Pro nájemníky téměř 450 tisíc bytů s regulovaným nájmem se příští rok stane posledním, v němž jim bude na základě zákona č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu stanoven strop nájemného.
Od roku 2011 se v těchto bytech už bude platit volné nájemné, jeho výše bude záviset na dohodě mezi majitelem bytu a nájemníkem. Nájemníky v dalších více než 300 tisících bytech, kde měsíční regulované nájemné už nyní přesahuje 40 Kč/m2 (ve všech krajských městech - s výjimkou Ústí nad Labem a Ostravy, a také ve všech středočeských sídlech nad 10 tisíc obyvatel) úplné uvolnění nájmů čeká od 1. 1. 2013.
Do roku 2010, resp. 2012, mohou majitelé bytů ve smyslu zákona č. 107/2006 Sb. jednostranně zvyšovat měsíční nájem, a to až na zákonem danou tzv. cílovou hodnotu. Obecně lze říci, že cílová hodnota představuje 5 % prodejní ceny bytů v daném regionu. Cílového (nepřekročitelného) nájemného však bude možné dosáhnout nejdříve k 1. 1. 2010, resp. 1. 1. 2012. Od 1. 1. 2011, resp. od 1. 1. 2013, budou majitelé bytů moci nájem upravit na úroveň místně obvyklého nájemného - avšak pouze za předpokladu, že se na tom dohodnou s nájemníkem. V případě nedohody se obě strany budou moci obrátit na soud, který rozhodne.
JE NIŽŠÍ NÁJEMNÉ HŘÍCHEM?
Jakkoliv deregulace nájemného vyrovná podmínky na trhu s bydlením, nemusí zažehnat další případné spory. Například obce, které si podržely větší bytový fond, ale ani po deregulaci nájemného z nejrůznějších důvodů nebudou s dalším zvyšováním nájemného příliš spěchat, mohou čelit stížnostem soukromých pronajímatelů u Úřadu pro ochranu hospodářské soutěže za deformaci místního trhu s bydlením. Ve svém stanovisku pro Moderní obec to nevyloučil Ing. Karel Polata z Občanského sdružení majitelů domů, bytů a dalších nemovitostí v ČR (OSMD).
Podobně se vyjádřil Ing. Vojtěch Munzar, náměstek kladenského primátora a předseda bytové komise předsednictva Svazu měst a obcí (SMO) ČR. To když uvedl, že obec je při pronajímání bytů "přímou konkurencí soukromého sektoru". Pokud by nájemné udržovala i po deregulaci pod úrovní nákladů na údržbu a rekonstrukci svého bytového fondu, pak by se (zejména kdyby vlastnila významné procento bytového fondu na svém území) zřejmě dopouštěla nekalé konkurence vůči soukromým pronajímatelům, kterou by se mohl zabývat Úřad pro ochranu hospodářské soutěže. Navíc neumožňovalo-li by nízké nájemné řádně spravovat bytový fond obce, hrozila by jejím představitelům i trestní odpovědnost, neboť ve smyslu zákona o obcích jsou povinni řádně hospodařit se svěřeným majetkem.
Jenže statutární místopředseda Sdružení nájemníků ČR (SON) Ing. Milan Taraba oponuje: "Znovu zdůrazňujeme roli veřejného sektoru v oblasti bydlení. I Ústavní soud konstatoval, že regulace ve veřejném zájmu je možná. Soukromí pronajímatelé nemohou objektivně prosazovat, aby se výše nájemného v obecních bytech stanovovala podle možností zhruba 10 % domácností s nejvyššími příjmy, které bydlí na základě smluvního vztahu s pronajímatelem a mohly si dovolit uzavírat smlouvy za nájemné v deseti- tisícových částkách. Obce nefungují na principu maximálního zisku, a měly by proto stanovovat nákladové nájemné, které je nyní 49 Kč/m2. V obecních bytech bydlí mnoho rodin s nízkými příjmy (podle našeho šetření je to až 85 %), jež by nájemné, které požaduje soukromý sektor, nemohly zaplatit."
