Nedávné mediálně známé případy rozdělily společnost na dva tábory. Jeden schvaluje vystěhování nájemníků z bytů, ve kterých dluží nájemné (a platby spojené s užíváním bytu). Druhý je odsuzuje jako nemorální až nezákonné. Ať už hodnotíme takové řešení jakkoli, shodneme se jistě na tom, že nucené...
Nedávné mediálně známé případy rozdělily společnost na dva tábory. Jeden schvaluje vystěhování nájemníků z bytů, ve kterých dluží nájemné (a platby spojené s užíváním bytu). Druhý je odsuzuje jako nemorální až nezákonné. Ať už hodnotíme takové řešení jakkoli, shodneme se jistě na tom, že nucené vystěhování představuje zásadní zásah do lidského života.
Je tedy na místě otázka, zda tzv. neplatičství lze řešit i jiným způsobem, který by nebyl tak emocionálně náročný a zároveň by uspokojil potřeby a respektoval zájmy pronajímatele. Odpověď zní: Ano.
Obec je pronajímatelem se specifickým postavením. Má stejná práva a povinnosti jako ostatní pronajímatelé, ale vůči osobám bydlícím na jejím území i další povinnosti, které jsou stanoveny právními předpisy, zejména normami veřejného práva. Nejde zde o porušení principu rovnosti subjektů práva v tom smyslu, že by obec měla mít nelegitimně nerovné postavení vůči jiným pronajímatelům. Tento přístup je v souladu se stabilní judikaturou Nejvyššího soudu ČR (viz například rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 2. 9. 2004, sp. zn.: 26 Cdo 1460/2003).
VÝPOVĚĎ AŽ JAKO KRAJNÍ ŘEŠENÍ
Podle § 35 odst. 2 zákona č. 128/2000 Sb., o obcích, ve znění pozdějších předpisů, obec v samostatné působnosti ve svém územním obvodu pečuje v souladu s místními předpoklady a s místními zvyklostmi o vytváření podmínek pro rozvoj sociální péče a pro uspokojování potřeb svých občanů. Mezi potřebami, které zákon uvádí, je potřeba bydlení uvedena na prvním místě. Což je logické, neboť bezdomovectví je v životě člověka těžko zvratitelným stavem a obec by měla dbát na to, aby na jejím území k takovým zásahům pokud možno nedocházelo. Obec by proto měla neplacení nájemného řešit výpovědí nájmu bytu a exekucí vyklizením teprve až po vyčerpání alternativních možností.
Je naprosto nevhodné, aby se obec jako pronajímatel rozhodla řešit situaci nehrazeného nájemného až po dvou a více letech narůstajícího dluhu, aniž by za tu dobu poskytla nájemci v tíživé sociální a finanční situaci součinnost. Jestliže obec zjistí, že po několik měsíců za sebou vzniká dluh na nájemném a službách spojených s poskytováním bytu, má prostředky k tomu, aby situaci řešila. Prostřednictvím svých sociálních pracovníků (nebo terénních sociálních pracovníků neziskových organizací) může nájemci nabídnout odbornou pomoc, dohodnout splátkový kalendář a kontrolovat jeho pravidelné plnění, pomoci při plánování finančních záležitostí rodiny apod.
Pokud přes takovou intervenci dluh dále roste, ačkoli jsou nájemci vypláceny sociální dávky určené na bydlení, mají odpovědné orgány zjistit příčinu a v případě ochoty - ale také v případě nespolupráce oprávněného, zřídit pro tyto dávky zvláštního příjemce, a chránit tak především nezletilé děti nájemce. Ty totiž mohou být následky neplacení nájemného postiženy nejvíce, aniž by se mohly jakkoli bránit. Zákony v rámci systému sociálního zabezpečení totiž předpokládají, že existují lidé, kteří nejsou schopni správně hospodařit s penězi, a pokud jejich jednání vede k tomu, že vyplácená dávka zřejmě nedosahuje účelu (a v tomto případě takové jednání poškozuje i zájmy osob, které je příjemce dávky povinen vyživovat - například nezletilé děti), lze zřídit zvláštního příjemce této dávky.
SOUČINNOST ORGÁNŮ OBCE PŘEDPOKLADEM
Je-li zřízen zvláštní příjemce, dostává sociální dávku přímo pronajímatel, nikoli nespolehlivý nájemce. V praxi obcí to znamená, že orgán rozhodující o dávkách rozhodne o vyplácení příslušné dávky zvláštnímu příjemci, kterým se stane obec (město). K tomu je samozřejmě nutná spolupráce orgánů obce, které mají na starosti výkon státní správy a samosprávy. Například bytový odbor zjistí narůstající dluh na nájemném, neúspěšně iniciuje spolupráci s nájemcem a poté požádá odbor státní sociální podpory a odbor sociální péče, aby rozhodly, že příslušné sociální dávky určené na bydlení neplatícího nájemce budou zasílány přímo na účet obce (města), který bytový odbor určí. Orgán rozhodující o dávce postupuje dále podle příslušných právních předpisů.
