Bytová družstva jako partner obce? Proč ne - jako jedno z více řešení?

Až Stavební bytové družstvo Pokrok dokončí v pražských Modřanech pro své členy stavbu bytového domu s 29 bytovými jednotkami, patrně nadlouho přeruší svoji investiční činnost. Pozemek, na němž nový čtyřpodlažní dům bude stát, je totiž poslední, jímž družstvo pro účely staveb tohoto druhu disponuje. SBD Pokrok má na tři tisíce nebydlících členů, ale nákup stavebních pozemků v Praze by byty pro ně značně prodražil.

Podle Ing. Oldřicha Sovy, předsedy představenstva a ředitele SBD Pokrok, je družstevní bydlení jednou z možných, i v západní Evropě prověřených cest, jak nabídnout slušné bydlení za příznivou cenu lidem, kteří si nemohou dovolit hypotéky a nemají přemrštěné nároky na nadstandardní byt či exkluzivitu lokality.

JAK NAJÍT BYTY PRO UČITELE

Proto by Ing. Oldřich Sova rád zakládal sdružení, do nichž by obec vložila svůj pozemek, zatímco družstvo by zajistilo financování stavby i levnou a transparentní správu nového družstevního domu. "V takovém domě by obec měla vyhrazenu část bytů, třeba pro strážníky, učitele, mladé rodiny apod.," vysvětluje. K jeho představě však městské části zůstávají spíše rezervované, byť jsme oslovovali takové, na jejichž územích má SBD Po-krok i několik tisíc bytů (viz rámeček).

Určitá naděje pražskému bytovému družstevnictví kyne z pracovní skupiny, která se na magistrátu už dva roky zabývá problematikou bydlení v metropoli. Pražský radní Jiří Janeček, který má bydlení ve své kompetenci, konstatuje: "Problematika bydlení je obsáhlá, proto bychom rádi zvážili všechny, v současné době dostupné alternativy. Naším záměrem je vytvořit nové možnosti bydlení nejen pro sociálně slabší lidi, jako jsou senioři nebo matky s dětmi, ale i pro mladé rodiny nebo pro ty, kdo se kvůli ekonomické krizi dostali do finančních problémů. Tomu už jsme uzpůsobili i programy pro přidělování městských bytů. Na druhé straně se nyní snažíme vytvořit příležitosti k bydlení v Praze s vyhlídkou do budoucna. Může tak jít jak o spolupráci s bytovými družstvy, tak s developery, ale vyloučit nelze ani vlastní výstavbu. Rozhodně se nechceme soustředit jen na jediný způsob rozvoje bydlení. Předsevzali jsme si však vytvořit určitý model, který by pomohl řešit bydlení v metropoli pro většinu kategorií jejích obyvatel a který by byl zároveň co nejvýhodnější co do nákladů. Model, na němž pracujeme také s bytovými družstvy, samozřejmě musí být konzultován s městskými částmi, které dostanou příležitost se k němu případně připojit."

Pražský zastupitel Mgr. Karel Klíma má za to, že hlavnímu městu přece už ani teď nic nebrání, aby vstupovalo do podobných sdružení s bytovými družstvy, o jakých sní předseda SBD Pokrok Ing. Oldřich Sova. "Jde jen o to mít vůli tak učinit," podotýká Mgr. Karel Klíma. "Znám řadu případů, kdy město takto pomohlo developerům, kteří se pak s ním vyrovnali tak, že mu část bytů podstoupili. Proč by to nemohlo fungovat i vůči bytovým družstvům? V Praze jsme v minulých letech, a to i na úrovni městských částí, zcela rezignovali na jakoukoliv výstavbu obecních bytů. Jak pokračuje proces deregulace nájemného, stále více lidí zoufale hledá levnější náhradní bydlení. Jenže jak se k němu v Praze dostat? Chybějí obecní nebo družstevní malometrážní byty pro seniory i startovací byty pro mladé rodiny. A ne každý si může vzít hypoteční úvěr nebo zvolit jinou formu dlouhodobého zadlužení. Pochybuji, že v době hospodářské krize bude město schopno uvolnit peníze na výstavbu obecních bytů. Proto podporuji myšlenku oživení spolupráce s bytovými družstvy."

CO JE "SOCIÁLNÍ BYDLENÍ"?

