Orgány obce často stojí před úkolem sjednat se stavebními podnikateli uskutečnění stavebních prací. Nejde-li o veřejnou zakázku, kde platí přísné podmínky zákona, bývá pravidlem, že obecní úřad vyzve několik dodavatelů k podání nabídek (včetně návrhů smluv) a z nich vybírá tu optimální. Jde-li o...
Orgány obce často stojí před úkolem sjednat se stavebními podnikateli uskutečnění stavebních prací. Nejde-li o veřejnou zakázku, kde platí přísné podmínky zákona, bývá pravidlem, že obecní úřad vyzve několik dodavatelů k podání nabídek (včetně návrhů smluv) a z nich vybírá tu optimální. Jde-li o menší zhotovitele, jsou tyto návrhy často velmi jednoduché a obsahují jen základní údaje s tím, že zbytek se bude řídit "zvyklostmi". V praxi pak nezřídka právníci krčí nad takovými smlouvami rameny.
VŠEOBECNÉ OBCHODNÍ PODMÍNKY
V takové situaci Svaz inženýrů a architektů (SIA) spolu s Hospodářskou komorou ČR nabízejí pomoc v podobě Všeobecných obchodních podmínek dodávek stavebních a souvisejících montážních prací (dále jen VOP). Mohou je využívat všechny subjekty včetně obcí, které nedisponují potřebnými odborníky nebo nemají možnost se detailně zabývat tvorbou a sjednáváním podrobných smluvních podmínek. VOP byly zpracovány v roce 2006 pod vedením Ministerstva průmyslu a obchodu ČR.
Všeobecné obchodní podmínky vycházejí z ustanovení § 273 obchodního zákoníku. To umožňuje, aby smluvní strany ve smlouvě o dílo odkázaly na všeobecné podmínky vytvořené odbornými asociacemi jako na nedílnou součást smlouvy. Aby takové podmínky byly flexibilní, stanoví odst. 2 téhož ustanovení, že se strany ve smlouvě mohou dohodnout na odchylkách, přičemž tato dohoda má přednost před zněním obecných VOP.
Pokud obce dojdou k moudrému závěru, že jim VOP mohou přinést úsporu energie, času a tedy i nákladů, pak například při zadávání menších stavebních prací místním stavebním podnikatelům určí přímo ve výzvě k podání nabídky (zadání), že "Nedílnou součástí budoucí smlouvy budou VOP 2007, vydané SIA - Radou výstavby a Hospodářskou komorou ČR, (a uveřejněné na www.sps.cz/PDFdoc/vop2007.pdf) s těmito změnami a doplňky: ..." a poté uvedou případné požadované změny. Ve vlastní smlouvě využijí stejnou textaci se záměnou slova "budou" za "jsou".
JAKÉ ZMĚNY MOHOU PŘICHÁZET V ÚVAHU?
Předně jde o platební lhůty: VOP obsahují v části VII. jako obecnou platební lhůtu ideálních 30 dnů od doručení faktury. Tato lhůta může být jednou z podmínek, jež se bude měnit, zejména když bude financování akce záviset na dotacích či na podmínkách specifického finančního krytí provedených prací.
(Pochopitelně, čím delší splatnost faktur, tím vyšší cena, neboť se do tohoto vztahu promítá "cena peněz" a to, že při delších lhůtách vlastně zhotovitel poskytuje investorovi dodavatelský úvěr.)
Pokud se má splatnost faktur lišit od typových podmínek VOP, které předpokládají tuto obecnou platební lhůtu, je třeba uvést do zadání, respektive do smlouvy například toto:
"Ustanovení části VIII. čl. 4 odst. 1 VOP se mění tak, že lhůta splatnosti se sjednává na 45 dnů."
Citlivou oblastí je i stanovený systém dílčí fakturace: Podle VOP zhotovitel měsíčními dílčími fakturami postupně fakturuje objemy prací v příslušném měsíci a tyto faktury se proplácejí v plné výši až do dosažení 90 % smluvní ceny. Je-li tedy například celková smluvní cena 5 mil. Kč, fakturuje se a platí průběžně do výše 4,5 mil. Kč a pak se další fakturace zastaví až do přejímky díla.
