Město Tábor získalo bezúplatně od státu bývalá kasárna Jana Žižky. Při hledání partnera pro revitalizaci tohoto brownfieldu se potýkalo jak s pozitivními, tak negativními zkušenostmi. Pro obce i developery mohou být poučením či inspirací.
Zatímco v první díle našeho příspěvku jsme popsali zejména postup při výběru vítězného návrhu, v druhé části odpovídáme na otázku, jak následně postupovat, je-li partner vybrán.
MOŽNOSTI SMLUVNÍHO VZTAHU
Přímý prodej pozemků soukromému investorovi: Smluvní vztah mezi obcí a privátním investorem je založen smlouvou o převodu nemovitostí - brownfieldu do vlastnictví soukromého investora. Tento klasický a nejběžnější způsob je ve srovnání s ostatními možnostmi (viz níže) z hlediska administrativního jednoznačně nejjednodušší. Klade i nejmenší nároky na participaci obce v projektu regenerace brownfieldu.
Hlavním cílem je v tomto případě co nejrychlejší regenerace brownfieldu pomocí soukromé investice. S tím souvisí hlavní riziko - obec nemůže efektivně a dlouhodobě ovlivnit finální funkční využití regenerovaného brownfieldu, byť lze při prodeji strategické cíle a zájmy obce do smlouvy zahrnout a v určité omezené míře využití brownfieldu usměrnit prostřednictvím územně pláno- vací dokumentace obce. Je však nutno podotknout, že praktická vynutitelnost příslušných závazků ze smlouvy o převodu nemovitostí nemusí být vysoká, neboť faktickým vlastníkem nemovitostí se stává investor. Poměrně velkým kladem této varianty je omezené ekonomické riziko obce. Ta neprovádí prakticky žádnou investici a není ani do budoucna vázána k údržbě regenerovaného brownfieldu, kterou většinou přebírá do svého vlastnictví, tj. i správy. Výjimkou bude zpravidla podíl obce na provozních nákladech souvisejících s technickou a dopravní infrastrukturou vybudovanou ve vztahu k regenerovanému brownfieldu. Omezená je ale možnost budoucích příjmů z aktivit na daných pozemcích. Netřeba dodávat, že tato varianta je výhodná zejména pro potenciální investory, jelikož jim poskytuje značnou volnost a právní jistotu a nepůsobí problémy ani s financováním projektu bankami a jinými financujícími institucemi.
Dlouhodobý pronájem pozemků po dobu regenerace brownfieldu s následným převodem pozemků do vlastnictví soukromého investora: V zásadě je to druhý nejméně komplikovaný, časově a pravděpodobně finančně nejefektivnější způsob uspořádání vztahů mezi obcí a privátním partnerem. Atraktivní pro obec je především možnost ponechat si vlastnictví k pozemkům po dobu výstavby, což jí dává silnější kontrolní a sankční mechanismy ve vztahu k regeneraci brownfieldu v souladu s jejími zájmy. Může to být například požadavek na funkční využití určitých budov například jako obchodního nebo kulturního centra.
Určitou nevýhodou pro investora může být fakt, že nebude moci použít nemovitosti k zajištění financování. Proto lze očekávat, že do smluvního vztahu s obcí budou vstupovat také banky financující projekt. Ty mohou požadovat určité formy zajištění svých práv. Je tedy nanejvýš vhodné, aby obec prostřednictvím těchto vztahů zavázala i tyto banky k určitým povinnostem, zejména nebude-li privátní partner schopen plnit své závazky.
Koncese podle zákona č. 139/2006 Sb.: Specifickou variantou je situace, kdy obec zamýšlí především poskytovat určité služby veřejnosti prostřednictvím soukromého partnera, například veřejný bazén nebo kulturní centrum. Investor se zaváže vybudovat infrastrukturu na pozemku obce a zajišťovat její komerční provoz po stanovenou dobu, mj. bude poskytovat smlouvou vymezené služby (například provoz bazénu pro veřejnost), a to ve stanoveném rozsahu a kvalitě. Vzájemné vztahy je nutné upravit tzv. koncesní smlouvou podle zákona č. 139/2006 Sb., koncesní zákon.
