V blízké době nám skončí nájemní smlouva a nájemce odchází z naší nemovitosti. Protože v době pronájmu naši budovu technicky zhodnotil, jsme povinni mu uhradit zůstatkovou hodnotu zhotoveného technického zhodnocení. Bude muset být účtovaná částka zatížena daní z přidané hodnoty? Předchozí úprava...
V blízké době nám skončí nájemní smlouva a nájemce odchází z naší nemovitosti. Protože v době pronájmu naši budovu technicky zhodnotil, jsme povinni mu uhradit zůstatkovou hodnotu zhotoveného technického zhodnocení. Bude muset být účtovaná částka zatížena daní z přidané hodnoty? Předchozí úprava zákona o DPH stanovovala, že technické zhodnocení je zdanitelným plněním. V novém zákoně o DPH, platném ode dne vstupu ČR do EU, podobné ustanovení chybí. Na školení jsem však slyšel, že i když to nový zákon přímo nestanovuje, má podle něj technické zhodnocení podléhat DPH. Můžete to stručně vysvětlit?
Je pravda, že podle úpravy platné do 30. dubna 2004 (zákon o DPH č. 588/1992 Sb.) při ukončení nájemního vztahu byl nájemce povinen, pokud požadoval uhradit zůstatkovou cenu za jím uskutečněné technické zhodnocení, účtovat k dané ceně také DPH. Tato situace platila za předpokladu, že si nájemce při zhotovení technického zhodnocení budovy sám odečetl DPH na vstupu.
Naproti tomu nový zákon o DPH podobnou úpravu neobsahuje. Podstata finančního vyrovnání při ukončení nájmu vychází z předpisů občanského práva. Mezi odbornou veřejností však v současné době nedošlo ke shodě ve výkladu dopadu tohoto finančního vyrovnání na DPH. Některá odborná stanoviska uvádějí, že i po vstupu do Evropské unie je nutné při ukončení nájmu v určitém případě, kdy dochází k finančnímu vyrovnání, účtovat DPH. Tento názor je odůvodněn tím, že jde o případ uvedený v zákoně a jedná se o poskytnutí služby pro účely nesouvisející s podnikáním. Podle jiných stanovisek je tento názor nesprávný a nemá oporu v zákoně, neboť ten stanovuje, co se rozumí pojmem "účely nesouvisející s podnikáním". Finanční vyrovnání při ukončení nájmu z titulu úhrady zůstatkové ceny za technické zhodnocení již podle těchto názorů do ustanovení uvedeného zákona nespadá. Pokud v budoucnu nedojde ke shodě názorů, nelze vyloučit, že tyto případy skončí nakonec u soudu. Pronajímatel, který není plátcem DPH či nemá plný nárok na odpočet, má zájem, aby mu nájemce při ukončení pronájmu DPH neúčtoval. Nájemce se však v obavě před možným postihem finančního úřadu snaží daň účtovat.
Ze soudní praxe z období před vstupem do Evropské unie je znám případ, z jehož závěru vyplynulo, že finanční vyrovnání za dané plnění po určité době není předmětem daně.
U technického zhodnocení jde o situaci, kdy nájemce zhodnocuje majetek pronajímatele a v daném okamžiku mu poskytuje určitou službu. Následně, když dochází k ukončení nájmu a najatá věc se vrací zpět k majiteli, nájemce již žádnou službu neposkytuje. Zákon o DPH definuje pojem "poskytnutí služby" velmi široce, tato definice však finanční vyrovnání již nezahrnuje.
V případech ukončení nájemního vztahu, v jehož průběhu došlo ke zhodnocení najatého majetku a toto zhodnocení je předmětem určitého finančního vyrovnání, lze doporučit vysokou obezřetnost a individuální posouzení od daňového poradce nebo advokáta.
Václav Pátek
Daňové a právní služby, PricewaterhouseCoopers
