Dne 23. 8. 2013 bylo ve Sbírce zákonů České republiky vyhlášeno nové znění zákona o katastru nemovitostí (katastrální zákon, dále také NKZ). Zákon nabyl účinnosti stejně jako nový občanský zákoník (NOZ) k 1. 1. 2014 a nahradil dosavadní úpravu katastru nemovitostí. Pouze některé dílčí otázky...
Dne 23. 8. 2013 bylo ve Sbírce zákonů České republiky vyhlášeno nové znění zákona o katastru nemovitostí (katastrální zákon, dále také NKZ). Zákon nabyl účinnosti stejně jako nový občanský zákoník (NOZ) k 1. 1. 2014 a nahradil dosavadní úpravu katastru nemovitostí. Pouze některé dílčí otázky týkající se katastru nemovitostí řeší nový občanský zákoník. Některé změny, které NKZ a NOZ ve vztahu ke katastru nemovitostí zavádějí, přiblížíme v následujícím textu.
Nejprve je třeba upozornit, že nový občanský zákoník přináší nový pojem »veřejný seznam nemovitostí«. Pokud hovoří o veřejném seznamu nemovitostí, jde o katastr nemovitostí. Pro úplnost uvádíme, že sbírka listin, ve které jsou uloženy jednotlivé dokumenty, tímto veřejným seznamem není.
PRINCIP MATERIÁLNÍ PUBLICITY
Podle původní úpravy občanského zákoníku nebyla dostatečně poskytnuta ochrana osobě, která jedná na základě údajů uvedených v katastru nemovitostí. Jde o tzv. princip materiální publicity, který je v NOZ upraven mnohem důsledněji. Je tak posílena ochrana nabyvatele, který se spoléhá na pravdivost a úplnost zápisu v katastru nemovitostí. Nemůže již proto docházet k situacím, kdy se kupující nestane vlastníkem, i když věc koupí od osoby uvedené v katastru nemovitostí jako vlastník. Výslovně je poskytována ochrana osobě, která nabyla věcné právo za úplatu v dobré víře od jiné osoby, která je podle katastru označená jako oprávněná osoba. Tato ochrana je poskytována i v případě, že převodce ve skutečnosti není vlastníkem nebo osobou oprávněnou a smlouva tak není neplatná.
TŘI DRUHY ZÁPISU
Nový katastrální zákon v zásadě počítá jako dosud se třemi způsoby zápisů do katastru nemovitostí (vklad, záznam a poznámka). Tyto zápisy ale fungují na jiném principu. Veškerá věcná práva se nyní zapisují vkladem bez ohledu na právní důvod svého vzniku. Nově se budou vkladem zapisovat práva vzniklá na základě rozhodnutí státního orgánu, příklepu licitátora ve veřejné dražbě, vydražení, přírůstku nebo zpracování. Dosud se takto vzniklá práva zapisovala do katastru nemovitostí záznamem.
Vkladové řízení bude možné zahájit pouze na návrh účastníka vkladového řízení. Nový katastrální zákon ani nový občanský zákoník však neukládají žádnou lhůtu, dokdy musí být návrh na vklad podán. Vzhledem k tomu, že bude důsledněji uplatňován výše popsaný princip materiální publicity, bude v zájmu samotných účastníků, aby návrh na vklad podali v co nejkratší možné době. Rozhodující pro určení, čí právo bude do katastru nemovitostí zapsáno (tzv. zásada priority), je nově podle NKZ okamžik podání, tj. okamžik, kdy byl návrh na zápis doručen katastrálnímu úřadu. Ten je vymezen nejen konkrétním dnem, ale i hodinou a minutou doručení návrhu. Pokud budou katastrálnímu úřadu doručeny dva návrhy se shodným okamžikem podání, pořadí se určí losem.
Dosud byl tímto rozhodujícím okamžikem den podání návrhu na vklad práva, a pokud byly katastrálnímu úřadu doručeny dva návrhy se stejným dnem podání, vedlo to k zamítnutí obou návrhů.
NOVÁ SLUŽBA - »HLÍDACÍ PES«
Nový katastrální zákon rovněž zavádí tzv. hlídacího psa - službu, která bude vlastníkům poskytovat okamžité informace ohledně změn v katastru nemovitostí k předmětným nemovitostem. O zahájení řízení (vyznačení plomby) mají být účastníci řízení »informováni nejpozději den poté, co došlo ke změně«. To však nedává příliš smysl, protože ke »změně« může dojít až rozhodnutím o vkladu. Odborná veřejnost se přiklání k názoru, že jediný možný a správný výklad je takový, že informace o vyznačení plomby musí být odeslána účastníkům řízení nejpozději den po vyznačení plomby samotné, tudíž nikoli po vyznačení »změn«.