Pokud by projekt nebyl komerčně zcela soběstačný, zaváže se obvykle obec platit koncesionáři tzv. poplatek za dostupnost či služebné v předem stanovené výši. Jestliže ale příjem koncesionáře tvořily z podstatné části platby od obce, šlo by zpravidla o veřejnou zakázku ve smyslu zákona č. 137/2006 Sb., o veřejných zakázkách.
NÁVRH SMLOUVY VE VÝBĚROVÉM ŘÍZENÍ
Výběrová řízení na pronájem, případně prodej nemovitostí nepodléhají obecně režimu zákona o veřejných zakázkách ani koncesního zákona, pokud předmětem smlouvy není též poskytování či zajištění veřejných služeb vybraným uchazečem. Přesto lze obecně vždy doporučit, aby součástí zadávací dokumentace výběrového řízení byl již návrh smlouvy stejně jako tomu standardně bývá v případě veřejných zakázek.
Přípravu návrhu smlouvy by měla mít v rukou obec. S ohledem na nutnost ponechat uchazečům dostatečnou volnost při přípravě jejich nabídky (jsou to uchazeči, kteří nesou hlavní ekonomická rizika celého projektu) by měl mít uchazeč možnost návrh smlouvy obsažený v podmínkách výběrového řízení předložit v upravené podobě. Jeho upravený návrh a původní návrh smlouvy města slouží jako podklad pro další jednání, v němž již obě strany znají okruhy klíčových aspektů smlouvy, o nichž je nutné po výběru vítězného uchazeče dále jednat.
Tento postup umožňuje také městu stanovit na počátku při tvorbě návrhu smlouvy ideální pozici. Od ní je možné vždy zejména se zřetelem na technickou proveditelnost projektu a jeho finanční zajištění ustupovat směrem k variantám, které jsou v konečném důsledku přijatelné pro obě strany. V případě neúspěchu jednání pak může mít v závislosti na formulaci podmínek výběrového řízení město možnost zahájit jednání o smlouvě s uchazečem, který se umístil jako druhý v pořadí.
TÁBORSKÁ ZKUŠENOST
S ohledem na povahu táborského projektu připouštějícího několik způsobů právního řešení, které byly na volbě investora, by bylo nutné připravit tři varianty smlouvy. Město nakonec do podmínek nezahrnulo přímo text návrhu smlouvy, respektive jeho tří variant.
V podmínkách výběrového řízení byly stanoveny základní požadavky na typ smluvního vztahu mezi uchazečem (nájem s následným prodejem nemovitostí, nebo prodej se zřízením předkupního práva) a městem a základní obchodní podmínky, které musel každý uchazeč respektovat (minimální výše kauce 5 milionů korun a minimální kupní cena 10 milionů korun). Návrh smlouvy měl být dohodnut až po skončení výběrového řízení na základě podmínek soutěže a slovního popisu základních podmínek smluvního vztahu mezi městem a investorem obsaženém v nabídce vítězného uchazeče. To se následně ukázalo jako problematické ve vztahu k sjednání smlouvy s vítězným uchazečem, které zabralo celkem 6 měsíců intenzivního a složitého vyjednávání, kdy docházelo pouze velice pomalu ke sbližování rozdílných představ a pozic města a vybraného investora.
Obsah smlouvy: Po skončení výběrového řízení byl připraven v souladu s podmínkami výběrového řízení a nabídkou uchazeče návrh smlouvy. Jeho obsahem byla jednak nájemní smlouva na pozemky a budovy v areálu kasáren, jednak smlouva o smlouvě budoucí kupní na prodej pozemků pod budovami, které měl uchazeč podle své nabídky na pozemcích vystavět.
