Odborníci tvrdí, že dražba je i při prodeji obecního majetku za určitých podmínek nejvýhodnější. Proto jsme se obrátili na Ing. Ivo Gavlase, jehož agentura má s dražbami velké zkušenosti, aby se s námi o ně podělil.Jaká je podle vašich...
Odborníci tvrdí, že dražba je i při prodeji obecního majetku za určitých podmínek nejvýhodnější. Proto jsme se obrátili na Ing. Ivo Gavlase, jehož agentura má s dražbami velké zkušenosti, aby se s námi o ně podělil.
Jaká je podle vašich zkušeností současná situace na trhu nemovitostí, kde se jako prodávající i kupující objevují často stát a obce?
Pokud vím, stát i obce velmi málo využívají dražby, ačkoli jde jednoznačně o transparentní metodu prodeje. Ovšem příprava dražby podle zákona č. 26/2000 Sb. je náročná a riziko chyb je také velké. Dá se však dá minimalizovat tím, že obce dražbu svěří do rukou zkušenému dražebníkovi. Tam, kde jde o peníze, je vždy vyšší riziko chyb a někdy i zneužití situace.
Na co by si představitelé obcí měli dát pozor, aby neudělali chybu?
Zejména dvě okolnosti značně komplikují přípravu dražby a starostům a zastupitelům život. První je, že obce si nechají k prodávanému majetku zpracovat znalecký posudek. Není to nutné, zpracování znaleckého posudku musí podle zákona o dražbách zadat dražebník. Navíc si obce obvykle objednají posudek na administrativní (vyhláškovou) cenu, pro účel dražby je však potřeba znalecký posudek na cenu obvyklou v místě a čase. Obce tak utratí peníze navíc za posudek, který se pro dražbu vůbec nehodí.
Druhý problém vzniká, když zastupitelstvo či rada zmocní starostu pouze k podpisu smlouvy o dražbě a nikoli k podpisu dalších dokumentů požadovaných zákonem (například dražební vyhláška a její případné dodatky, žádost o upuštění od dražby apod.). Příprava dražby se tak zbytečně prodlužuje. Je nutné čekat na zasedání rady či zastupitelstva. Hrozí dokonce i nesplnění lhůt daných zákonem o dražbách a z toho vyplývající škody.
Mohl byste zhodnotit stručně výhody a nevýhody dražeb nemovitostí, případně uvést zajímavý příklad, který by dokumentoval přednosti dražeb ve srovnání s jinými formami prodeje?
Nemovitost lze prodat třemi základními způsoby: přímým prodejem, veřejnou soutěží či veřejnou dražbou. Pro dražbu jsou vhodné objekty, u kterých obecně poptávka převyšuje nabídku. Ale zejména je dražba vhodnou metodou v případech, kdy je třeba zaručit transparentnost změny vlastníka, a to se týká obecního i státního majetku. Další nezanedbatelnou výhodou je rychlost při převodu vlastnictví a obvykle vyšší dosažená cena. Podmínky dražby, které jsou dány ze zákona, vylučují diskusi o podmínkách kupní smlouvy a odpadají tak časté průtahy při jednáních s kupujícím. Zároveň se tím šetří nemalé náklady na advokátní služby. Dražba nemovitosti je výhodná pro prodávajícího i kupujícího. Na 100 % totiž simuluje trh!
Příkladem opravdu zdařilého (dobrovolného) prodeje obecního majetku je dražba 25 obsazených bytů z vlastnictví obce v Ostravě - Porubě. Šlo o byty, jejichž uživatelé odmítli využít svého předkupního práva. Žádný z bytů se nevydražil za vyvolávací cenu, u všech došlo k výraznému navýšení ceny. Některé se vydražily za více než 400 % vyvolávací ceny. Téměř všechny byty se vydražily za ceny vyšší, než byly podle znaleckých posudků. V průměru se byty vydražily za 315 % vyvolávacích cen. Byty v cihlové zástavbě se prodaly i za více než 4500 Kč/m2, byty v panelové zástavbě do 3500 Kč/m2. Zdůrazňuji, že ve všech případech to byly byty s regulovaným nájemným.
Jakou metodu prodeje by obce měly zvolit a čeho si při tom všímat?
Již jsem naznačil, že považuji v řadě případů za velmi výhodný způsob prodeje nemovitosti (a to se týká zvláště těch ve vlastnictví obcí nebo státu) veřejné dražby.
