Už od letošního července by podle představ vlády měl platit nový zákon o nájemném, jehož předlohu minulý měsíc kabinet předal Poslanecké sněmovně. Vládní návrh zákona předpokládá, že by se nájemné zvyšovalo nejvíce o deset procent ročně, a to až do průměru ceny, kterou platí lidé v dané lokalitě....
Už od letošního července by podle představ vlády měl platit nový zákon o nájemném, jehož předlohu minulý měsíc kabinet předal Poslanecké sněmovně. Vládní návrh zákona předpokládá, že by se nájemné zvyšovalo nejvíce o deset procent ročně, a to až do průměru ceny, kterou platí lidé v dané lokalitě. Tento průměr by vypočítávaly obce, přičemž by na základě cenových map vždy pro dva následující roky stanovily místní maximální ceny nájemného.
V České republice je celkem 1,1 miliónu bytů, obývaných nájemci, kteří nejsou družstevníky. Ministerstvo pro místní rozvoj (MMR) odhaduje, že z tohoto počtu je zhruba 0,75 miliónu nájemních bytů ve vlastnictví obcí, přibližně 0,3 miliónu nájemních bytů v domech v soukromém vlastnictví fyzických nebo právnických osob a asi 50 tisíc bytů ještě zůstává v majetku státu. Dohromady tedy nájemní nedružstevní bytový fond všech vlastníků tvoří zhruba 29 procent celkového trvale obydleného bytového fondu ČR. Naší redakci to potvrdil tiskový mluvčí MMR Petr Dimun, jemuž jsme položili i následující otázky.
Disponuje ministerstvo údaji o tom, nakolik nyní vybírané nájemné z bytů ve vlastnictví obcí pokrývá potřeby na jejich opravy a údržbu?
Kalkulace nákladů, které je nutné do bytového domu vkládat po celou dobu jeho životnosti, se uvádí jako "každoroční průměr". Důvodem je obecně známá skutečnost, že údržba a opravy domu neprobíhají lineárně, ale v závislosti na stárnutí a opotřebovanosti jednotlivých částí domu. Kalkulace tzv. nákladového nájemného proto celkové náklady na údržbu veškerých částí domu v různě dlouhých cyklech zprůměrovává do každoroční výše tak, aby v souhrnu tyto náklady pokryly všechny potřebné udržovací práce. Vychází se přitom ze stoleté životnosti bytového domu. Průměrné roční udržovací náklady hrazené vlastníkem domu při řádné údržbě v přepočtu na 1 m2 užitkové plochy bytu představují v současných cenách v cihlových domech přibližně 228 až 335 Kč/m2/rok, v panelových domech zhruba 260 Kč/m2/rok - tj. asi 1,5 % reprodukční pořizovací ceny ročně.
Reprodukční pořizovací ceny se "v čase pohybují", protože reálnou opravu provádí vlastník bytového domu za reálné náklady v daném roce po vzniku domu - tedy v reálných cenách platných v době provedení této opravy. Vycházíme-li ze situace, že bytový dům bude vlastník provozovat 100 let a že jeho opotřebení bude, při řádné údržbě, probíhat rovnoměrně, představují roční účetní odpisy bytového domu zhruba 170 - 260 Kč/ m2/rok - tj. 1 % ročně z pořizovací ceny bytového domu. V souladu se zákonem o daních z příjmů lze odepisovat i podstatně rychleji - 30 let. Odepisovaná částka je pak zhruba trojnásobná.
Provoz bytového domu vyžaduje, kromě úhrady údržby a oprav, i další náklady spojené s užíváním bytů, jako jsou náklady na správu domu, jeho pojištění, úhrada daní, úklid chodníku nebo dalších ploch souvisejících s užíváním bytového domu apod. V průměru představují uvedené náklady úhrnem zhruba 45 Kč/m2/rok - tj. zhruba 0,3 % reprodukční pořizovací ceny ročně.
Po dokončení nového bytového domu by měl jeho vlastník každoročně do svého majetku vkládat v průměru 2,8 % jeho reprodukční pořizovací ceny proto, aby po celou dobu životnosti dům nejen nechátral, ale aby byly zachovány také jeho provozní vlastnosti. V závislosti na velikosti domu a skladbě jeho bytů tyto roční náklad v současných cenách činí 440 až 640 Kč na m2 užitkové plochy bytu. Pro průměrný byt o 60 m2 to pro jeho vlastníka představuje náklady ve výši 2200 až 3200 Kč měsíčně.
Měsíční nájemné, jehož výše má odpovídat ekonomicky oprávněným nákladům na provoz, údržbu a opravy bytového domu, podle cen současné nové bytové výstavby pro byt o 60 m2 představuje minimálně 4,2 tisíce Kč.
Jak na ministerstvu odhadujete, že po uvolnění cen bydlení bude nájemné v obecních bytech následovat růst nájemného v domech soukromých vlastníků?