DRAŽŠÍ PRO STÁT, ČI POLITIKY?
I proto OSMD prosazuje přijetí zákona, na jehož základě by stát pomáhal domácnostem v nezaviněné nouzi při splácení nájemného. Podle místopředsedy OSMD Ing. Roberta Axamita sdružení už v této věci začalo jednat s ministerstvem práce a sociálních věcí. JUDr. Klára Veselá Samková, členka správní rady OSMD, je ovšem poměrně skeptická, když konstatuje: "Bohužel přijetí tohoto zákona - říkejme mu pracovně "zákon o podpoře v bydlení" - je zcela mimo zájem politických stran, a to dokonce i těch, které deklarují solidaritu se sociálně slabými, tedy sociální demokracie a komunistů. Byty s regulovaným nájemným jsou především ve staré zástavbě. V novější, zejména panelové zástavbě, obce už své byty z velké části nájemníkům odprodaly. Je zřejmé, že otázka regulace a deregulace nájemného je prostředkem, jímž si politické strany kupují hlasy voličů. Za této situace to jsou paradoxně majitelé domů, jimž jde o to, aby všichni měli možnost řádně a důstojně bydlet a aby stát zároveň plnil svoji sociální roli, ke které je povinen přímo ze zákona. "Zákon o podpoře v bydlení" by působil jako významný faktor proti vzniku a rozšiřování sociálních ghett. Za užití této dávky by totiž sociálně potřební občané mohli získat standardní bydlení kdekoliv, takže ke vzniku ghett by odpadnul jakýkoliv důvod. To by mohlo být i pro obce zejména s romskými ghetty významným nástrojem řešení dané problematiky."
O krocích k přípravě "zákona o podpoře v bydlení" však ani Svaz měst a obcí, ani Sdružení nájemníků dosud nemají bližší informace. "Zákon by však patrně vedl k neúměrnému nárůstu mandatorních výdajů státu," domnívá se za SON Ing. Milan Taraba.
JAK MENŠÍ DAŇOVÁ VÝTĚŽNOST OVLIVNÍ ROZHODOVÁNÍ OBCÍ?
Přidejme další, byť asi spíše hypotetický problém, nad nímž si však už nyní mohou začít lámat hlavu právníci a na nějž SMO také upozorňuje: Obec při pronajímání bytů vystupuje jako kterákoliv jiná právnická či fyzická osoba včetně toho, že kupříkladu podléhá i dani z příjmů. Teoreticky by tedy mohla jiným pronajímatelům konkurovat, ztrátu z bytového fondu hradit třeba ze svých daňových příjmů a nedostatek peněz na jiné činnosti řešit žádostí o dotace určené obcím. Zcela jinak by se však jistě posuzovala situace u zvlášť vyčleněných bytů a využívaných v rámci sociální politiky obce.
Kdo také dnes odhadne, k jakým krokům přiměje obce, které dosud vlastní větší množství bytů s relativně nízkým nájemným, drastický výpadek daňových příjmů? Nota bene když poslední, letos 22. července ministerstvem financí vydaná makroekonomická predikce dál povážlivě snížila očekávaný pokles české ekonomiky až o 4,3 %? Proto nelze vyloučit, že jednotlivé obce s větším bytovým fondem nakonec ke zvýšení nájemného přece jen sáhnou, aby je nižší daňová výtěžnost "tolik nebolela".
Ředitel bytového odboru MMR Ing. Pavel Rakouš však v té souvislosti upozorňuje na to, že pokud se obce, jež nájemné nezvyšovaly průběžně, rozhodnou pro jeho zvýšení v roce 2011, byť i podle cenových stropů stanovených pro rok 2010, budou se o tom už muset dohodnout s nájemníky, případně věc řešit soudní cestou..
JAK VŠE SPRÁVNĚ VYPOČÍTAT?
