Smí obec ručit za závazky fyzických osob?Při prodeji obecních bytů v naší obci nemají často stávající nájemci jinou možnost úhrady kupní ceny než za použití úvěru s tím, že tento úvěr bude zajištěn zástavním právem k...
Smí obec ručit za závazky fyzických osob?
Při prodeji obecních bytů v naší obci nemají často stávající nájemci jinou možnost úhrady kupní ceny než za použití úvěru s tím, že tento úvěr bude zajištěn zástavním právem k předmětu převodu (tj. k převáděnému obecnímu bytu). Smluvní vztahy jsou však konstruovány tak, že zástavcem před zápisem vlastnického práva do katastru nemovitostí je po určitou dobu obec. Je tento postup v souladu se zákonem o obcích, když obec až na výjimky nesmí ručit za závazky fyzických osob?
Podle § 38 odst. 3 zákona o obcích nesmí obec ručit za závazky fyzických a právnických osob vyjma případů, které jsou taxativně uvedeny pod písmeny a) až f) citovaného ustanovení. Vzhledem k tomu, že zákon o obcích v tomto ustanovení používá pojmu "ručení", je třeba jeho obsah vymezit.
Ručení představuje jeden z tradičních zajišťovacích prostředků závazkových právních vztahů. Komplexní úpravy ručení obsahují občanský a obchodní zákoník. Ručením lze ve smyslu § 546 občanského zákoníku rozumět takový závazek, jímž se třetí osoba (ručitel) zavazuje vůči věřiteli, že splní pohledávku věřitele sama, jestliže ji neuspokojí dlužník.
Podle § 303 obchodního zákoníku se stává dlužníkovým ručitelem ten, kdo věřiteli písemně prohlásí, že ho uspokojí, jestliže dlužník vůči němu nesplní určitý závazek.
Obec může ručit za závazky fyzických a právnických osob pouze v případech uvedených v § 38 odst. 3 písm. a) až f) zákona o obcích, přičemž převzetí ručitelského závazku je podle § 85 písm. j) zákona o obcích vyhrazenou pravomocí zastupitelstva obce.
Pokud by obec ručila za závazky fyzických či právnických osob v jiných případech, než jsou taxativně uvedeny v zákoně, anebo by o daném majetkoprávním úkonu rozhodl jiný orgán obce než zastupitelstvo obce, jednalo by se v obou případech o absolutně neplatné právní úkony (viz § 38 odst. 4, resp. § 41 odst. 2 zákona o obcích).
Situace popsaná v dotazu se však netýká ručení, ale zřízení zástavního práva k převáděnému obecnímu bytu, kdy v pozici "dočasného" zástavce před zápisem vlastnického práva do katastru nemovitostí je obec.
Zákon o obcích v případě zřízení zástavního práva, jakožto jednoho z dalších možných zajišťovacích institutů, kromě nutnosti schválení zastavení nemovitých věcí zastupitelstvem obce ve smyslu § 85 písm. k) zákona o obcích, nestanovuje na rozdíl od ručení další omezující podmínky.
Obec tedy může k zajištění závazku jakékoliv fyzické či právnické osoby zastavit své nemovitosti, pokud bude tento majetkoprávní úkon schválen zastupitelstvem obce. Lze tedy konstatovat, že postup obce popsaný v dotazu při prodeji nemovitostí není v rozporu s § 38 odst. 3 zákona o obcích, neboť toto ustanovení se na něj vůbec nevztahuje.
S ohledem na ustanovení § 38 odst. 1 zákona o obcích, kdy je obci dána povinnost užívat svůj majetek účelně a hospodárně v souladu s jejími zájmy, by obec k zastavování svých nemovitostí měla obecně přistupovat s maximální obezřetností a s vědomím možných následků pro ni vyplývajících v případě, kdyby obligační dlužník svůj závazek nesplnil.
Doložka a platnost smlouvy
Jaké právní dopady vyvolává skutečnost, že smlouva, kterou uzavírá obec, není opa-třena příslušnou doložkou, jak to vyžaduje zákon o obcích? Je potom taková smlouva neplatná?
V souladu s ustanovením § 41 odst. 1 zákona č. 128/2000 Sb., o obcích (obecní zřízení), ve znění pozdějších předpisů, se listina opatří doložkou, kterou se dosvědčí, že byly naplněny podmínky pro platnost příslušného právního úkonu (tj. je-li platnost daného právního úkonu obce podmíněna jeho předchozím zveřejněním, schválením nebo souhlasem).
Případná absence doložky neznamená neplatnost konkrétního právního úkonu obce. Doložka ve smyslu § 41 odst. 1 zákona o obcích není povinnou podmínkou platnosti právního úkonu. Smyslem doložky je "pouze" osvědčit, že byly splněny zákonem stanovené podmínky. Neplatnost příslušného právního úkonu obce mohou vyvolat pouze skutečnosti, které jsou výslovně stanoveny v zákoně, například jeho neschválení kompetentním orgánem obce (viz § 41 odst. 2 zákona o obcích, nebo nezveřejnění záměru obce ohledně její dispozice s nemovitým majetkem podle § 39 odst. 1 zákona o obcích).
Neplatnost právního úkonu tak podle platné právní úpravy nemůže způsobit skutečnost, že listina nebyla opatřena příslušnou doložkou.
Mgr. Jan Břeň
právník