Zprávu katastrální úřad zasílá na adresu účastníka uvedenou v katastru nemovitostí nebo do datové schránky. Pokud o to vlastník požádá, může ho katastrální úřad informovat také elektronicky na e-mailovou adresu nebo SMS zprávou na mobilní telefon.
Rozhodnutí o vkladu není v souvislosti se zavedením »hlídacího psa« možné učinit dříve, než uplyne 20 dnů od odeslání výše uvedené zprávy. Pokud katastrální úřad návrhu na vklad zcela vyhoví, rozhodnutí o jeho povolení již nebude písemně vyhotovovat. Předmětné rozhodnutí nabude právní moci pouze záznamem ve spisu. V případě, že návrhu na vklad katastrální úřad zcela nevyhoví, je povinen vyhotovit písemné rozhodnutí a doručit je účastníkům řízení. Zamítavé rozhodnutí nabývá právní moci až okamžikem, kdy bude účastníkům doručeno. Tehdy se bude možné domáhat nápravy u soudu, a to do 30 dnů ode dne doručení zamítavého rozhodnutí.
Každý, kdo se bude chtít bránit zápisu v katastru nemovitostí, který podle jeho tvrzení byl proveden bez právního důvodu (např. v případě provedení vkladu vlastnického práva na základě padělané smlouvy), má právo žádat, aby příslušný katastrální úřad vyznačil do katastru tzv. poznámku spornosti. Tuto žádost je ale možné podat pouze do jednoho měsíce ode dne, kdy se o zápisu poškozený dozvěděl.
To, že katastrální úřad poznámku spornosti zapíše, však samo o sobě nestačí. Následně musí žadatel (poškozený) své právo do dvou měsíců uplatnit u soudu na základě určovací žaloby a tuto skutečnost pak doložit katastrálním úřadu. Když tak neučiní, katastrální úřad uvedenou poznámku spornosti z katastru nemovitostí vymaže. Poznámka spornosti bude žadateli zaručovat, že pokud uspěje se svojí žalobou u soudu, budou z katastru nemovitostí vymazány všechny zápisy provedené po vyznačení poznámky spornosti. Této ochrany se bude možné domáhat do jednoho roku od nabytí účinnosti NOZ.
Katastrální úřad již nadále nebude po provedení vkladu účastníkům řízení zasílat vkladovou listinu s vyznačenou doložkou o povolení vkladu práva do katastru nemovitostí. Účastníci se pouze vyrozumějí o tom, jaký vklad byl do katastru nemovitostí proveden.
V případě, že bude účastník řízení (tedy ten, jehož práva k nemovitosti podle zápisu zanikají nebo se omezují) v řízení zastoupen na základě plné moci, bude uvedené vyrozumění zasíláno nejen jeho zmocněnci, ale také tomuto účastníkovi na adresu uvedenou v katastru nemovitostí. Uvedeným postupem je posílena ochrana vlastníka proti podvodným dispozicím s jeho nemovitostí na základě padělané plné moci. Vyrozumění bude primárně doručováno do datových schránek účastníků řízení, jinak do vlastních rukou.
VKLADOVÁ LISTINA JEN V JEDNOM VYHOTOVENÍ
Vkladová listina se bude nově vydávat pouze v jednom vyhotovení a bude moci být předkládána v listinné či elektronické podobě. Pokud jde o elektronickou podobu, musí být ovšem opatřena kvalifikovaným časovým razítkem. Ve sbírce listin bude následně vedena v té podobě, ve které byla katastrálnímu úřadu předložena. Bude-li účastník řízení zastoupen na základě plné moci, podpis zmocnitele na připojené plné moci musí být úředně ověřen.
Doufejme, že právní úprava katastru nemovitostí povede k větší přehlednosti. Jde však o novou právní úpravu, která s sebou přinese řadu výkladových problémů v otázkách, které již byly současnou judikaturou dostatečně objasněny. Důslednější uplatňování zásady materiální publicity bude klást vysoké nároky na účastníky právního jednání, neboť rozhodující bude stav zápisu v katastru nemovitostí, nikoli skutečný stav. Bude tedy v zájmu účastníků právního jednání, aby byl vklad práva proveden co možná nejdříve.
Mgr. MARTIN FUČÍK
partner advokátní kanceláře Havel, Holásek & Partners
Mgr. MICHAELA TYCHTLOVÁ
advokátka advokátní kanceláře Havel, Holásek & Partners
