V České republice je asi 200 bytových družstev, která spoluvlastní bytové domy společně s obcemi. Jak fungují tyto subjekty? Na tuto otázku hledala odpověď firma SVS consult, s. r. o. Uskutečnila několik analýz ekonomické a právní situace těchto bytových družstev a jejich výsledky jsou víc než znepokojivé.
Koncepce původních projektů byla celkem jednoduchá. Kdyby byly dodrženy zamýšlené parametry, i chvályhodná. Záměrem státu bylo podpořit výstavbu cenově dostupných bytů s využitím modelu bytových družstev. Státní fond rozvoje bydlení poskytl část prostředků ze státního rozpočtu na výstavbu nájemních bytů a vybudování infrastruktury, obec (město) poskytla záruku za úvěr, který bude čerpat a splácet bytové družstvo. Výstavbu realizoval vybraný stavební, spíše developerský subjekt.
OHLÉDNUTÍ ZA MINULOSTÍ
První problém byl v zapojení obce, tedy veřejných prostředků do celého projektu. Podle původní právní úpravy totiž mohly být příjemci takových dotací pouze obce. Teprve od roku 2006 mohla dotace obdržet i bytová družstva. Proto byly také obce zakládajícími členy bytového družstva. Druhým jeho členem byla zpravidla developerská společnost. Tito první (a po nějaké období jediní) členové takto vzniklé bytové družstvo po nějakou dobu řídili a až později do něho vstupovali další členové - budoucí nájemníci. Družstvo čerpalo na výstavbu bytového domu úvěr od banky, který dodnes splácí. Dodejme, že jsou to úvěry v řádu stovek milionů korun na družstvo, celkově jde o miliardy korun.
V mnoha případech docházelo již na samém počátku k závažným pochybením. Obec většinou rezignovala na řízení bytového družstva, do orgánů sice formálně delegovala své zástupce, ale ti byli mnohdy jen přihližiteli záměrů developerské společnosti. Další fungování družstva včetně řízení cash-flow (plateb vůči stavebním firmám) bylo tak plně v moci druhého člena družstva - developerské společnosti.
Občas se objevují pochybnosti také o výběru developerské společnosti, který měl probíhat podle tehdy platných pravidel pro zadávání veřejných zakázek, protože do projektu byly vloženy nemalé finanční prostředky z veřejných zdrojů. Avšak tato oblast není předmětem tohoto článku. Pokud by se však v některém případě prokázalo, že zakázka byla zadána v rozporu s pravidly, nepochybně by to vedlo k vrácení dotace příslušnou obcí. Vracená výše prostředků včetně penále by mohla dosáhnout možná až stovek milionů korun. Při současných propadech daňových příjmů by to mohlo způsobit fatální zásah do příslušného obecního rozpočtu (v některých případech by mohlo jít o částky dosahující až 20 % příjmů obce).
SOUČASNÁ SITUACE
Už při úvodních úkonech naší analýzy bylo zřejmé, že již od počátku docházelo k nepříjemným chybám a postupům v rozporu se zákonem i k nepochopitelným finančním operacím, spíše pseudooperacím. Pro ilustraci: Pouze stručné poznámky z výsledku šetření jednoho družstva zahrnovaly více než 20 bodů nejzávažnějších zjištění, která se týkala existence (spíše neexistence) družstva a majetku jeho členů.
Výčet obsahoval formulace typu »Družstvo nemá značnou část dokumentace (včetně technické), současní nájemníci bytů - členové družstva nemají k bytům jakýkoli majetkový vztah a smluvně zajištěný ani vlastnický vztah do budoucna. Stanovy bytového družstva jsou v rozporu se zákonem, v oblasti přijetí členů družstva jsou závažné věcné i formální rozpory, uchazeči nesplnili podmínky pro přijetí za člena, nájemní smlouvy jsou neplatné. Účetnictví družstva v podstatě neexistuje nebo minimálně nezobrazuje ekonomickou realitu družstva, ve fondu oprav je nulový zůstatek. Zvýšené neodůvodněné výdaje na počátku existence družstva způsobily, že současné platby členů nestačí na pokrytí provozních výdajů a splacení úvěru. Družstvo financovalo i některé objekty, které nejsou v jeho vlastnictví, úvěr byl čerpán v neodůvodněné výši, majetek družstva je podpojištěn apod.« Na některá pochybení se podíváme podrobněji.
NEJZÁVAŽNĚJŠÍ POCHYBENÍ
Formálně sice jsou naplněna ustanovení týkající se statutárních orgánů bytového družstva, ale zejména kontrolní mechanismy chybějí. Kontrola hospodaření prakticky neexistuje, přestože představenstvo nakládá s majetkem za miliony korun z veřejných rozpočtů i z prostředků členů družstva - nájemníků.