VYSOKÉ DLUHY, K NIMŽ NEMUSELO DOJÍT
Generálně možnost určení zvláštního příjemce sociálních dávek předpokládá zákon č. 100/1988 Sb., o sociálním zabezpečení v ustanovení § 102 odst. 3. Pro dávky státní sociální podpory je takový postup možný podle § 59 odst. 2 zákona č. 117/1995 Sb., o státní sociální podpoře ve znění pozdějších předpisů; odstavec 4 tohoto paragrafu umožňuje využít tyto dávky také na úhradu dluhu na nájemném. Zvláštního příjemce dávek předpokládá rovněž nový zákon č. 111/2006 Sb., o pomoci v hmotné nouzi, ve znění pozdějších předpisů v § 40 odst. 2.
Existují obce, města a městské části, které výhodu zvláštního příjemce již objevily. Jeho zřizování však často závisí na osobní aktivitě jednotlivých úředníků místo toho, aby se stalo vnitřním metodickým pokynem. Je s podivem, jak obce tento institut málo využívají a raději nechávají růst dluhy svých nájemníků do deseti až statisícových výšek. K tak vysokým dluhům by za předpokladu správného postupu správního orgánu vůbec nemělo dojít. To prokazují i případy, do nichž ve městě Brně intervenovali terénní sociální pracovníci neziskových organizací, kteří jsou často schopni přimět nájemce k tomu, aby si tzv. zvláštního příjemce zřídil z vlastní iniciativy. Je však znovu třeba připomenout, že s vyplácením dávky zvláštnímu příjemci nemusí v těchto případech nájemce souhlasit.
I v době, kdy podle tehdy platných právních předpisů bylo možné vypovědět nájem bytu jen se souhlasem soudu, mohl postup pronajímatele (obce), který z důvodu podle tehdejšího § 711 odst. 1 písm. d) občanského zákoníku, dal výpověď nájemci, jenž byl příjemcem opakovaných dávek sociální péče (dikcí tehdejších právních předpisů osobou sociálně potřebnou), aniž by před podáním výpovědi vytvořil tomuto nájemci potřebnou součinnost při řešení jeho vypjaté sociální situace, vést k aplikaci k § 3 odst. 1 občanského zákoníku, a tím k zamítnutí žaloby z důvodu jednání pronajímatele v rozporu s dobrými mravy (rozsudek okresního soudu v Děčíně 19 C 47/99).
Je tedy zřejmé, že nemůže být správným postupem obce, pokud ta zjistí dluhy na nájemném, aby bez dalšího tuto záležitost řešila tím nejdramatičtějším způsobem ze všech možných - výpovědí nájmu. Výpověď jako řešení neplatičství by bez pochyby měla být až postupem ultima ratio, posledním možným řešením. A to zejména tehdy, pokud mají být tímto postupem závažně postiženy zájmy nezletilých dětí, jimž při vystěhování hrozí odebrání rodičům a ústavní výchova.
VYSTĚHOVÁNÍ SPOUŠTÍ DALŠÍ PATOLOGICKÉ JEVY
Dávky státní sociální podpory jsou vypláceny rodinám, které nedosahují příjmů odpovídajících státem stanovenému minimu. Rodiny dlouhodobě se nacházející na hranici chudoby často platí regulované nájemné a bydlí v bytě velmi nízké kvality, který je pro ně jediným a posledním možným řešením. V kombinaci faktických handicapů, jimiž jsou na trhu s byty nízké příjmy, malé děti, případě "nevhodná" etnicita, je jedinou možností takové rodiny snažit se dluh uhradit a v bytě setrvat. Její schopnost sehnat nájem či podnájem na volném trhu s byty totiž za takových okolností bývá prakticky nulová. Připomeňme také, že jednou z podmínek pro přijetí osamělého rodiče s dětmi do azylového domu je bezdlužnost v posledním místě bydliště. Proto orgánu péče o dítě nezbývá než rodině, která je kvůli dluhům na nájemném vystěhována z bytu na ulici, odebrat děti a umístit je do ústavní péče, přičemž z rodičů se pak stávají bezdomovci.
Některé rodiny své vystěhování řeší tím, že se i s dětmi nastěhují k příbuzným, kteří nemají sílu je odmítnout. Byty, kde se tak dlouhodobě zdržuje příliš vysoký počet osob, jsou nadměrně zatěžovány a vzniká v nich "ideální" prostředí pro rozšiřování patologických jevů. Žádný z těchto procesů není pro obec a její obyvatele žádoucí, neplacení nájmu je proto třeba řešit včas a preventivně.
Z výše uvedeného vyplývá, že než pronajímatel přistoupí k výpovědi pro hrubé porušování povinností nájemce, resp. pro dluhy, má a měl by využít prostředky k tomu, aby důvody pro výpověď nájmu byly odstraněny, zvláště je-li tímto pronajímatelem obec. Využít přitom může zejména institutu zvláštního příjemce sociálních dávek (dávek sociální péče i státní sociální podpory) a služeb terénní sociální práce (sociálních pracovníků obce či neziskových organizací).
Pokud totiž nájemce dostane výpověď nájmu bytu v nezaviněné tíživé sociální a finanční situaci, může být při řízení o vyklizení příslušného bytu za jistých okolností žaloba na vyklizení zamítnuta pro rozpor jednání pronajímatele s dobrými mravy podle § 3 odst. 1 občanského zákoníku.
VERONIKA LOVRITŠ
právnička, IQ Roma servis, o. s.
