Kolik bude nutné napřesrok »přisypat« do balíku peněz na sociální dávky na bydlení, zatím nevědí ani na Ministerstvu práce a sociálních věcí. Žadatelů o tyto dávky však bude určitě o hodně více než dosud. Majitelé domů mají návrh zákona o sociálním bydlení, který zaujal nejen ministerstva.
Pro obyvatele (i vlastníky) asi 60 % nájemních bytů skončí k 31. 12. 2010 proces postupného uvolňování regulace nájemného. Stane se tak na základě zákona č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného, který stanovil povolené meziroční přírůstky výše nájmů odvozené od prodejních cen obdobných bytů postavených před rokem 1993. Od 1. 1. 2011 už vlastník bytu nemůže o své vůli nájemné jednostranně zvýšit (jako to mohl činit dosud, byť v mantinelech daných uvedeným zákonem), ale musí se na tom dohodnout s nájemcem. Nedojde-li k dohodě, spor o výši nájmu bude řešit soud.
Konec regulace se nyní týká asi 450 tisíc nájemních bytů. Nájemníci dalších zhruba 300 tisíc bytů v Praze, krajských městech (mimo Ostravy a Ústí nad Labem) a středočeských městech nad 10 tisíc obyvatel se na ukončení regulace a domlouvání s vlastníky o reálné výši nájmu musí připravit o dva roky později.
MÍSTNĚ OBVYKLÉ NÁJEMNÉ? JISTĚ, ALE JAK JE ZJISTIT?
Zdůrazněme slovo »reálné«, neboť i Občanské sdružení majitelů domů, bytů a dalších nemovitostí v ČR (OSMD) apeluje na vlastníky, aby své požadavky na výši nájemného po ukočení regulace formulovali realisticky. »Doporučujeme nájemcům a pronajímatelům, aby vycházeli z výše místně obvyklého nájemného,« říká předseda OSMD RNDr. Tomislav Šimeček.
Podle jeho slov by platba nájemce pronajímateli měla sestávat jak z nákladů na prostou reprodukci bytu (daň, pojištění, opravy, odpisy apod.), které nyní měsíčně činí zhruba 60 Kč/m2), tak z vlastního nájemného (půjčovného), jež by v ročním vyjádření mělo odpovídat zhruba 3 % aktuální tržní ceny nemovitosti včetně pozemku a sítí.
Ing. Pavel Rakouš z odboru komunikace Ministerstva pro místní rozvoj (MMR) ovšem podotýká, že obvyklé nájemné nelze stanovit či vypočítat, lze je jen zjistit. Varuje i před použitím údajů realitních kanceláří, které jsou podle jeho slov jako zdroj pro zjištění místně obvyklého nájemného nepřesné a neobjektivní. »Navíc nepřesnost (nadhodnocení vyplývající z použití nabídkových, nikoliv realizovaných cen) není všude stejná, a nelze tedy najít obecně platnou pomůcku pro revizi takových dat. Z navrhu novely občanského zákoníku, kterou MMR připravilo, vyplývá, že přechod na tržní nájemné je třeba uskutečnit prvotně na základě dohody o změně nájemného, která jediná zajistí vznik tržního nájemného. Teprve nenajdou-li obě strany smírné řešení, bude přechod na tržní nájemné řešen prostřednictvím přechodu na obvyklé nájemné. To bude zjišťovat soud na základě předložených důkazů individuálně, byt od bytu,« říká Ing. Pavel Rakouš.