V družstvech působí představenstva »druhé generace«, kterým bylo, obrazně řečeno, předáno žezlo a s ním hromada dokumentů bez ladu a skladu. Do představenstev byli mnohdy zvoleni »dobrovolníci« z řad členů - nájemníků, kteří družstvo řídí s dobrým úmyslem nikomu neuškodit. Ovšem tito lidé řídí v podstatě podnik s majetkem stovek milionů korun, kde není prostor pro jakoukoli právní a ekonomickou »lidovou tvořivost«, neboť v sázce (resp. v zástavě) jsou byty, ve kterých členové družstva bydlí. V jednom případě představenstvo podepsalo smlouvu o úvěru bez souhlasu členské schůze, přestože to bylo v její působnosti.
Postavení obcí je ještě tristnější. Obec, přestože ručí za poskytnutý úvěr, odpovídá za účelovost použití státní dotace a spoluvlastní zpravidla nadpoloviční část bytového domu, se na řízení bytového družstva prakticky nepodílí. Nemá ani jakékoli páky k ovlivnění hospodaření s finančními prostředky, zčásti veřejnými. Tyto peníze utratilo původní představenstvo složené většinou ze zástupců developera.
Doslova kuriózní je nakládání s finančními prostředky členů družstva. Například jednomu bytovému družstvu bylo fakturováno za práce související s jeho založením ještě před tímto úkonem. Samotná smlouva o dílo mezi developerem, obcí a bytovým družstvem byla podepsána měsíc před vznikem družstva. Samozřejmě na základě této smlouvy družstvo platilo za stavební práce a další služby. V některých případech družstvo disponovalo větší částkou z úvěru, než jaká mohla být uplatněna vůči členům družstva, tento rozdíl dosahoval výše jednoho milionu korun. K dalšímu snížení »výnosnosti« docházelo rovněž úpravou projektu, v jejímž důsledku byl například snížen počet garážových stání (propad zhruba dva miliony korun).
Zcela zmatečné bývají okolnosti spojené s členstvím v družstvu, zejména s členským vkladem. V některých případech podle znění stanov členové družstva svůj členský vklad ani nemohli splatit a stát se tak členy družstva. Jindy jsou členské vklady často spláceny na základě rozhodnutí představenstva nebo členské schůze, což je opět v rozporu se zákonem. Je-li na víře v naplnění takových rozhodnutí orgánů družstva postavena jeho ekonomika, situace beznadějně spěje k insolventnímu řízení.
Určitě zarážejí i některé vztahy členů družstva k bytům. V případech, které jsme posuzovali, jsou členové družstva pouze nájemníky bytu, aniž by k bytu měli jakýkoli majetkový vztah nebo právo na převod bytu do osobního vlastnictví v budoucnu (po uplynutí doby stanovené v podmínkách dotace, zpravidla 20 let). Přitom právě s vidinou získání bytu do osobního vlastnictví do družstva vstupovali. Někteří, v domnění, že si toto právo lépe zajistí, splatili celou částku nebo její podstatnou část. Jediné čeho dosáhli, je zlevnění »ceny bytu«, protože na ně družstvo nemělo rozpočítávat úroky z úvěru, je-li ovšem účetní analytická evidence vedena v pořádku. Mnohdy však analytická evidence (rozčlenění jednotlivých souhrnných účetních údajů na jednotlivé členy družstva) není vedena. Co je však horší, byty těchto členů družstva nemají jiný režim, nadále zůstávají v majetku družstva (respektive sdružení obce a bytového družstva). Pokud úvěr nesplatí, dojde k jejich propadnutí bance. V insolventním řízením řízení je správce prodá.
Mnohdy selhali i právní poradci družstev. Představenstvo se scházelo často za účasti advokáta (ten někdy pořizoval zápis z jednání) a mělo za to, že jeho úkony budou v souladu se zákonem. Ve skutečnosti, jak již bylo uvedeno, stanovy družstva byly v rozporu se zákonem, nájemní smlouvy neobsahovaly podstatné náležitosti, nebyly v pořádku zápisy v katastru nemovitostí ani obchodním rejstříku. Nebyly vymáhány ani pohledávky, nebyly řádně vedeny soudní spory atd. V této oblasti hrozí v řadě případů promlčení. Všechna tato pochybení bytovému družstvu způsobovala škodu, kterou nakonec uhradí jeho členové.
EKONOMICKÉ DOPADY
Pochybení s ekonomickým dopadem na budoucí členy družstva se objevovala již v počátku, kdy v dodatcích ke smlouvě o dílo byly měněny parametry stavby, často i ceny, jak je uvedeno v tehdy zpracovaných technickoekonomických studiích, cena je vyšší proti konkurenci až o 30 %.
V oblasti účetnictví se často vyskytuje značná kreativita - nesouhlasí konečné stavy a počáteční stavy účtů v navazujících letech. Záhadně byly vynulovány fondy oprav ke konci roku, nebyla vedena analytická evidence, bylo účtováno bez prvotních účetních dokladů. Stručně řečeno, účetnictví se mnohdy vede v rozporu se zákonem, pakliže v některých případech lze o účetnictví vůbec mluvit.