Radní Jiří Janeček ovšem namítá, že česká legislativa zatím postrádá jasnou definici sociálního bydlení: Pro koho je určeno, jak vysoké nájemné a na základě čeho by se v bytech s tímto určením mělo stanovovat či za jakých podmínek může město nebo městská část bytové jednotky ve standardu sociálního bydlení vytvořit. Přitom sociální bydlení by podle radního mohlo být dobrým východiskem i pro mnohé z těch, kdo finančně nezvládají deregulaci nájemného, zejména v soukromém sektoru.

"Samozřejmě by vznik sociálních bytů měl finančně podporovat i stát podle předem stanovených pravidel," říká Jiří Janeček a nevylučuje přitom, že hlavní město by mohlo začít využívat dotací z letos v srpnu vládou schváleného programu na výstavbu podporovaných sociálních nájemních bytů.

"V minulých dnech jsme z pracovní skupiny, která se na magistrátu zabývá bydlením, dostali výstup ve formě doporučení pro činnost zastupitelů v obnovení spolupráce s bytovými družstvy. Myslím si, že se začíná blýskat na lepší časy. Ale hodně bude záležet na tom, jaké výsledky přinese volební rok 2010 na radnicích," dodává Mgr. Karel Klíma.

IVAN RYŠAVÝ

Co odpověděli zástupci některých městských částí hl. m. Prahy

Viděli byste jako schůdný model založit sdružení za účelem družstevní bytové výstavby, do něhož by obec jako svůj vklad vnesla pozemek, zatímco bytové družstvo by zajistilo financování a levnou a efektivní správu takto postaveného družstevního domu, v němž by pro potřeby obce byla vyhrazena část bytů?

Radka Wallace Prokopová, tisková mluvčí MČ Praha 8: V současné době o podobném projektu neuvažujeme.

Andrea Wolfová, tisková mluvčí MČ Praha 11: Městská část Praha 11 v současné době posuzuje možnosti, jak zejména mladým rodinám pomoci při hledání dostupného bydlení. Spolupráci s osvědčenými bytovými družstvy jsme vyhodnotili jako jednu ze životaschopných cest.

Radana Mrázková, vedoucí tiskového oddělení Úřadu MČ Praha 12: Naše MČ není nakloněna podobným společnostem s majetkovou účastí městské části. Vždy nastává určité (a zbytečné) riziko malé průhlednosti tohoto spojení či různých (někdy i uměle vykonstruovaných) nedorozumění v hospodaření, což téměř vždy vede k (ať už oprávněným, či neoprávněným) politickým útokům na příslušné zástupce městské části. Dáváme proto přednost pronájmům nebo prodejům, které jsou jednoduše kontrolovatelné a mohou rovněž obsahovat odůvodněné a transparentní zvýhodnění pro zmíněné účely.

Samuel Truschka, tiskový mluvčí MČ Praha 13: V obecné rovině MČ samozřejmě nevylučuje spolupráci s jiným subjektem na nějakém bytovém projektu, pokud by to pro ni a její obyvatele bylo výhodné. Podmínkou je vhodný pozemek, kde by výstavba byla v souladu s územním plánem a záměry městské části. MČ má takových pozemků jen velmi málo a jejich využití důkladně zvažuje. Pokud by uvažovala o konkrétním stavebním záměru na konkrétním pozemku, hledala by partnera pro jeho realizaci formou výběrového řízení.

Předseda SBD Pokrok Ing. Oldřich Sova: Naše know-how by mohlo zajímat i obce

Největší bytové družstvo v České republice - SBD Pokrok - letos v létě oslavilo půl století svého trvání. Nyní spravuje přes 20 tisíc bytů ve vlastnictví družstva nebo bytů již převedených do vlastnictví. Nejvíce domů ve správě má na velkých pražských sídlištích, jako je Praha 13 (7000 bytů), Chodov (6000), Modřany (4000) či Barrandov, Bohnice a Řepy. Předseda představenstva a ředitel družstva Ing. Oldřich Sova podotýká: "V hlavním městě byl historicky zájem o to, aby bytová družstva stavěla v lokalitách, které byly výhodné i z hlediska dopravního spojení. Proto většina našich bytů - s výjimkou Modřan a Barrandova - je "na metru"."

Působíte na velkých sídlištích. Neklesá tam však kvalita bydlení? Vždyť sídliště bývají obecně spojována s přílivem nejchudších či sociálně nepřizpůsobivých vrstev.

