Bezúplatným převodem od státu získal Tábor do svého vlastnictví nevyužívaný vojenský areál o rozloze více než sedmi hektarů. S pozitivními i negativními zkušenostmi města při hledání partnera pro komplexní revitalizaci tohoto brownfieldu, které mohou být pro ostatní obce a developery poučením či inspirací, vás seznámíme v tomto i dalším díle.
Bývalá kasárna Jana Žižky leží dnes již v centrální části Tábora. Zástavba, která jej obklopuje, je převážně rezidentního charakteru. Na sedmihektarovém pozemku se nacházejí budovy z 30. let 20. století a pozdější dostavby, s převážně problematickou a čistě monofunkční využitelností. Stavební stav objektů a zejména zřejmé ekologické zátěže vyžadují komplexní asanaci areálu. Město bylo postaveno před několik klíčových požadavků:
zajistit podmínky funkční konverze v územně plánovací dokumentaci, s dostatečně flexibilními možnostmi pro budoucí územní rozhodnutí, případně regulační plány (je zřejmé, že tento hlavní požadavek se stal jedním z klíčových ukazatelů pro hledání a hodnocení případných zájemců);
hledat dostatečně silného investora, který bude areál revitalizovat jako celek.
Dodejme, že město se nepříliš úspěšně pokoušelo najít takového partnera už před třemi lety, kdy soutěž disponovala poměrně neadresnými podmínkami zadávacího řízení. Uchazeč se našel pouze jeden a nabídka, kterou přinášel, nesplňovala zcela adekvátně podmínky kvalitního využití.
Zastupitelstvo rovněž trvalo na požadavku pronájmu areálu s následným prodejem, forma přímého prodeje byla vyhodnocena jako problematická.
Na základě těchto zkušeností byl vypsán nový tendr, pokud možno se zcela jasně vymezenými požadavky na funkční a prostorové využití a kritéria, podle kterých se bude uchazeč posuzovat.
POSTUP OD CELKU K DETAILU
Klíčovým dokumentem se stal územní plán, jehož textové regulativy bylo zapotřebí dekódovat do jasných propozic budoucí objemové studie (případně dokumentace na úrovni regulačního plánu či územního rozhodnutí). Příklad možných limitů pro jižní část areálu (areál je totiž funkčně členěn na dva celky) je uveden v tabulce. Tyto nuance se vyplatilo konzultovat s Jihočeským krajem, protože jakékoliv pochybení v tak zásadní věci by znamenalo možné zrušení celého tendru.
Vítězný návrh přinesl po formální stránce takové pojetí, které vedlo k celkové shodě na bezproblémovém překlopení dokumentace do podoby regulačního plánu, a to v navazujícím postupu. Zastupitelstvo jako budoucí schvalující orgán tak i nadále hraje v procesu důležitou roli. Jistě stojí za zmínku, že u vítězného návrhu byla zjevná snaha bilancovat s budoucími výměrami užitných ploch v mixu, který stanoví zadávací dokumentace. V důsledku toho nedošlo k předimenzování ploch (zejména smíšených komerčních) a dokonce ani k vyřazení návrhu z tendru, což byl případ jiných dvou soutěžních návrhů. Je zřejmé, že tyto limity měly zabránit problémům s možnou maximalizací zisku, které jistě znají mnohá města.
HODNOTÍCÍ UKAZATELE
Hodnotící ukazatele bylo nutné koncipovat tak, aby byly pochopitelné pro celé zastupitelstvo města, jež se stalo zároveň hodnotící komisí (bylo to historicky poprvé, kdy v hodnotící komisi bylo 27 osob). V hodnotících kritériích se posuzovaly: obsahová stránka projektu (40 % váhového kritéria), forma spolupráce s městem (25 % váhového kri- téria), garance, reference (20 % váhového kritéria), forma prezentace, environmentál-ní aspekty (15 % váhového kritéria). Kritéria byla sestavena do hodnotící tabulky a k nim byl připraven i metodický pokyn pro zastupitele.
Jak bude moderní a nadčasová čtvrť vypadat?
