Business plán údržby a obnovy svěřeného majetku (Dokončení) V Moderní obci č. 10 a č. 12 jsme publikovali články "Kolik stojí péče o svěřené území a jeho objekty?" a "Propočet prostředků na údržbu a obnovu svěřeného majetku". Nyní přinášíme poslední příspěvek, který vznikl jako dílčí část...
Business plán údržby a obnovy svěřeného majetku
(Dokončení)
V Moderní obci č. 10 a č. 12 jsme publikovali články "Kolik stojí péče o svěřené území a jeho objekty?" a "Propočet prostředků na údržbu a obnovu svěřeného majetku". Nyní přinášíme poslední příspěvek, který vznikl jako dílčí část výzkumného záměru ČVUT v Praze na Stavební fakultě: "Management udržitelného rozvoje životního cyklu staveb, stavebních podniků a území", financovaného Ministerstvem školství, mládeže a tělovýchovy.
Mnohé spočívá na vyřešení detailu. Stavební objekt v hospodaření větších majetkových celků takovým detailem je. V souhrnu lze vyřešit i rozsáhlejší celky a stanovit ekonomickou udržitelnost městských částí, průmyslových zón, revitalizačních projektů apod.
Údržba a obnova pronajatých ploch (byty, kanceláře, prodejní plochy) se v praxi provádí při změně nájemce. Řeší se samostatně. Zabývejme se proto pravidelnou údržbou a obnovou společných ploch a konstrukcí. Pro uváděný ilustrační výpočet budeme předpokládat, že objekt se skládá z jednotlivých dílčích funkčních prvků, které mají být udržovány a obnovovány prostředky vlastníka. Jsou jimi zejména plášť objektu a společné prostory (včetně schodišť, kotelen, sušáren apod.).
Pro jednotlivé funkční prvky objektu jsou navrženy cykly údržby v rocích a náklad na údržbu je vyjádřen v procentu z pořizovací hodnoty11) (aktuální pořizovací hodnoty).
Cykly a procenta údržby jsou uvedena v tab. 1.
Cykly i procenta údržby (uvedené k jednotlivým cyklům) jsou závislé na tom, jaký uživatelský standard má být vytvořen. V tomto ohledu je každý stavební objekt individuální. Byl navržen s jinou architektonickou, konstrukční a realizační erudicí. Kvalitní provedení a kvalitní architektonické a konstrukční řešení prodlužují cykly obnovy a snižují náročnost údržby. Individualita stavebního objektu se projevuje nejen při zpracování jeho technické dokumentace a jeho realizaci, nýbrž i při jeho užívání. Rozvrh údržby a obnovy, zejména jejich skloubení ukazují tab. 2 a 3. Uskutečnění jednotlivých cyklů údržby a obnovy se může vzájemně prolínat. Věcné technické znalosti jsou proto žádoucí 12).
Ke každé tabulce jsou doplněny součty potřebných finančních prostředků v jednotlivých letech a součtové čáry finančních potřeb prvních 30 let užívání. V předpokladech rozvrhu nákladů na údržbu byla zvolena pouze ta část konstrukcí a ploch objektu, která se týká společného užívání. Nebylo zahrnuto vybavení bytů a individuálně užívaných ploch. Uvedená situace odpovídá realitě u většiny bytů pronajímaných dlouhodobě, nebo předaných do trvalého užívání vlastníkům bytů v obecních či družstevních bytových objektech.
Ilustrace výnosů z pronajatých ploch objektu je uvedena v tab. 3. Jsou z ní patrné příjmy pro potřebu údržby a obnovy objektu. Nezahrnuje finanční část potřebnou pro provozní náklady. Z provozních nákladů jsou hrazeny poruchy a poškození vzniklá v průběhu provozu objektu v běžném roce. U údržby a obnovy je tomu zcela jinak. Má využívat část nájemného pro potřeby údržby a obnovy. Prostředky na údržbu se kumulují v rámci jednotlivých cyklů údržby (běžně 5 - 10 let). Obnova se kumuluje často i několik desetiletí (viz uvedený příklad). Z hlediska financování údržby a obnovy vzniká finanční efekt dlouhodobého uložení finančních prostředků.
Nebudeme pro transparentnost příkladu zavádět úročení kumulovaných výnosů ani index růstu cen stavebních prací a služeb. Předpokládejme, že se oba trendy v průběhu zvoleného období vyrovnávají. Uveďme si situaci odstranění zanedbané údržby a obnovy. Propočet tab. 2 nezavádí v prvním roce užívání žádné náklady na odstranění zanedbané údržby. Situace průběhu výnosů a nákladů bude vypadat tak, jak uvádí graf 1. Předpokladem je, že objekt byl ve velmi dobrém stavu bez zanedbané údržby. Byl-li objekt zanedbaný, není nic ztraceno. Může být revitalizován. Zavedeme-li do sloupce prvního roku užívání rozsah zanedbané údržby (lépe ekonomicky přípustný rozsah zanedbané údržby), dostaneme upravenou tabulku. Propočet proběhne stejným způsobem s tím rozdílem, že ve sloupci 1. roku bude uvedena investice potřebná pro odstranění zanedbané údržby.
V prvním roce užívání bude vynaložena částka 1000 tis. Kč na odstranění zanedbané údržby objektu (ve členění dle jednotlivých funkčních dílů).