Povinností města jako pronajímatele je především: 1. pronajmout nájemci nemovitosti za podmínek stanovených ve výběrovém řízení a ve smlouvě, 2. poskytnout nájemci součinnost při realizaci projektu, 3. převést na nájemce pozemky pod novými budovami a rekonstruované budovy ve vlastnictví pronajímatele nebo na jinou osobu za podmínek stanovených smlouvou.
Povinností uchazeče jako nájemce je především: 1. provést veškerou projekční činnost potřebnou k realizaci projektu, 2. zajistit veškerá povolení pro výstavbu a provozování areálu, 3. zajistit si financování pro realizaci projektu, 4. odstranit případně zrekonstruovat stavby na místě určeném pro výstavbu, 5. vystavět budovy a zpřístupnit je uživatelům, 6. nést rizika spojená s výše uvedenými činnostmi, 7. platit pronajímateli nájemné po dobu nájmu.
KLÍČOVÉ ASPEKTY SMLUVNÍHO VZTAHU
Nejdůležitější aspekty smluvního vztahu v případě pronájmu s následným odkupem nemovitostí, které muselo řešit rovněž město Tábor v rámci projektu revitalizace kasáren, jsou následující:
Vliv města na výslednou podobu areálu: Forma pronájmu nemovitostí s jejich následným převodem investora posiluje pozici obce ve vztahu k investorovi a dává jí větší možnost ovlivňovat budoucí podobu areálu. Areál musí být v souladu s architektonickým a urbanistickým řešením areálu, které předložil uchazeč ve své nabídce. Tento vliv lze zajistit především prostřednictvím povinného schvalování veškeré projektové dokumentace pro získání nezbytných povolení městem, ještě před podáním žádostí o tato povolení příslušnému úřadu. Město kontroluje pouze soulad s navrženým řešením, nemůže se vyslovovat například k použitým materiálům a otázkám, které v nabídce uchazeče nebyly a které mohou být upřesňovány až v závislosti na ekonomické a technické podobě projektu, jehož rizika nese nájemce. Pozice města se dále posílí, pokud se s investorem dohodne na využití institutu regulačního plánu nahrazujícího územní rozhodnutí, neboť tento regulační plán v konečném důsledku schvaluje zastupitelstvo města. Tuto možnost zvolil uchazeč a město také v případě táborského projektu.
Majetkoprávní vztahy: Po celou dobu nájmu, tj. od uzavření smlouvy po prodej posledního pozemku pod novými budovami nebo uplynutí stanoveného času (v případě města Tábor osmi let) budou pozemky v areálu v nájmu nájemce, který na nich uskutečňuje novou výstavbu včetně demolice stávajících budov a platí dohodnuté nájemné. K převodu pozemků pod novými budovami nebo rekonstruovaných budov ve vlastnictví města dochází teprve v okamžiku, kdy je stavba vystavěna v souladu s nabídkou nájemce a po vydání kolaudačního rozhodnutí pro jednotlivé budovy. V případě města Tábor bude kupní cena placena ve dvou částech - 1. část před podpisem smlouvy, 2. část až při převodu nemovitostí.
Infrastruktura: Co se týče infrastruktury nezbytné pro realizaci projektu (například vodovodů, kanalizací a cest v areálu), musí smlouva řešit také vzájemná práva a povinnosti obou stran k této infrastruktuře. V případě města Tábor byla zvolena standardní metoda developerských projektů - infrastrukturu vybuduje na svůj náklad investor a následně ji převede za symbolickou částku městu nebo osobám, které ve městě danou infrastrukturu spravují. Město, respektive správce sítí nesou náklady na provoz infrastruktury. Je také možné uvažovat o čerpání dotačních prostředků pro budování infrastruktury. Obec by se však neměla zavazovat k čerpání těchto dotací generálně a nákladů s nimi spojenými, aniž by znala konkrétní podmínky čerpání dotací. Spolufinancování infrastruktury zejména z evropských fondů by mělo být pouze možností, nikoliv závaznou povinností. Rizikem je totiž případné nesplnění podmínek dotace a povinnost města čerpané prostředky vracet, přestože je investor spotřeboval.