Určitá pravidla upravující změny výše nájemného během trvání nájemního vztahu budou vždy existovat. Smluvní neboli tržní nájemné je uplatňováno výhradně v té části nájemního sektoru, která je vlastněna soukromými osobami či institucemi a je provozována za účelem dosažení zisku. Čistě smluvní nájemné, které není nijak regulováno, se však většinou uplatňuje jen v malé části nájemního sektoru, v nově postavených bytech. Ve většině ostatních případů i smluvní nájemné má nějaké ochranné prvky jak vůči nájemcům, tak vůči pronajímatelům. Zasahování do smluvní volnosti se ve většině případů týká pouze zvyšování nájemného v průběhu nájemního vztahu, nikoli výše nájemného při uzavírání nové smlouvy. Úprava výše nájemného během nájemního vztahu má často podobu indexace, aby byla zachována reálná hodnota nájemného.
Jinou možnost představuje systém tzv. srovnatelného nájemného, který akcentuje přizpůsobování nájemného vývoji na lokálním trhu s byty. Popsané metody, které mají v praxi mnoho různých variant, však musí být vždy vnímány a hodnoceny v souvislosti s právní úpravou nájemních vztahů, která má na jistotu a ochranu smluvních stran velký vliv (uzavírání nájemních smluv na dobu určitou a neurčitou, výpovědní důvody apod.), a ve vazbě na funkci, kterou soukromý nájemní sektor na trhu s byty plní.
Regulované nájemné je uplatňováno především v tzv. veřejném nájemním sektoru, který nejčastěji vlastní a provozují obce, a v nájemním sektoru, který je doménou neziskových organizací. Regulace se uplatňuje jak při uzavírání nájemní smlouvy, tak v průběhu jejího trvání. Jejím cílem je stanovit výši nájemného tak, aby odpovídala faktorům, které jsou považovány za objektivní a z hlediska cílů bytové politiky za důležité či spravedlivé. K těmto faktorům patří především náklady na pořízení a provoz nemovitosti, kvalita bydlení, případně i příjmová úroveň domácností či dokonce konkrétního nájemce. Nájemné, které je takto vypočítáno, bývá během nájemního vztahu zvyšováno například prostřednictvím indexace. Je-li nájemné odvozeno od příjmu konkrétní domácnosti, zvyšuje se spolu s růstem tohoto příjmu. Překročí-li domácnost příjmový limit, který ji opravňuje užívat byt s tímto "sociálním" nájemným, musí se vystěhovat, či platit vyšší - nákladové nebo i tržní nájemné. V bytech, kde je uplatňována nějaká forma regulace nájemného, nejsou sice nájemci ohroženi nepřiměřenými požadavky pronajímatelů, ale regulace s sebou nese jiná rizika. Tak třeba při uplatnění nákladového nájemného se může stát, že v místě s nízkou poptávkou po bydlení toto nájemné bude vyšší než tržní.
Nehrozí riziko, že s uvolněním cen nájemného některé obce - kvůli hlasům voličů - stanoví místně obvyklé tržní nájemné příliš nízko proti výši, jakou by tam požadovali soukromí majitelé domů?
K obdobné situaci došlo v Polsku, kde Ústavní soud zrušil část zákona umožňující obcím, aby na svém území stanovily pro všechny pronajímatele nájemné nižší než tři procenta reprodukční pořizovací ceny. Obecní zastupitelé tak často rozhodovali právě na základě lokálních politických zájmů. Situace v naší zemi bude záviset na tom, jak bude vypadat nový zákon o nájemném ve znění, na němž se shodne Parlament.
Světová banka již před dvěma lety připomínala, že se v České republice má posílit role soukromého sektoru ve financování a poskytování veřejných služeb. Studie banky přitom konkrétně uvedla, že by u nás místní samosprávy neměly poskytovat bydlení. Je tedy nutné, aby obce zajišťovaly bydlení v takovém rozsahu jako dosud a neměly by se omezit spíš jen na zachování sociálního bydlení a ostatní svůj bytový fond privatizovat?
Do vytvoření právního, fiskálního i institucionálního rámce soukromého bydlení na neziskovém principu s určitou podporou veřejného sektoru by nebylo rozumné, aby se obce veškerého bytového fondu zbavovaly, protože by si tím značně zúžily manévrovací prostor pro aktivní bytovou politiku zejména vůči sociálně nejpotřebnějším. Vzhledem k nedokončené transformaci nájemního sektoru právě kvůli přetrvávající plošné regulaci nájemného dosud nebylo možné vymezit sociální nájemní sektor zacílený na určitou skupinu domácností. Pojetí nájemní politiky v jednotlivých evropských zemích je velmi různorodé. Přesto však ve většině těchto zemí najdeme společný trend směřování nájemní politiky, který minimálně během posledních dvou desetiletí spočívá v postupné deregulaci nájemného. Jejím cílem je zajistit, aby nájemné plnilo především ekonomickou funkci, samozřejmě při zajištění řádné ochrany uživatelů nájemních bytů především prostřednictvím systému adresných sociálních dávek na bydlení.
IVAN RYŠAVÝ