Náklady družstva významně ovlivňuje také čerpání úvěru. V některých případech byl vyčerpán celý jednorázově, aniž by to odpovídalo plánovanému cashflow nebo reálným potřebám družstva. Představenstvo, které o tom rozhodlo, výrazným způsobem porušilo své povinnosti a zatížilo družstvo úroky z úvěru v řádu milionů korun. Kvůli nadměrnému čerpání a nevyrovnání zůstatku úvěru po ukončení výstavby si bytová družstva vytvořila vnitřní dluh ve výši nesplaceného nekrytého zůstatku úvěru ve výši milionů korun.
Závažnou chybou je nevedení řádné analytické evidence za jednotlivé členy družstva a dále stanovení výše splátek úvěru. Tyto platby v souhrnu za celé družstvo neodpovídají zůstatku úvěru a neumožňují jeho splacení v termínu stanoveném v úvěrové smlouvě. Vezmeme-li v úvahu celkové platby členů družstva, ty často nepokrývaly celkové výdaje družstva. Tento vnitřní dluh pochopitelně v čase narůstá.
V některých případech se k úhradě ztrát použily účelově vázané prostředky (předčasné splátky úvěrů apod.). Jindy se z částek, zaplacených členy družstva na splátku úvěru, hradily provozní výdaje družstva. Výchozím krokem musí proto být stanovení individuálních zůstatků u jednotlivých členů družstva a dopočítání podle skutečných plateb až do současnosti. Následně musí být vytvořen plán stabilizace do budoucna.
Rovněž podivné je pojištění družstevních domů. Velmi často jsou podpojištěny. Například bytový dům v hodnotě 150 milionů korun je pojištěn na 10 milionů korun. V jednom případě dokonce byla pojištěna úplně jiná nemovitost než družstevní dům, ve kterém členové družstva bydlí.
ZAVRHNOUT BYTOVÁ DRUŽSTVA?
Předchozí text by mohl nabádat ke kladné odpovědi. S ohledem na všechny okolnosti však bytová družstva představují pro své členy výhody, které staví jejich postavení téměř na roveň vlastnictví bytu. Nájemce družstevního bytu, člen družstva, má stabilnější nájemní vztah. Bydlení by mělo být levnější, protože družstvo svým členům na rozdíl od jiných vlastníků bytů do nájemného nezahrnuje zisk a členství v družstvu lze bez omezení převádět. K tomuto žádoucímu stavu bude třeba teprve dojít cestou náročných kroků.
Kdo by měl nápravu iniciovat? Především členové bytových družstev, protože jsou ohroženy jejich zájmy a představy týkající se vlastnictví bytů. Iniciativu by měly vyvinout také obce, ať už jako zakládající členové (jejichž zástupci se podíleli na úvodních pochybeních) nebo jako ručitelé za úvěr, případně jako členové sdružení a spoluvlastníci majetku v řádu desítek, ne-li stovek milionů korun. Jim hrozí jednak atak ze strany členů družstev, jednak plnění z poskytnuté záruky v případě jejich krachu. Tuto oblast však ponechme právníkům.
Bylo by tedy zřejmou chybou zavrhovat bytová družstva jen kvůli nedostatkům způsobeným subjektivními chybami v některých družstvech. Znovu však připomínám, bytová družstva jsou ekonomickou jednotkou, chcete-li podnikem se značným majetkem a velkým množstvím vztahů, ať ke členům družstva nebo k jiným subjektům. Proto vyžadují profesionální, zejména ekonomické vedení, které zajistí jak jejich fungování ve prospěch členů, tak ekonomickou stabilitu.
MIROSLAV ČERVENKA
SVS consult, s. r. o. autor přednáší problematiku veřejných financí na Vysoké škole finanční a správní v Praze
ODKAZY NA ČLÁNKY V MODERNÍ OBCI A EKONOMU
V Moderní obci č. 6/2007 vyšel na str. 6-7 článek Někdejší snaha obcí řešit bytovou situaci se jim časem může vymstít, který popisuje případ bytových družstev v Mladé Boleslavi.
V Ekonomu byl publikován 8. 10. 2009 článek Levné byty za všechny prachy, který se zabýval projektem výstavby dotovaných bytů v pražské Libuši. V jeho úvodu se píše:
»V letech 2000 až 2003 stát rozdělil mezi města a obce zhruba osm miliard korun. Jako dotace měly posloužit k výstavbě nových, cenově dostupných nájemních bytů, které nejméně dvacet let zůstanou ve vlastnictví či spoluvlastnictví obce. Obvyklá výše příspěvku byla 320 tisíc korun na jeden byt. Lidé, kteří si je pořídili, dnes mnohdy litují, že si nekoupili nedotované bydlení. Možná by ušetřili. Také Tomáš Hejzlar, tajemník Městské části Prahy-Libuš, vidí s odstupem několika let zmíněný dotační program negativně. »Mám neblahý pocit, že ty dotace nejvíce podpořily úplně někoho jiného, než komu byly původně určeny,« domnívá se. Jak naznačuje, státní podpora více než obcím a lidem hledajícím cenově dostupné bydlení pomohla zvýšit ziskové marže developerským a stavebním firmám.«
Byty postavené s dotací státu se nacházejí také v pražské Libuši.
ILUSTRAČNÍ FOTO: JIŘÍ NOVÁK