Hodně diskusí a polemik očekávejme také na téma cílové hodnoty měsíčního nájemného a místně obvyklého nájemného a jejich objektivního výpočtu. Například Sdružení nájemníků zásadně nesouhlasí s tím, aby se místně obvyklé nájemné vypočítávalo jako průměr nájemného v jednotlivých lokalitách. "V Německu je stanovováno pro každý druh bytu s přihlédnutím ke stáří, velikosti, poloze a vybavenosti. Místně obvyklé nájemné přece nelze určovat z malého vzorku bytů, které jsou nabízeny přes realitní kanceláře," podotýká statutární místopředseda SON Ing. Milan Taraba.
OSMD zase připomíná, že cílové nájemné představuje nanejvýš 40 až 80 % místně obvyklého nájemného. Sdružení přitom za místně obvyklé nájemné považuje, jak zdůrazňuje Ing. Karel Polata, takové nájemné, pro jehož výpočet by se striktně vycházelo (jako u obdobných zrcadel nájemného v Německu) "jen z výše svobodně uzavřených smluv v dané lokalitě".
Podle ředitele odboru bytové politiky MMR Ing. Pavla Rakouše OSMD při své interpretaci místně obvyklého nájemného vlastně hovoří o volném tržním nájemném, neboť se opírá pouze o tržní nájemné u nově uzavřených smluv při obsazení zcela volných bytů, "kdy je cena indikována při uzavření smlouvy a kde kvůli nedostatku bytů je cena uměle tlačena vzhůru". "Místně obvyklé nájemné je však zcela jiná veličina," vysvětluje Ing. Pavel Rakouš. "Zahrnuje totiž zejména "průběžné nájemné". Tedy nájemné u probíhajících nájemních smluv, čili veličinu, na které se majitel dohodl s nájemníkem, aniž spolu ukončili či přerušili probíhající nájemní smlouvu. Půjde pouze o sběr dat. Výpočet bude spočívat pouze v tom, že se podle statistické četnosti případů stanoví "chybové", či chcete-li "toleranční pásmo". Mělo by být v minimální šíři na úrovni trojnásobku inflace. Pokud je úroveň tržního volného nájemného u nově uzavíraných smluv na volné byty více než o 60 % vyšší, zřejmě se bude uvažovat i o širším pásmu. Databáze se bude neustále aktualizovat na základě konkrétních dat. Stabilizaci dat očekávám v horizontu 7 až 10 let."
Ing. Vojtěch Munzar poukazuje na fakt, že podle dlouhodobých statistických dat se výše nákladů na údržbu a reprodukci bytového fondu pohybuje mezi 50 a 60 Kč/m2 měsíčně. "Této výše se v mnoha lokalitách nedosahuje," tvrdí Ing. Vojtěch Munzar. "Naše komise odmítla změnu zákona o deregulaci ve smyslu jejího prodloužení do roku 2012, ale způsob výpočtu cílového nájemného podle místně obvyklých prodejních cen bytů považujeme za správný."
JUDr. Klára Veselá Samková však v té souvislosti připomíná, že plošné prodeje obecních bytů nájemníkům výrazně zkreslily místně obvyklé ceny bytů. Do nich se totiž započítávaly i ceny za byty prodávané obcemi například za 10 000 Kč/m2 (i méně), zatímco současně se ve stejné lokalitě prodávaly byty za 80 000 Kč/m2. Členka správní rady OSMD proto doufá "v jednotnou metodiku, kdy rozhodné budou pouze svobodně uzavřené smlouvy v dané lokalitě".
IVAN RYŠAVÝ
Ing. Pavel Rakouš, ředitel odboru bytové politiky MMR ČR: Ačkoliv do úplného uvolnění nájemného chybí ještě téměř půldruhého roku, resp. necelého tři a půl roku roku, obce a města jako vlastníci bytového fondu, který pronajímají, by už nyní měly v této souvislosti pečlivě zvažovat své následující kroky. Uvážlivost a předvídavost by měly platit zejména pro ty municipality, v nichž regulace skončí už 31. prosince příštího roku, Mně osobně se docela zalíbil postup jedné nejmenované obce ve Středočeském kraji, která se rozhodla nevyužít maximálního jednostranného zvýšení nájemného, umožněného zákonem č. 107/2006 Sb., pokud nájemník bude souhlasit s tím, že toto maximum bude dosaženo až za tři roky postupnými kroky. Je to vlastně první pokus o nastolení smluvního principu nájemného u regulovaných bytů v obecním vlastnictví.
