné, i kdyby byt splatil třeba už z 90 procent. Byt by totiž přešel do vlastnictví nového majitele domu."
"Zájmem obcí, které ručí za úvěry, a samotných družstevníků by mělo být získat co nejrychlejší komplexní informace o stavu hospodaření a právní úpravě jejich družstev. Běžný audit k tomu sice nestačí, nicméně metodiku dnes již známe a ověřili jsme ji společně s právníky v praxi," uzavřela Ing. Anna Šimerková.
IVAN RYŠAVÝ
