Veřejný ochránce práv opakovaně poukazuje na to, že územní plánování je klíčovým institutem rozvoje území. Důsledky nedostatečného zvládnutí role orgánu územního plánování negativně ovlivňuje nejen vzhled prostředí a fungování jeho složek, ale především psychickou pohodu bydlení v daném území....
Veřejný ochránce práv opakovaně poukazuje na to, že územní plánování je klíčovým institutem rozvoje území. Důsledky nedostatečného zvládnutí role orgánu územního plánování negativně ovlivňuje nejen vzhled prostředí a fungování jeho složek, ale především psychickou pohodu bydlení v daném území. Tento stav dokumentují například účelové a nekoordinované změny územních plánů pořizovaných na objednávku developerských společností, investorů velkoplošných prodejen a nákupních center, které směřují ve stále větším množství z velkých měst do menších sídel. Dosavadní poznatky veřejného ochránce práv vypovídají o tom, že obce a města neumějí vždy rozvoj svého území v dostatečné míře regulovat.
SITUACE OBCÍ V OKOLÍ PRAHY
Při řešení podnětů týkajících se výstavby v obcích v blízkosti hlavního města se ochránce opakovaně setkává s podceněním a zanedbáním územně plánovacích procedur, což vede k nekoordinovanému a mnohdy nezvládnutelnému růstu výstavby v malých obcích, které nejsou na takto dramatický nárůst počtu staveb a jejich nových obyvatel připraveny.
Situace v obcích u Prahy není zdaleka ojedinělá. Pouze dokumentuje stav, který panuje v satelitní zástavbě u větších sídel. Chaotická, bez rozmyslu, ad hoc výstavba nových satelitních sídlišť, uměle zasazených do původních krajinně, kulturně a sociálně stabilizovaných venkovských sídel, je toho dostatečným důkazem.
Podle veřejného ochránce práv stavební úřady nejsou schopny regulaci nové výstavby pod tlakem obcí a investorů zajistit. Problémy jim činí také koordinace výstavby infrastruktury a obytné zástavby, a to tak, aby dokončení potřebné infrastruktury předcházelo kolaudaci bytové výstavby.
Postup, kdy se povolují rodinné domy, aniž by byly dokončeny stavby veřejné infrastruktury, které zabezpečující komunikační napojení, odkanalizování a dodávky energií pro bytovou zástavbu, považuje veřejný ochránce práv do budoucna za neudržitelný.
PŘÍČINY PROBLÉMU
Stížnosti obyvatel nové satelitní příměstské zástavby tohoto druhu nejsou ojedinělé. Veřejný ochránce práv se zejména v souvislosti s masivní výstavbou v okolí velkých měst často setkává se stížnostmi klientů developerských firem, jež trápí problémy s dokončením infrastruktury a kolaudací bytových či rodinných domů.
Zčásti lze příčiny těchto problémů spatřovat v nedostatečné koordinaci výstavby ze strany stavebního úřadu, případně nezvládnutí procesu územního plánování a růstu lidských sídel ze strany místních samospráv.
Některé problémy ovšem také pramení z nedostatečné ochrany práv stavebníků ve smlouvách s developerskými společnostmi. V těchto smlouvách často nejsou dostatečně upravena ustanovení o smluvních pokutách za pozdní předání bytů nebo domů k užívání. Případné smluvní pokuty by totiž mohly alespoň zčásti pokrýt náklady za již splácené hypotéky či pronájmy jiných nemovitostí po dobu, kdy by byl developer s předáním nového bytu nebo domu v prodlení.
ODMÍTÁNÍ SERIÓZNÍHO DIALOGU
Mezi další projevy selhání územního plánování patří umísťování problémových staveb do těsné blízkosti obytných zón (průmyslové objekty či kapacitní silnice v sousedství obydlených území), architektonické ztvárnění zástavby narušující krajinný ráz území, potažmo tradiční strukturu a podobu vesnické zástavby, nebo i ohrožení přírodních hodnot území (zvláště chráněná území, biokoridory v krajině).
Ochránce se přes opakovaně vyslovovanou kritiku nadále setkává s tím, že orgány státní správy v některých případech odmítají vést seriozní dialog s veřejností, omezují právo veřejnosti na informace o zásadních projektech. A mnohdy tolerují arogantní přístup investorů, jejichž cílem je pouze maximalizace zisku z prodeje bezkoncepčních a uměle vytvořených projektů bez vazby na dosavadní charakter a fungování městské či tradiční venkovské zástavby.
Je proto třeba, aby obce a města při přípravě svého území na další rozvoj zejména v podobě územních plánů věnovaly větší pozornost právě stavbám veřejné infrastruktury, občanské vybavenosti a veřejným plochám. Bez těchto ploch a veřejnosti určeným stavbám ztrácí jakékoliv lidské sídlo na kvalitě, nelze v něm dosáhnout spokojeného bydlení.
Poznatky urbanistů od nás i zahraničí již dokazují, že úzké ulice zaplněné auty stojícími před zhuštěnou zástavbou rodinných domů a s chybějící zelení zcela degradují nejen veřejný prostor, ale především kvalitu bydlení. Naopak je spolehlivě prokázáno, že kvalitně pojaté veřejné prostory s dostatkem zeleně (parky, odpočinkové plochy, dětská hřiště) doplněné objekty poskytující služby (obchody, školy, restaurace, knihovny apod.) výrazným způsobem zvyšují standardy bydlení a života jak ve městě, tak na vesnici.
Veřejný ochránce práv proto apeluje na stavební úřady a obecní samosprávy, aby se v rámci územního plánování a následně v samotném procesu povolování výstavby (územní a stavební řízení) zasadily o to, aby v lokalitě určené k zástavbě byly řádné vybudovány a včasné dokončeny stavby veřejné infrastruktury (vodovod, kanalizace, komunikace, veřejné osvětlení). Je to zásadní předpoklad užívání a tedy kolaudace bytových a rodinných domů. Účast developerských firem na vybudování kvalitní veřejné infrastruktury a veřejných ploch by přitom měla být samozřejmostí.
Ombudsman dále upozorňuje na to, aby rovněž sami občané věnovali maximální pozornost výběru svého stavebního záměru a smluvním ujednáním spojeným s koupí stavebního pozemku a realizací stavby. Nedostatky a chyby ve smluvním zajištění výstavby lze v průběhu stavebních prací jen stěží napravit. Právní důsledky pak mohou vést k takovým situacím, kdy investor nemůže svůj dokončený rodinný domek užívat, ale přitom musí nadále splácet hypoteční úvěr, který si kvůli pořízení vlastního bydlení vzal.
Podle poznatků ochránce je proto maximální obezřetnost a opatrnost stavebníků vůči stavebním a developerským firmám zcela namístě. Prvotním a základním předpokladem pro zvážení realizace určitého stavebního záměru je přitom dostatek informací o územním plánu.
MAREK HANÁK
Kancelář veřejného ochránce práv Brno
Situace v obcích u Prahy není ojedinělá, pouze dokumentuje stav, který panuje v satelitní zástavbě u větších sídel.
Ilustrační foto: Dagmar Hofmanová
