Jak mohou města a obce využívat investiční fondy? Tuto i další otázky jsme položili Kamilu Kosmanovi, řediteli úseku Financování nemovitostí a hypoték České spořitelny, která v této oblasti poskytuje jedny z nejširších služeb na českém trhu.
Využívají municipality dostatečně výhod investování svých volných prostředků? Investují efektivně anebo stále spíše zůstávají u klasických bankovních produktů?
Pokud budeme posuzovat možnosti a příležitosti, které mají města o obce pro zhodnocování svých volných prostředků, je potřeba vnímat specifika těchto subjektů, které hospodaří s "veřejnými" penězi v rámci svých ročních rozpočtů. Lepší potenciál z hlediska objemu dočasně volných prostředků mají samozřejmě větší města hospodařící s řádově až stamiliónovým rozpočtem.
Způsob zhodnocování volných peněžních prostředků je ze strany měst a obcí individuální. Mají však jedno společné. Je to především požadavek na vysokou likviditu a minimální riziko znehodnocení takto uložených peněz. Jak jsem již uvedl, je tento přístup daný především tím, že hospodaří s "veřejnými" financemi, nikoli s vlastními.
Prvotní z pohledu klienta je vždy nejprve snaha o vyšší úročení zůstatků na běžných účtech, než je tomu například u komerčních klientů. Míra uspokojení této potřeby ze strany banky také významně ovlivňuje rozhodování města či obce o výběru svého domovského (hlavního) bankovního ústavu. Následně se klient zaměřuje na produkty s vyšším výnosem. Naši zákazníci mají zájem především o krátkodobé termínované vklady a konzervativní (tzn. méně rizikové) podílové fondy Investiční společnosti České spořitelny. Z podílových fondů jsou to zejména podílový fond peněžního trhu Sporoinvest, s investičním horizontem 6 až 12 měsíců a dluhopisový podílový fond Sporotrend, s investičním horizontem 2 až 3 roky. Tyto fondy plně splňují požadavky klientů na vysokou likviditu a nízké riziko. Tuto "bezpečnost" však vyvažuje nižší výnos proti rizikovějším fondům či investicím.
Nabízíte tyto možnosti? Vědí o nich vaši klienti a mají o ně zájem?
Aktivní nabídka vhodných produktů pro zhodnocování volných peněz našich zákazníků je součástí komplexní nabídky našich služeb. Klienti se o tyto produkty zajímají, jsou však ve svém rozhodování limitováni řadou faktorů. Vedle již uvedených je to také růst výdajů obecních rozpočtů (například investice do projektů s podporou z fondů EU). Obecně proto nelze očekávat v tomto ohledu nějaký dramatický růstový trend.
Jsou vhodnou investicí pro municipality také nemovitostní fondy? Měly by se o ně zajímat? Co byste jim doporučil?
Na trh stále přicházejí nové, sofistikovanější produkty fondů, které jsou "šité na míru" pro určitou skupinu investorů. Pokud se na trhu objeví fond, který splní základní potřeby municipalit na likviditu a bezpečnost a současně zajistí i zajímavý výnos, pak o tento produkt budou mít určitě zájem. Důležitou roli bude hrát také stabilita a pozice na trhu zřizovatele a správce těchto fondů. Obecně pro municipality bude vhodnější konzervativní nemovitostní fond, investující do dokončených a pronajatých objektů, a to právě z hlediska nižších rizik. Výnos z něj bude skromnější než výnos z oportunitních fondů, ale není asi hlavním úkolem měst a obcí podnikat v realitním byznysu.
JANA CHUCHVALCOVÁ
Nemovitostní fondy - investice do jistoty?
Nová legislativa týkající se kolektivního investování umožnila zřizovat mj. i speciální fondy, mezi které patří i speciální fond nemovitostí. Vzhledem k zájmu o investování do nemovitostí v ČR a potenciální výnosy těchto fondů se tento produkt může stát vyhledávanou alternativou k uložení peněz.
Investice do nemovitosti se považuje za atraktivní a vcelku bezpečnou možnost uložení finančních prostředků a vzhledem k předpovědím o budoucím vývoji cenové hladiny se dá předpokládat, že to tak v nejbližší době zůstane. Fakt, že počet zájemců o tento typ investic rychle roste, slibuje živnou půdu pro cenový růst.
Na jedné straně stojí ti, kteří si pořizují nemovitost k bydlení, na té druhé pak ti, kteří kupují nemovitosti s cílem zhodnocení prostředků a dosažení výnosu (výnosy z nemovitostí by se podle mínění některých odborníků mohly pohybovat až kolem hranice 10 %, což ovšem platí spíše pro oportunitní investice, běžný výnos by měl být zhruba poloviční).
Co je to nemovitostní fond?
Mezi těmito fondy by měl být největší zájem právě o speciální fondy nemovitostí, které - jak název napovídá - investují převážně do nemovitostí. Investicí do nemovitostí je koupě pozemku, výstavba budovy za účelem správy, koupě budovy za účelem rekonstrukce nebo správy nebo nabytí účasti na právnické osobě, která uvedené činnosti provádí. Ve světě se navíc tyto fondy rozdělují do dvou skupin: na nemovitostní akciové fondy, které investují prostředky do akcií společností podnikajících v oblasti nemovitostí a "pravé" nemovitostní fondy, které nakupují nemovitosti.
Nemovitostní fond může investovat i do cenných papírů, jako jsou akcie, dluhopisy, státní dluhopisy, nebo hypoteční zástavní listy. Je také oprávněn používat veškerých technik a nástrojů sloužících k ochraně vůči riziku z vývoje měn, měnových kursů, kursů cenných papírů, cen komodit apod. a k zajištění efektivní správy majetku fondu. Fond naopak nesmí používat svůj majetek k poskytování půjček, darů, úvěrů, popřípadě k zajištění závazku třetí osoby. Důležitým omezením je možnost investovat do jedné nemovitosti maximálně 20 % majetku fondu. Protože by však toto omezení znemožnilo nemovitostnímu fondu v počátku jeho existence nabytí významnější nemovitosti vyšší hodnoty, tuto povinnost je nutné splnit až po dvou letech existence fondu.
Jaká jsou rizika?
Je nutné připomenout, že ačkoli se investice do nemovitostí a tím pádem i nemovitostních fondů považují za bezpečné, určitá rizika s tím spojena jsou. Nevýhodou nemovitostí je totiž jejich nižší likvidita v porovnání například s akciemi, a proto zákon požaduje udržovat min. 20 % portfolia ve vysoce likvidních aktivech, které nepřinášejí dostatečné zhodnocení. Prozatím v našem regionu neexistují ani realitní indexy vypovídající o růstu či poklesu cen nemovitostí na trhu, což některé investory může odradit v obavách z nedostatečné transparentnosti.K tomu se pak mohou přičíst třeba neočekávané poklesy nájmů na trhu, jako se to stalo například v Německu v letech 2002 a 2003, a výkonnost jde dolů.
S určitým rizikem je nutné počítat v každé investici, a to platí i pro nemovitostní fondy. Svoje místo v diverzifikovaném portfoliu určitě mají, podobně jako i jiné možnosti zhodnocování peněz - ale vždy s podílem odpovídajícím rizikovému apetitu investora.
/jch/