Praha je v tomto směru poněkud specifická. Třeba fakt, že její sídliště jsou napojena na metro, a snadno se tak odtud dostanete do centra, zvyšuje tržní ceny bytů - nebo přinejmenším v době recese zpomaluje jejich pokles, což rizika, která uvádíte, snižuje. Navíc, jak známo, platí, že družstevníci se o své domy a byty starají lépe. Na kterémkoliv z vyjmenovaných sídlišť, poměrně snadno (bez ohledu na informační tabule s nápisem SBD Pokrok, jež nyní na našich objektech rozmisťujeme) rozeznáte, který panelový dům je družstevní a který patří obci.

Jenže kvalita bydlení na sídlišti není přece dána několika družstevními domy, které se ztrácejí mezi domy ostatních vlastníků...

Hodně je to dáno už samotnou kvalitou správy domu. Troufám si tvrdit, že naše správa bývá kvalitnější, efektivnější i transparentnější, než jak ji je schopna zajistit většina komerčních správcovských firem a realitních kanceláří. Za padesát let své existence jsme si vytvořili docela slušné know-how. Koneckonců, stačí porovnat ceny, které za správu domů jednotlivé subjekty požadují. My nejsme komerční subjekt, který usiluje o zisk. Proto naše služby jsou zpravidla až o třetinu levnější. Snad je dost výmluvná i skutečnost, že od roku 2006 do loňska jsme do naší správy převzali na tisíc bytů, které si nájemníci v různých pražských městských částech odkoupili od obce. Letos je to zatím dalších 350 bytů.

V čem vaše know-how spočívá?

Především účtujeme jen režii a naše správa je velice průhledná. Zkuste si sám odpovědět, jak asi pochodíte, budete-li jako nájemník žádat na správcovské firmě o nahlédnutí do účetnictví k provozu domu, v němž bydlíte. Zákazníci SBD Pokrok však mají v rámci systému INFO 24 po získání přístupového kódu čtyřiadvacetihodinový on-line přístup do výpočetního systému družstva, kde mohou získat informace o tom, jaký je stav hospodaření jejich domu nebo bytu. I v mezinárodním srovnání je to unikát, díky němuž v podstatě neevidujeme žádné reklamace. V oblasti facility managementu těžíme z toho, že jsme vstoupili do Družstevního marketingového sdružení (DMS) ČR, které se řídí jasnými pravidly pro výběr dodavatelů, ať už jde třeba o zpracování energetických auditů nebo o rekonstrukce výtahů. DMS také pro každou komoditu pořádá výběrové řízení, čímž lze například ušetřit za elektrickou energii. Možná není nezajímavý ani fakt, že máme pouze 87 zaměstnanců.

Uvítal bych, kdyby městské části nám zkusily svěřit do správy dva tři objekty, abychom je o přednostech tohoto našeho know-how mohli přesvědčit.

Máte ještě jiné ambice?

SBD Pokrok na vlastním pozemku v pražských Modřanech dokončuje výstavbu bytového domu o čtyřech nadzemních podlažích s 29 jednotkami, a to od garsonek až po mezonetové byty. Takové objekty bychom dokázali stavět ročně dva či tři včetně zajištění financování. Limituje nás však nedostatek vlastních stavebních pozemků. Ty, které nabízejí i obce, pochopitelně za tržní cenu, jsou pro nás příliš drahé. Jako východisko vidíme, že by obec s námi vytvořila sdružení, vložila do něho pozemek, my bychom na něm zajistili financování a výstavbu družstevního bytového domu i jeho správu. V domě by pak obec měla vyhrazenu část bytů, například pro strážníky městské policie, učitele, mladé rodiny apod. Nejen v Praze dochází k paradoxu: Obec se na jedné straně zbavuje svých bytů (nejčastěji ve starších panelových domech) jejich prodejem nájemníkům (i když ti si stěžují, že ještě před několika lety byly byty v téže kvalitě, velikosti a lokalitě zprivatizovány za mnohem nižší ceny), a na druhé straně s využitím státních dotací staví nové domy pro tzv. sociální bydlení. Podpora družstevního bydlení ze strany obce a s její majetkovou účastí by určitě vyšla levněji než nová výstavba, byť i s využitím státního příspěvku. A padla by rizika, že při nedodržení určitých podmínek obec bude muset příspěvek státu vrátit.

IVAN RYŠAVÝ