Tato vize se stala mottem celé soutěže. Nejvýše postavené hodnotící kritérium bylo možné ještě korelovat v závislosti na tom, jaké prostorové a funkční rozložení bude nabídnuto. Protože nikdo z hodnotitelů dopředu nevěděl, jaké záměry budou pro investory ekonomicky ještě výnosné, dali nejvyšší procentní sazby (respektive nulové trestné body) za nejkvalitnější záměry. Ty pak taxativně pojmenovali. Šanci však měly i projekty s daleko nižší přidanou hodnotou, a to pro případ, že by všichni investoři tak vysokou laťku hodnocení odmítali jako ekonomicky nereálnou.
Uvádíme příklad třech dosažitelných met, které byly korelovány váhovými kritérii nahoru či dolů.
Vysoká meta hodnocení jako příklad požadavků pro jižní část pozemku
Kategorie A1 - váhové kritérium 100 %:
Polyfunkční komplex s obchody a nevýrobními službami (multifunkční zařízení, které integruje také možnosti aktivit pro mládež, dále administrativa, kulturní zařízení, zařízení pro sociální, církevní účely, zdravotnická zařízení, sportovní a relaxační zařízení) - vše místního významu v parteru (parter může obsahovat více než jedno podlaží) s krytými, otevřenými pasážemi a uliční strukturou (náměstíčky) s jednoznačnou preferencí pěších.
Parkovací plochy jsou součástí objektů, případně v objektu samostatném. Byty jsou umístěny ve vyšších patrech.
Střední meta hodnocení jako příklad požadavků pro jižní část pozemku
Kategorie B1 - váhové kritérium 70 %:
Polyfunkční komplex s obchody a nevýrobními službami (multifunkční zařízení, které integruje také možnosti aktivit pro mládež, dále administrativa, kulturní zařízení, zařízení pro sociální, církevní účely, zdravotnická zařízení, sportovní a relaxační zařízení) - vše místního významu v parteru.
Parter může obsahovat více než jedno podlaží s krytými, otevřenými pasážemi a uliční strukturou s převahou preference pěších.
Parkovací plochy jsou řešeny jako samostatná volná parkovací místa, volně na terénu. Byty jsou umístěny ve vyšších patrech.
Nízká meta hodnocení jako příklad požadavků pro jižní část pozemku
Kategorie C1 - váhové kritérium 20 %:
Komplex se samostatně stojícími objekty občanské vybavenosti (obchody a nevýrobními službami, multifunkční zařízení, které integruje také možnosti aktivit pro mládež, dále administrativa, kulturní zařízení, zařízení pro sociální, církevní účely, zdravotnická zařízení, sportovní a relaxační zařízení) - vše místního významu a samostatně stojícími objekty bydlení, které nejsou součástí žádného bloku (kvůli vzájemným nárokům na hluk, prašnost a dopravu).
Komplex je bez pasáží, atrií, uliční struktury a náměstíček, s převahou pozice automobilů. Parter není jednoduché definovat.
Parkovací plochy jsou řešeny jako samostatná volná parkovací místa, volně na terénu. Byty jsou umístěny ve vyšších patrech, v samostatných objektech (zejména z důvodu neslučitelných funkcí dopravní zátěže - hluku a prašnosti).
Způsob převodu majetku, garance
Druhé nejvyšší kritérium posuzovalo způsoby transakce převodu, prodeje, a to opět s možnostmi jednotlivých korelací. Část zastupitelů kategoricky trvala na počátečním nájemním vztahu, většina toto ustanovení považovala za předem vylučující zajistit vhodného partnera. Kompromisem byly obě možnosti. Pro posuzování nabídek se preferoval opatrnější, byť pro investory méně výhodný postup. Tím se stal pronájem s následným prodejem.
Ukážeme dva modely hodnocení:
Forma pronájmu s následným postupným prodejem (po realizaci objektů) - váhové kritérium 60 %
Objekty a pozemky budou po dobu realizace majetkem města.
Převod vlastnického práva na kupujícího se uskuteční až po realizaci příslušných stavebních kroků, tj. po vydání kolaudačního rozhodnutí, které bude v právní moci.
Uchazeč uvede výši navrhovaného nájemného a smluvních pokut pro případ nesplnění závazků.