Ing. Milan Taraba, předseda Sdružení nájemníků ČR, má za to, že tržní nájemné, o němž mluví OSMD, vychází z příjmových možností asi 25 % populace. »My vycházíme z praxe Německa či Rakouska, kde místně obvyklé nájemné je váženým průměrem nájemného ze všech nájemních bytů v lokalitě kromě bytů luxusních, bytech pronajímatelů a bytů sociálních. Tzv. zrcadlo nájemného navíc zohledňuje stáří, kvalitu, vybavení, velikost a polohu bytu.«
CENOVÉ MAPY MOHOU POMOCI
MMR nyní připravuje mapy nájemného, které »pouze« usnadní orientaci nájemců a pronajímatelů při hledání dohody o výši nájemného. K dispozici by měly být už začátkem roku 2011. Vztahovat se však zatím budou jen k těm obcím a městům, kde letos skončí možnost jednostranného zvyšování nájemného. Ing. Pavel Rakouš však připomíná, že MMR není cenotvorným orgánem a že smyslem map nebude ovlivňovat rozhodování soudů ani práci soudních znalců.
Poslanec, starosta Městské části Praha 6 Mgr. Tomáš Chalupa, který nedávno v dolní parlamentní komoře inicioval odbornou diskusi na téma sociálního bydlení, tvrdí, že dosud nelze jasně definovat případná rizika uvolnění nájmů. »Nejprve je třeba znát ty, kdo mají mít právo na podporu v otázce bydlení,« tvrdí. »Jinak řečeno, definovat a strukturovat obyvatele, kteří nemají dost peněz k zajištění přiměřeného bydlení, vědět, proč je nemají a co je vlastně vzhledem k jejich definovaným faktorům přiměřené bydlení. Takovými faktory může být věk, zdravotní stav, příjem ve vazbě na lokální náklady na bydlení či sociální pozice.«
RIZIKA MOHLA BÝT DÁVNO ZNÁMA
Jenže odpovědi na tyto otázky stát mohl začít v předstihu hledat už s přijetím zákona č. 107/2006 Sb., kdy čtyři roky dopředu znal přesné datum ukončení postupné deregulace nájemného. Mohl si včas připravit i koncepci financování sociálního bydlení a přichystat nástroje, jak pomáhat lidem v nezaviněné nouzi, kteří nebudou schopni deregulované nájemné plně hradit.
Mgr. Tomáš Chalupa poznamenává, že je třeba, aby MMR vytvořilo koncepci financování sociálního bydlení a motivovalo i soukromý sektor k jeho řešení - a využilo k tomu rovněž zkušenosti ze zahraničí. Ing. Tomáš Munzar, náměstek primátora Kladna a předseda Bytové komise Svazu měst a obcí (SMO) ČR, ovšem upozorňuje, že regulované nájemné není totéž co sociální bydlení. »V bytech s regulovaným nájemným jsou nájemníci s různorodými příjmy, takže i dopady budou různorodé. V některých regionech je již tržní nájemné srovnatelné s regulovaným. V lokalitách, kde je tržní nájemné vyšší než regulované, vstoupí někteří nájemníci v nezaviněné nouzi do sociálního systému a stanou se příjemci sociálních dávek na bydlení,« konstatuje Ing. Vojtěch Munzar.
Ing. Milan Taraba zdůrazňuje, že dosavadní statistika výstavby bytů přesvědčivě dokládá, že motivace k výstavbě nájemních bytů je u nás nedostatečná. »Výraznou státní podporu měly vyšší příjmové skupiny při získání vlastnického bydlení ve formě značných daňových úlev a podpory stavebního spoření,« dodává, přičemž s těmito jeho slovy je výjimečně zajedno i OSMD. Toto sdružení totiž už dlouho poukazuje na fakt, že stát zatím výdaje na bydlení často neefektivně promrhává a deformací cen na trhu bydlení škodí zejména rozvoji soukromé nájemní bytové výstavby i renovaci stávajícího bytového fondu, aniž by řešil. situaci opravdu sociálně potřebných lidí.