JUDr. Klára Veselá Samková, členka správní rady OSMD: Domnívám se, že obce by mohly provozovat především takové formy bydlení, které mají další "přidanou hodnotu". Například domovy s pečovatelskou službou, domovy důchodců, azylové domy apod. I tato zařízení řeší bytovou situaci, ale na rozdíl od tzv. sociálního bydlení jsou to především instituce, které pracují v nějakém režimu a řeší specifické problémy. V případě poklesu poptávky je možno na jednom místě takové zařízení zrušit a na jiném otevřít. Jakmile někde postavíte přímo sociální byty, už nikdy z nich nic jiného než sociální byty nebude. Prakticky tak postavíte ghetto. Možná by obce mohly zvážit, zda by nebylo možné (a pro ně i výhodné) ve spolupráci s majiteli domů si právě od nich byty pronajmout a podobné sociální instituce v nich provozovat - zcela určitě by to bylo levnější než výstavba sociálních bytů.
Ing. Vojtěch Munzar, předseda Bytové komise předsednictva SMO ČR, náměstek primátora Kladna: Bytová komise SMO podpořila chystanou novelu občanského zákoníku. Chceme totiž, aby se narovnaly vztahy mezi vlastníkem a nájemníkem z hlediska jejich práv a povinností a aby byly zrušeny poslední reminiscence v legislativě z období před rokem 1989, kdy nájemní vztah byl povýšen na kvazivlastnický, čímž byla ztížena možnost majitelů disponovat svobodně se svým majetkem. Uvítali jsme, že MMR zapracovalo většinu připomínek SMO do návrhu novely. Bohužel z návrhu vypadla možnost výpovědi bez udání důvodu s výpovědní lhůtou 2 roky. Nemožnost výpovědi nutí vlastníky i města a obce uzavírat smlouvy na dobu určitou 1 roku, což je pro nájemníka méně výhodné z hlediska dlouhodobé jistoty bydlení a pro vlastníky zase z hlediska záruky dlouhodobého stabilního příjmu.
Nad vládním návrhem novely občanského zákoníku
Vláda ČR letos v dubnu předložila Poslanecké sněmovně návrh zákona, kterým se mění zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, a další související zákony. Návrh si klade za cíl posílit jednu ze základních zásad v občanskoprávním vztahu, a to zásadu autonomie vůle stran při zachování nezbytné ochrany nájemce. Návrh novely zákona dolní parlamentní komora zatím projednává v prvním čtení.
- Svaz měst a obcí ČR podle Ing. Vojtěcha Munzara, předsedy bytové komise SMO, tento návrh podporuje. Lituje však, že z něho vypadla možnost výpovědi z bytu bez udání důvodu s výpovědní lhůtou 2 roky. Nemožnost výpovědi podle názoru SMO nutí vlastníky uzavírat nájemní smlouvy na dobu určitou 1 roku, což je pro nájemníka méně výhodné z hlediska dlouhodobé jistoty a pro vlastníky z hlediska dlouhodobého stabilního příjmu.
- Sdružení nájemníků ČR, jak uvedl statutární místopředseda SON Ing. Milan Taraba, prosazuje přijetí zvláštního zákona o nájemném a službách spojených s užíváním bytu podobně, jako je tomu v řadě vyspělých evropských zemí. SON rovněž požaduje přijetí zákona o sociálním bydlení.
- Občanské sdružení majitelů domů, bytů a dalších nemovitostí v ČR má slovy svého místopředsedy Ing. Roberta Axamita za to, že smluvní vztahy mezi pronajímatelem a nájemcem by měly být postaveny na jejich svobodně vyjádřené vůli v nájemní smlouvě. "Na svobodném a volném trhu s nájemním bydlením bude dostatek příležitostí pro každého a pronajímatelé se budou o nájemce ucházet, protože je (na svobodném trhu) potřebují," vysvětlil Ing. Robert Axamit.