V současné praxi se však používá převážně jiný systém. Každá faktura je uhrazena jen do výše 90 %, zbytek je zaplacen až po přejímce. Je-li tedy v některém měsíci fakturován 1 mil. Kč, uhradí objednatel jen 900 tisíc Kč a zbytek zadrží do převzetí díla. Zádržné má ten význam, že nutí zhotovitele co nejdříve dokončit dílo, aby dostal zaplaceno zbylých 10 % zadržovaných od počátku stavby.
Který z obou systémů bude pro konkrétní zakázku využit, závisí na objednateli. Ten se podle své úvahy rozhodne, že buď bude akceptovat typové znění VOP, nebo zakotví do smlouvy odchylné znění, například pro druhý zmíněný systém dílčí fakturace takto:
"Ustanovení části VIII. čl. 3 odst.1 VOP se mění takto: Objednatel hradí měsíční faktury vystavené zhotovitelem do výše 90 % fakturovaných částek včetně DPH."
"Ustanovení části VIII. čl. 4 odst. 2 VOP se mění takto: Pozastavených 10 % z každé faktury slouží jako zádržné, jež bude uhrazeno způsobem uvedeným v dalších odstavcích."
U malých zakázek s krátkou dobou výstavby (1 až 2 měsíce) se ovšem průběžná fakturace neuplatní a sjednává se zaplacení celého díla až po přejímce.
Potom změna ve smlouvě může znít takto: "Ustanovení části VIII. čl. 2, čl. 3 VOP se nepoužije. Strany se dohodly, že 95 % ceny díla bude zhotoviteli uhrazeno po přejímce díla a odstranění případných přejímkových vad a drobných nedodělků. Zbylých 5 % objednatel zadrží po dobu 3 let jako bezúročnou garanční pozastávku (jejíž výše se každým rokem bude snižovat o jednu třetinu)."
Lze si představit, že u některých zakázek bude účelné změnit i některé další ustanovení. Tyto případy však nebudou časté. Pro většinu zakázek budou postačovat VOP jako podrobná úprava, z níž se využije - podle její preambule - pro konkrétní zakázku to, co u ní přichází v úvahu, s doplněním eventuálních změn a upřesnění.
CO BUDE ZAHRNOVAT SMLOUVA
Jestliže budou obecné dodací podmínky vyčleněny do VOP, bude i sama smlouva velmi jednoduchá. Bude tedy zahrnovat:
- specifikaci smluvních stran včetně jejich zástupců, telefonů, e-mailů,
- specifikaci předmětu díla (odkazem na projekt zpracovaný ...., s případnou dohodou, co dá objednatel pro stavební práce k dispozici a kolik paré projektu zhotoviteli předá),
- cenu (do přílohy její položkový rozpis, zejména je-li sjednávána dílčí fakturace!),
- termíny vzájemných plnění, zejm. termín přejímky staveniště a termín ukončení prací,
- odkaz na VOP jako nedílnou součást smlouvy podle vzoru uvedeného shora, odchylky od VOP, či upřesnění jejich aplikace,
- případné specifické podmínky konkrétní stavby,
- datum podpisu a podpisy zástupců stran.
Takto pojaté všeobecné obchodní podmínky mohou být nepochybně velkou pomocí pro rychlé a přesné sjednání vzájemných práv a povinností smluvních stran. Smluvní strany v nich najdou odpověď na téměř každou situaci, která se na stavbě vyskytne. Text VOP totiž vychází ze zobecněných zkušeností z minulých staveb. Nikdo se nebude muset podrobně zabývat tím, zda nabídka smlouvy konkrétního zhotovitele obsahuje všechny potřebné podmínky.
JAROSLAV ŠTRAUS
právník
Vegacom, a. s.
Kde najdete VOP
Jsou na adrese www.sps.cz/PDFdoc/vop2007.pdf a každý si je snadno může stáhnout. Pokud by obce měly zájem o tištěnou podobu VOP, mohou ji získat na Hospodářské komoře ČR, Praha 9, Freyova 22 za 25 Kč.
Podrobnější rozbor celé problematiky bude publikován v praktické příručce, která vyjde v srpnovém čísle časopisu Právní rádce.