Město Tábor požaduje s uzavřením nájemní smlouvy zároveň uzavření smlouvy o budoucí kupní smlouvě s tím, že při podpisu této budoucí kupní smlouvy bude složena záloha městem navržené a schválené kupní ceny ve výši 50 %. Zbývající část kupní ceny bude uhrazena nejpozději do 14 dnů po podpisu kupní smlouvy.
Kupní smlouvy na převod nemovitostí lze uzavírat i postupně, a to po právní moci kolaudačních rozhodnutí na jednotlivé stavby. Nájemce uplatní právo na koupi po právní moci kolaudačního rozhodnutí na stavby se specifikací pozemků, které mají být zakoupeny.
Kupní cena bude vypočtena poměrně, a to s tím, že při poslední kupní smlouvě bude uhrazena a dorovnána zbývající část do schválené celkové kupní ceny. Dílčí kupní ceny budou započítávány na složenou zálohu.
Veškerý prodej bude realizován do 8 let od podpisu nájemní smlouvy.
Forma pronájmu po dobu 8 let s následným prodejem po ukončení doby nájmu - váhové kritérium 20 %
Objekty a pozemky budou po dobu realizace majetkem města.
Převod vlastnického práva na kupujícího se uskuteční až po uplynutí sjednané doby nájmu v délce 8 let, za podmínky vydání kolaudačních rozhodnutí, která budou v právní moci.
Uchazeč uvede výši navrhovaného nájemného a smluvních pokut pro případ nesplnění závazků.
Město Tábor požaduje s uzavřením nájemní smlouvy zároveň uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní s tím, že při podpisu této budoucí kupní smlouvy bude složena záloha městem navržené a schválené kupní ceny ve výši 40 %. Zbývající část kupní ceny bude uhrazena nejpozději do 14 dnů po podpisu kupní smlouvy.
Reference
Třetím, nejvýznamnějším kritériem se staly reference uchazeče, kam se doplňovala důležitá fakta pro posuzování. Tato data však nebyla povinná:
- Počet realizací obdobného rozsahu: Uchazeč doplnil výčet a charakter obdobných realizovaných akcí, které uskutečnil v České republice a zahraničí. Mohl uvést i takové, na kterých participoval, avšak nebyl primárním, globálním realizátorem;
- Obrat firmy (miliony Kč/rok): Uchazeč uvedl svůj obrat za příslušné jedno zdaňovací období.
Forma prezentace, environmentální aspekty
Posledním kritériem, které se bodovalo, bylo hodnocení aspektů spjatých s ochranou životního prostředí a osobním kontaktem se zastupiteli při prezentaci.
Uchazeč byl hodnocen na základě prezentace před hodnotící komisí.
Forma a způsob prezentace byla omezena časovým limitem 15 minut a k dispozici byl notebook napojený na zpětný projektor, prezentační tabuli.
Uchazeč uvedl, zda navržené objekty budou napojeny na centrální zásobování teplem společnosti s majetkovou účastí města (centrální zdroj tepla) - ano/ne.
Uchazeč uvedl minimální procentní sazbu - podíl vzrostlé zeleně v areálu (v %).
Vzrostlou zelení se rozumí stromořadí, lesoparky, parkové plochy s vysokým podílem vzrostlých stromů. Stáří sázených stromů bude minimálně 6 let.
ZHODNOCENÍ TENDRU
Metodika včetně přípravného workshopu přinesla více než padesát poptávajících a ve finále sedm soutěžních návrhů, vesměs kvalitních. Proti předchozímu stavu lze jistě hovořit o úspěchu. Kritéria zvedla pro příslušné posuzování laťku poměrně vysoko, snížil se prostor pro možnou korupci a soutěžícím byly dány jasně stanovené podmínky.
Po výběru partnera však nastala fáze příprav pro smluvní rámec. Trvalo více než půl roku najít společný konsenzus mezi městem a vítězným uchazečem a s ohledem na nabyté zkušenosti bychom jistě dnes doporučili trochu odlišný postup.
(Jak lze následně postupovat, je-li partner vybrán? To vysvětlíme v příštím čísle - pozn. autorů.)
MARTIN JIROVSKÝ
místostarosta města Tábor
JOSEF HLAVIČKA
advokátní kancelář Havel & Holásek