Výnosy z objektu s navrženým programem údržby jsou dostačující k tomu, aby byla uvedená částka splacena v průběhu asi 5 let. Stanovení rozsah obnovy objektu je záležitostí vlastníka. Je vhodné propočítat ekonomickou udržitelnost zadaného rozsahu zanedbané údržby a obnovy pomocí samostatné studie proveditelnosti. Není správné revitalizovat stavební objekt bez stanovení maximálního ekonomického limitu (výše, do které ještě lze náklady na obnovu objektu akceptovat). Výsledek propočtu znázorněný na grafu 2 platí plně pro údržbu a obnovu. Bylo by nesprávné do této úvahy zahrnovat úvahy o ceně pozemku. Renta tohoto druhu patří do kategorie běžných ročních nákladů.
Tam, kde by využití pozemku bylo malé a pozemek drahý, nastupuje složitá otázka revitalizace cestou odstranění stávajícího objektu. Ve většině případů se však jedná o situace, kdy cena pozemku je relativně zanedbatelná. V celé řadě případů bude také nutné vzdát se v prvních letech uvedeného podílu, má-li být objekt majetkově zachráněn.
Špatně stanovené zadání na vstupní rozsah obnovy objektu (staré objekty) nebo špatně stanovené zadání na maximální náklad pořízení nového objektu má vážné ekonomické důsledky. Je to zejména finanční neschopnost realizovat řádnou údržbu a obnovu v průběhu užívání. Nesprávné je také neodstranit zanedbanou údržbu a s objektem pracovat jako s běžným zdravým objektem.
V ČR existuje poměrně velké množství bytů statisticky označených jako neobydlené. To však neznamená že nejsou jinak ekonomicky využívány. Spíše naopak. Nebezpečně se však přibližuje situace, kdy bude vyžadována kvalita. Na přesyceném trhu bytů v nových spolkových zemí Německa je tento fenomén více než nápadný. S rostoucím počtem volných bytů roste i tlak na kvalitní a kulturně udržované zboží - nájemní byt.
Poznámky:
11) reprodukční hodnoty
12) účelně vypouštíme nebo redukujeme údržbu tam, kde se ve stejném (event. následném) období provádí obnova
Václav Beran,
Fakulta stavební
ČVUT v Praze
Funkční prvek Pořízení tis. Kč Cyklus údržby % údržby Životnost prvku roky
(1) (2) (3) (4) (5)
Fasáda 400 10 10 25
Okna 200 10 5 25
Dveře a zárubně 100 5 3 25
Schodiště 150 5 10 30
Vertikální rozvody 175 5 6 30
(voda, plyn)
Společné prostory 100 5 20 30
Celkem 1125
Funkční prvek Pořízení Cyklus % údržby Životnost ROKY
Údržba tis. Kč údržby prvku roky
1 5 10 15 20 25 30
Fasáda 400 10 10 25 40 20 40
Okna 200 10 5 25 10 5 10
Dveře a zárubně 100 5 3 25 3 3 3 1,5 1,5 3
Schodiště 150 5 10 30 15 15 15 15 15
Vertikální rozvody (voda, plyn) 175 5 6 30 10,5 10,5 10,5 10,5 10,5 10,5
Společné prostory 100 5 20 30 20 20 20 20 20
Celkem 1125 0 48,5 98,5 48,5 72 45,5 63,5
0 48,5 147 195,5 267,5 313 376,5
Funkční prvek Pořízení Cyklus % údržby Životnost ROKY
Obnova tis. Kč údržby prvku roky
1 5 10 15 20 25 30
Fasáda 400 10 10 25 400
Okna 200 10 5 25 200
Dveře a zárubně 100 5 3 25 100
Schodiště 150 5 10 30 150
Vertikální rozvody (voda, plyn) 175 5 6 30 175
Společné prostory 100 5 20 30 100
Celkem 1125 0 0 0 0 0 700 425
0 0 0 0 0 700 1125
Funkční prvek Pořízení Cyklus % údržby Životnost ROKY
údržba + obnova tis. Kč údržby prvku roky
1 5 10 15 20 25 30
Fasáda 400 10 10 25 40 20 400 40
Okna 200 10 5 25 10 5 200 10
Dveře a zárubně 100 5 3 25 3 3 3 1,5 100 3
Schodiště 150 5 10 30 15 15 15 15 15 150
Vertikální rozvody (voda, plyn) 175 5 6 30 10,5 10,5 10,5 10,5 10,5 185,5
Společné prostory 100 5 20 30 20 20 20 20 20 100
Celkem 1125 0 48,5 98,5 48,5 72 745,5 488,5
Rozpis údržby a obnovy v nájemném
Výnos Měsíčně Ročně roky užívání
Jméno (v tis.Kč.) (v tis.Kč.) 1 5 10 15 20 25 30
Novák I. 0,250 3,000 0 15 15 15 15 15 15
Neuman J. 0,600 7,200 0 36 36 36 36 36 36
Norbert K. 0,300 3,600 0 18 18 18 18 18 18
Nosek L. 0,400 4,800 0 24 24 24 24 24 24
Obchod 17,000 204,000 0 020 1020 1020 1020 1020 1020
Celkem 18,550 222,600 0 1113 1113 1113 1113 1113 1113
výnosy
Kumulovaný výnos celkem 0 1113 2226 3339 4452 5565 6678