Veřejná dražba zajišťuje stejné, předem jasně dané a veřejně přístupné podmínky pro všechny účastníky. Koná se za přítomnosti všech účastníků a zaručuje tedy transparentní jednání, což by mělo zabránit možným spekulacím, podezřením a nařčením z tajných dohod a neveřejných prodejů za nižší cenu, než je tržní. Další výhodou dražeb je možnost dosáhnout vyšší prodejní ceny než v přímém prodeji. Schopný dražebník by měl umět zajistit co největší účast na dražbě, ať už formou marketingové kampaně, cíleným oslovením své klientely či dobrému jménu. Je-li po dané nemovitosti vysoká poptávka nebo jde o objekty výjimečné svým vzhledem či polohou, dražba je velice vhodnou metodou. Čím vyšší poptávka, tím vyšší by měla být vydražená cena.
Při nabídce je však velmi důležité správně stanovit nejnižší podání (vyvolávací cenu). Pokusím-li se to kvantifikovat, z praxe se v průměru jako nejvhodnější ukazuje nejnižší podání o zhruba 30 % nižší, než je cena doporučená pro přímý prodej. To ovšem není univerzální návod, je třeba vždy zohlednit konkrétní situaci. Nejnižší podání by mělo být obecně takové, aby se kupci jevilo jednoznačně jako výhodné. Lákavá příležitost výhodné koupě pak tohoto potenciálního kupce zaujme, přiměje ho vynaložit čas a peníze na přípravu a přivede jej k účasti na dražbě.
Při samotné dražbě sehraje svou roli i neochota kupujících vzdát se svého záměru koupit nemovitost, kterému již věnovali spoustu času, úsilí a mnohdy i peněz při kalkulacích a plánech na budoucí využití nemovitosti.
Kupující už se ztotožnili s představou, že draženou nemovitost vlastní, nechtějí se jí "vzdát" a stále zvyšují své nabídky. Velmi často přes všechny limity, které si před dražbou stanovili. Při dražbě tak často dochází k vydražení nemovitosti za cenu vyšší, než je obvyklá cena na trhu, výjimečně i více než o 10 - 20 %.
Řekněme, že vlastním nemovitost a chci ji prodat, za co nejvyšší cenu. Nejsem si však jistý, za kolik je možné ji prodat. Pokud se rozhodnu pro přímý prodej, je možné, že prodám, ale třeba příliš levně. Nebo cenu nadsadím a k prodeji nedojde. Jestliže zvolím dražbu, mám větší jistotu, že při konfrontaci více účastníků bude konečná cena vyšší a bude se blížit ceně tržní. Neboť za předpokladu, že všichni zájemci, kteří se o mnou nabízené nemovitosti dozvěděli, se dostavili na dražbu, jsem dosáhl nejvyšší možné ceny. Dalším pozitivem dražby pro prodávajícího je, že daň z převodu nemovitosti ve výši 3 % platí kupující. Rozdíl oproti klasickému prodeji je v tom, že při něm platí daň z převodu nemovitosti prodávající z kupní ceny nebo z tzv. administrativní ceny (cena spočítaná soudním znalcem), podle toho, která je vyšší.
Administrativní ceny jsou bohužel většinou vysoko nad tržní cenou, například na Ostravsku. Finanční efekt je ovšem výhodou i pro kupujícího. Daň z převodu nemovitosti je pro něj v případě dražby daňově uznatelným nákladem a nevstupuje do pořizovací ceny. V případě klasické koupě je daň z převodu nemovitosti součástí kupní ceny, z níž se počítají odpisy.
Doporučení pro výběr zkušeného dražebníka podle Ing. Ivo Gavlase
Výběr zkušeného dražebníka je klíčovým předpokladem k tomu, aby byla dražba úspěšná.
Odborné znalosti a profesionální přístup: Oblast dražeb nemovitostí je velice složitá a náročná. Orientovat se v ní a poskytovat kvalitní služby vyžaduje patřičné odborné znalosti a profesionální přístup dražebníka.
Koncese: Je sice zákonnou podmínkou pro provozování této živnosti, ale nemusí být nutně zárukou kvality poskytovaných služeb.
Dobré reference: Vzhledem k tomu, že na českém trhu působí více než 1000 dražebníků, je třeba předem pečlivě zvážit, s kým spolupracovat. Doporučuji vybrat dražebníka, který má dobré reference a bude schopen nemovitost prodat za odpovídající cenu.
Úspěšnost dražeb: K rozhodování mohou pomoci informace o výsledcích dražebníka, o kterých vypovídá například úspěšnost dražeb, která může být měřena třeba procentem napadených dražeb nebo poměrem mezi nejnižším podáním a vydraženou cenou, dále přehled vydražených objektů či objem vydražených prostředků.
Výše provize: Většinou nebývá směrodatným ukazatelem - ušetřím-li na provizi a prodělám na výsledku, třeba kvůli malé účinnosti marketingu či nedostatečné klientele dražebníka, by nebylo moudré rozhodnutí.
