Brownfields - problém, nebo nová příležitost?

Brownfields nejenom hyzdí prostředí našich měst a obcí, ale také snižují hodnotu okolního majetku, podkopávají ekonomickou efektivitu jejich urbanizovaného území a odrazují potenciální investory. Když se ale obec pokusí tento problém řešit, zjistí, že to není snadné. Podstatný vliv na znovuvyužití Brownfields mají státní agentury a jejich programy. Potřebné finance kontrolují soukromé finanční instituce. Pozemky a investiční rozhodnutí jsou často v rukou soukromých vlastníků, kteří mohou vidět věci jinak.

Brownfields nejsou pouze společensky negativním jevem. Jsou také příležitostí a výzvou pro samosprávy, aby zlepšily svoji územní ekonomiku, sociální a životní prostředí a občanskou vybavenost. Pro Brownfields v blízkosti center měst či obcí je nesmyslné zachovávat průmyslovou výrobu. Ne všechna také bude možné využít pro novou výstavbu. Některé z nich však mohou přispět k rozšíření zeleně, rekreačnímu a sportovnímu využití atd. Cíle jejich opětovného využití mohou být tedy i jiné než ekonomické.

Jak využít schopností obcí?

V nových územních plánech obce se - bez ohledu na množství či druh již zastavěných málo využitých pozemků, které mají na svém zastavěném území - uvolňují stále nové rozvojové plochy na okrajích sídel. Z čísel, které uvádí CzechInvest, je zřejmé, že rozvoj "na zelené louce" je nejméně čtyřikrát levnější než rozvoj na již urbanizovaném území. Avšak ekonomické aktivity a investiční kapitál, které byly vloženy do výstavby na zelené louce, ale nutně chybí v již zastavěném území. Tato skutečnost také napomáhá k vytváření dalších nových Brownfields.

Budoucí veřejné projekty - obecních, státních, neziskových a nevládních institucí - stále směřují na nezastavěná rozvojová území, nikoliv do Brownfields. Neexistuje žádná státní či obecní politika, která by jejich umístění v již zastavěném území podporovala. Přitom aktivní podpora veřejného sektoru směřující na znovuvyužití Brownfields může zvýšit "důvěryhodnost" lokality pro soukromé investory. Budoucím investorům to totiž naznačuje, že obec chce tento svůj problém řešit a nebo alespoň na jeho řešení aktivně spolupracovat. V přímé tržní soutěži o investora totiž vyhrává nejen lokalita, ale také "připravenost" a angažovanost té které obce.

Obce mohou napomoci soukromému kapitálu v jeho angažovanosti i jinými způsoby. Jedním z největších problémů, s kterým se investor při uvažování o realizaci projektu na Brownfields území potýká, je majetková konsolidace, ekologické zátěže a vhodné využití. Majetková konsolidace může být přímá, kdy obec vykoupí určité nemovitosti, nebo nepřímá, kdy obec využije svých místních zkušeností a jedná jako prostředník mezi možným prodávajícím a budoucím kupujícím zájemcem. Neformální vztahy a místní znalost jsou pro obce velkým plusem a některé z nich se osvědčily již při obstarávání potřebných pozemků pro nové průmyslové zóny na zelených loukách. Proč nevyužít tyto schopnosti pro Brownfields?

Pokud se obec včas v problematice zorientuje, bude mít výhodu před jinými obcemi, které s ní často soutěží jak o náplň, tak o investory. Pomůže jí to včas jednat o opětovném využití "svého" Brownfield. Může to probíhat tak, že obec zvolí pro své Brownfield vhodné využití. Další možností je pomoc vlastníkům zchátralých nemovitostí, zejména o pomoc odbornou nebo finanční při pořizování dokumentace, která analyzuje případné ekologické zátěže v území. Tím, že jsou ekologická rizika a cena jejich odstranění známy, se nejen sníží rizika nového nabyvatele, ale v některých případech lze dosáhnout na (jinak nedosažitelné) garance Fondu národního majetku, který pak financuje ekologickou dekontaminaci. Aktivní obec si tudíž pomůže sama a získá pro své Brownfield jak novou náplň, tak soukromý kapitál. Napomůže tím vlastnímu záměru zlepšit a zkvalitnit "své" prostředí pro "své" občany.