Zastavení nemovitostí: V případě Tábora se také diskutovalo, zda poskytnout po dobu nájmu pozemky a budovy v areálu jako zástavu ve prospěch banky, která financuje projekt uchazeče. Tento koncept město odmítlo, investor proto musí zajistit financování bez takového zástavního práva, což se následně ukázalo jako realizovatelné. Obecně by se dalo uvažovat o eventuální kompromisní variantě, která spočívá v možnosti zastavení těchto nemovitostí proti vystavení bankovní záruky v hodnotě zastavených nemovitostí, kterou by bylo město oprávněno čerpat, pokud by došlo došlo ke zpeněžení zástavy. Město by tak mělo jistotu peněžní kompenzace v případě vzniklé škody. Bankovní záruka na druhou stranu celý projekt pro uchazeče prodražuje.
Pojištění: Pojištění rizik vyplývajících pro město z projektu je klíčovým aspektem smlouvy. Zejména jde o škody způsobené stavební činností na majetku města nebo třetích osob, které by mohly v případě nezdaru projektu přejít na město jako vlastníka pronajímaných nemovitostí. Z tohoto hlediska bylo proto nezbytné uložit uchazeči povinnost pojistit v patřičném rozsahu a v dostatečné výši tato pojistná rizika.
Převod práv na třetí osobu: S ohledem na možnost poskytnutí dostatečné volnosti uchazeči při rozvoji nemovitostí by mělo město uvažovat též o možnosti dovolit uchazeči postoupit jeho práva a povinnosti ze smlouvy na nově založenou obchodní společnost podle českého práva pro účely projektu vlastněnou uchazečem (tzv. SPV). V takovém případě je však nezbytné požadovat zajištění formou ručení či bankovní záruky splnění povinností SPV původním uchazečem.
Harmonogram projektu: Nepředvídatelné okolnosti mohou zkomplikovat průběh projektu, zejména prodloužit předpokládaný harmonogram. Proto je nezbytné do smlouvy dát závazný harmonogram a prodlení s jeho plněním z důvodů na straně uchazeče penalizovat dostatečnými smluvními pokutami. Nicméně je také nezbytné dohodnout širokou škálu případů, které mohou vést ke zpoždění projektu bez zavinění uchazeče a v nichž bude mít uchazeč nárok na prodloužení lhůty.
Způsoby ukončení smlouvy: Asi nejzásadnější částí smlouvy jsou v obdobných případech podmínky pro ukončení smlouvy v důsledku neúspěchu projektu (například kvůli ekonomickým obtížím nájemce před dokončením výstavby). V takovém případě se obec ocitá v obtížné situaci, kdy má na svých pozemcích rozestavěné nemovitosti v cizím vlastnictví. Město by mělo mít možnost na náklady nájemce stavby odstranit nebo stavby od nájemce odkoupit a nalézt pro tuto stavbu nového investora. Vždy bude nezbytné postupovat v úzké součinnosti s bankou financující projekt, která bude mít patrně také zajištěna svá práva vůči rozestavěným nebo dokončeným budovám v areálu. K zajištění zdrojů pro město by měla sloužit především poskytnutá jistota a pojistné plnění z pojistek uzavřených nájemcem. Naopak v případě ukončení projektu kvůli porušení povinností na straně města by měl mít nájemce nárok bez dalších podmínek nemovitosti od města odkoupit a pokračovat v projektu samostatně.
SHRNUTÍ
Úvahy o zvoleném právním způsobu využití brownfieldu nelze zobecnit. Obce, které teprve o této možnosti uvažují, se nemohou omezit pouze na volbu vhodné právní formy. Primární je totiž důkladná předchozí ekonomická, technická, urbanistická a sociální analýza zvažovaných projektů regenera- ce brownfieldů a vymezení cílů projektů a zájmů obce. Teprve na základě výsledků takové analýzy by se měla zvolit ta právní forma, která bude pro ten který projekt nejvhodnější.
MARTIN JIROVSKÝ
místostarosta města Tábor
JOSEF HLAVIČKA
advokátní kancelář Havel & Holásek