OBJEM DÁVEK NA BYDLENÍ SE ZVÝŠÍ
MPSV letos měsíčně vyplácí na příspěvku na bydlení (systém státní sociální podpory) v průměru okolo 284 mil. Kč, v případě doplatku na bydlení (systém pomoci v hmotné nouzi) dalších zhruba 56 mil. Kč (viz tabulka). »Hlavně u příspěvku na bydlení zaznamenáváme výrazný meziroční nárůst vyplacených dávek. I u doplatku na bydlení je patrný meziroční nárůst,« konstatuje Bc. Viktorie Plívová, tisková mluvčí MPSV.
Jak velký balík peněz na tyto dávky si kvůli deregulaci nájemného vyžádá příští rok, však mluvčí neodpověděla. Na výpočet dávek totiž budou mít zásadní vliv plánované legislativní změny (stanovení normativních nákladů na bydlení, zrušení sociálního příplatku). Nicméně výdaje na dávky na bydlení se patrně dál zvýší. »Sociální systém je nastaven tak, aby tuto očekávatelnou další zátěž unesl. V rozpočtu na rok 2011 k tomu tedy zatím nebyla přijata žádná mimořádná navýšení. Systém je dost pružný, aby zarea-goval na změny způsobené deregulací cen nájemného, a proto na něm není akutně třeba nic měnit,« dodává mluvčí.
NÁVRH ZÁKONA Z DÍLNY OSMD
Je možná až paradoxem, že právě Občanské sdružení majitelů domů, bytů a dalších nemovitostí v ČR už od jara disponuje vlastním návrhem zákona o sociálním bydlení (k němu též v boxu vlevo, celý text návrhu je pod odkazem Sociální bydlení na www.osmd.cz), jímž chce přinést jasnější pravidla pro poskytování adresných dávek všem, kdo se v souvislosti s přechodem na tržní nájemné ocitnou v nezaviněné nouzi.
Ing. Vojtěch Munzar návrh považuje za solidní základ pro rozsáhlejší diskusi o definici sociálního bydlení. Bytová komise SMO ČR, v jejímž čele stojí, za pozitivní považuje například dočasnost (s výjimkou seniorů) dávky pro nájemníky v nezaviněné nouzi, nikoliv tedy stálý nemotivační »příjem«. Líbí se jí i princip výpočtu dávky vycházející z cenové mapy dané lokality, stejně jako z určité přiměřenosti bydlení definované podlahovou plochou na nájemníka. Komise by byla srozuměna též se zhodnocením celkové finanční situace žadatele o dávku, nikoliv jen jeho aktuálního příjmu. Nepřevzala by však institut »zpětné hypotéky« poskytované na platby do fondů oprav za vlastnické bydlení.
Podle MPSV by měl být návrh zákona jedním z námětů, který by tento resort rád zakomponoval do chystaného zreformovaného systému sociálních dávek, v němž by měla mít své místo rovněž myšlenka sociálního bydlení. Také MMR vítá návrh zákona, který může pomoci lépe nastavit systém sociální podpory v oblasti bydlení. Nesouhlasí však s tím, že podpora »na hlavu« má vyřešit všechny nedostatky bytového trhu. Její největší nevýhodou by při chybějící podpoře »na cihlu« byl podle Ing. Pavla Rakouše tlak na růst cen bydlení a nemožnost řešit strukturální nesoulad mezi nabízeným a poptávaným bydlením.
Vývoj výdajů na dávky na bydlení
Z některých ustanovení návrhu zákona o sociálním bydlení připraveného OSMD
Sociálním bydlením se rozumí bydlení, které podporuje stát poskytováním příspěvku na sociální bydlení k dočasnému krytí části nákladů na bydlení osobám v nezaviněné nouzi, a to maximálně do výše průměrného místně obvyklého tržního nájemného.
Příspěvek na sociální bydlení stát neposkytne, pokud se osoba uvrhla do stavu nouze vlastní vinou. Osoby v zaviněné nouzi mohou požádat obec o zajištění dočasného přístřeší.