Co obec stojí Brownfields

Obce si také neuvědomují, že nevýkonné Brownfields je také něco "stojí", zejména proto, že se nevyužívá veškerá infrastruktura. Subjekty, které ji sporadicky využívají, jsou mnohdy neschopné za její užívání platit. Provozovatelům se pak nedostává peněz na její údržbu a obnovu. Postižen je ale každý, kdo je na tuto infrastrukturu připojen.

Podstatné ekonomické ztráty vznikají obcím i tím, že polorozpadlý skoro nevyužívaný areál, nepřináší přímý užitek. V případě jeho využití by tam vznikla nová pracovní místa, chybějící služby, byty, zeleň apod. Agentura CzechInvest uvádí, že jeden hektar pozemku reprezentuje 50 pracovních míst. Na této ploše lze také postavit nejméně 20 - 50 bytů. Kolik potenciálních pracovních míst by tedy bylo možno umístit na Brownfields pozemky? Kolik bytových jednotek by na nich šlo postavit? Kolik ploch nových parků a sportovišť by na nich šlo vybudovat?

Brownfields jsou pro své okolí jako nakažlivá nemoc, kterou se lze snadno nakazit, ale pak se musí dlouho a nákladně léčit. Tato nemoc se projevuje zejména tím, že tlačí dolů hodnotu okolních nemovitostí. Ne, že by nebyli ti, kdo by z takového území rádi odešli. Problém tkví v tom, že jejich majetek nikdo nechce koupit, jelikož "Brownfields nákaza" odrazuje možné kupující zájemce. Daňový příjem obce z nemovitostních transakcí tudíž dále klesá. Když se nějaký prodej přece jenom realizuje, je to za daleko nižší cenu, než kdyby proběhl ve zdravém a funkčním území. Navíc noví nabyvatelé jsou často nižší bonity než ti předcházející. Tímto trendem se celá oblast propadá dále a hlouběji po spirále celkové degradace.

Silná ruka tržní

Existuje ještě jedna skutečnost, které obce plně nerozumí, a to absorpce a chování trhu, tzn. jak velký rozvoj v dané lokalitě je možno očekávat v jednotce času. Například: Je-li v obci 50 ha různých Brownfields a odhadovaná rozvojová spotřeba je 5 ha ročně, bude to trvat nejméně 10 let, než se podaří v obci situaci s Brownfields vyřešit, a to za předpokladu, že rozvojový potenciál bude směřovat do Brownfields území, nikoliv na zelenou louku a že se během této doby nevytvořila v obci další Brownfields. Některé obce zjistí, že vyčerpat rozvojový potenciál jejich Brownfields bude trvat déle než 10 let. Je tudíž důležité, aby byly schopny provést objektivní audit a identifikovat lokality, které mají šanci nejvíce na trhu uspět a poté je podporovat.

Z ekonomického hlediska existují čtyři druhy Brownfields. O první se z důvodů jejich velmi dobré lokality postará trh sám. Druhý, který už nemá tak exkluzivní území, potřebuje veřejnou podporu a intervenci veřejných prostředků obvykle v poměru 1 : 5 až 1 : 10. Ve třetím případě je rozvoj veden více sociálními cíly či cíly ochrany životního prostředí. V takovém případě je nutná větší intervence veřejných prostředků obvykle v poměru 1 : 4 až 1 : 1. Ve čtvrtém jde o hazard ohrožující zdraví a životní prostředí (a není možné dohledat či přivést k zodpovědnosti viníka), platí vždy daňový poplatník.

Jiřina Jackson,

koordinátor CEC projektů

Institute for Transporation and Development Policy

V čem by měla spočívat role místní samosprávy?

- Učinit znovuvyužití Brownfields místní prioritou

- Zainteresovat veřejnost na přípravě znovuvyužití

- Propagovat znovuvyužití

- Koordinovat priority s nástroji územního plánování

- Iniciovat či umožnit scelování majetkových zájmů

- Iniciovat identifikování a odstranění ekologických zátěží

Pro zájemce o tuto problematiku pořádá vydavatelství Economia, a. s., seminář dne 24. 2. 2003. Informace na tel. 233 071 428 nebo na el. adrese: seminare@economia.cz