Stav nezaviněné nouze je stav, kdy osoba žádající o příspěvek na sociální bydlení a současně s ní posuzované osoby nejsou schopny z důvodů, které nejsou na jejich straně, nejméně po dobu tří měsíců hradit ze svého příjmu či výnosů svého majetku prokazatelné náklady spojené se zajišťováním minimálního standardu bydlení.
Osoby, které mohou žádat o příspěvek z důvodu nezaviněné nouze, jsou osoby a společně posuzované osoby, které
- jsou v pracovním poměru nebo obdobném vztahu trvajícím déle než 3 po sobě následující měsíce s mini-málním pracovním úvazkem 80 hodin za měsíc, případně vykonávají samostatnou výdělečnou činnost déle než 3 po sobě následující měsíce;
- pobírají invalidní důchod pro invaliditu třetího stupně;
- jsou v dočasné pracovní neschopnosti, kterou si úmyslně nepřivodily samy, ani jim pracovní neschopnost nevznikla zaviněnou účastí ve rvačce, bezprostředním následkem opilosti nebo užitím omamných prostředků anebo při spáchání úmyslného trestného činu;
- pobírají peněžitou pomoc v mateřství;
- pobírají podporu v nezaměstnanosti nebo podporu při rekvalifikaci;
- pobírají starobní důchod;
- pobírají rodičovský příspěvek nebo pečují minimálně o dvě děti před započetím povinné školní docházky;
- ukončily pobyt v ústavu (zařízení) pro péči o děti nebo mládež nebo v ochranném léčení, kam byly umístěny rozhodnutím soudu, a to nejdéle 6 měsíců od ukončení tohoto pobytu;
- nezaopatřené děti;
- pečují o osobu s nárokem na příspěvek na péči ve IV. stupni.
Minimální bytový standard pro jednu osobu činí 40 m2 podlahové plochy, pro každou další společně posuzovanou osobu se tato výměra zvětšuje o 10 m2, nejvýše však do 80 m2.
Pro výpočet výše příspěvku na sociální bydlení se sečte počet společně posuzovaných osob, podle něhož se stanoví minimální bytový standard, ke kterému se bude výše příspěvku vztahovat. Součin metrů čtverečních připadajících na takto stanovený minimální bytový standard a skutečně placeného nájemného za m2, maximálně však průměrného místně obvyklého tržního nájemného, tvoří základ pro výpočet příspěvku.
Ten se stanoví jako rozdíl mezi tímto základem a částkou ve výši 25 % rozhodného čistého příjmu žadatele a společně posuzovaných osob, kterou hradí žadatel.
Průměrné místně obvyklé tržní nájemné vyjadřuje pro účely tohoto zákona průměrné nájemné, za které by bylo možno si v obci pronajmout na volném trhu nemovitost k bydlení standardní kvality bez záloh na služby spojené s bydlením. Průměrné místně obvyklé tržní nájemné zjišťuje a vyhlašuje Ministerstvo pro místní rozvoj (MMR) vždy po 1. září pro následující kalendářní rok. Průměrné místně obvyklé tržní nájemné se stanoví jednotně pro celou obec v Kč za 1 m2 podlahové plochy za kalendářní měsíc. MMR do výpočtu zahrnuje jen výše nájemného sjednávaného v dané obci v průběhu posledních tří let mezi tržně se chovajícími subjekty na volném trhu, případně vychází z výše nájemného zjištěného mezi právnickými a fyzickými osobami, do jejichž předmětu činnosti patří zprostředkování nájmů bytů či jiné činnosti související s nájmy bytů a nájemným. Nejsou-li údaje pro výpočet místně obvyklého tržního nájemného pro danou obec dostupné, vychází se z údajů ze srovnatelné obce v okolí.
ZDROJ: OSMD
Od 1. ledna příštího roku se ve zhruba 60 procentech nájemních bytů v České republice už budou muset jejich majitelé a vlastníci vzájemně domlouvat na výši tržního nájmu.
ILUSTRAČNÍ FOTO: JIŘÍ NĚMEČEK
