V Jihomoravském kraji se již od rok 2003 věnuje problematice revitalizace brownfieldů Regionální rozvojová agentura jižní Moravy (RRAJM). Zpracovává situační a případové studie, pořádá odborné semináře a rovněž podporuje projektovou přípravu.
Východiskem k systémové podpoře revitalizace brownfieldů je vstupní identifikace lokality. V jihomoravském regionu byla zpracována Vyhledávací studie pro lokalizaci brownfieldů na území Jihomoravského kraje. Studie se člení do tří etap, kterým předcházela předběžná evidence. Do širšího výběru první etapy bylo zařazeno podle zadavatelem stanovených kritérií (lokality měly mít buď celkovou rozlohu větší než 1 ha nebo zastavěnou či podlažní plochu větší než 500 m2) celkem 182 brownfieldů. V dalších dvou etapách bylo postupně vybráno 30, respektive 10 lokalit. Pro tento nejužší výběr byly zpracovány koncepční návrhy, ekonomické propočty a časové harmonogramy až na stupeň podrobnosti, který umožňovala detailní propracovanost stávajícího investičního záměru. Výstupem byla vzorová příprava jednotlivých lokalit pro potřeby podání žádosti o dotaci.
ANALÝZA VSTUPNÍHO SOUBORU
Pro konkrétnější představu o struktuře brownfieldů v regionu jsme zpracovali analýzu vstupního souboru (182 lokalit) studie. Dále se také dodatečně uskutečnila kategorizaci brownfieldů vycházející z indikátorů projektu Národní strategie regenerace brownfieldů agentury CzechInvest.
Touto cestou bylo možné vytvořit komplexní obraz - kvalitativního i kvantitativního charakteru - podoby brownfieldů v regionu:
S ohledem na plošnou výměru lze identifikovat nejčetnější skupinu, která odpovídá intervalu 1 až 5 ha, kde se nachází více než 40 procent evidovaných lokalit převážně (75 %) průmyslových a zemědělských.
Celková plocha všech identifikovaných brownfieldů je 1186 ha. Téměř polovinu tvoří lokality, jejichž původní využití mělo průmyslový charakter. K tomuto rozložení se váže existence ekologických zátěží, jež lze předpokládat na téměř dvou třetinách celkové rozlohy mapovaných brownfieldů Jihomoravského kraje. Nejčastěji jsou zasaženy lokality po průmyslové činnosti (58 %) a bývalé armádní areály (20 %).
Kategorizace (jejímiž kritérii byly kontaminace pozemků, umístění lokality a charakter zástavby) dále odhalila, že více než dvě pětiny ploch nemají dobré umístění. Proti tomu plochy, které nejsou kontaminovány, mají dobré umístění a malý počet budov nebo jsou zcela nezastavěny, tvoří pouhé 1 %.
Z vlastnické struktury vyplývá převaha soukromých brownfieldů (67 %) nad veřejnými (31 %). K lokalitám v privátním vlastnictví podle plošné výměry patří ze 65 % zanedbané průmyslové areály.
PROJEKTOVÁ PŘÍPRAVA
Ve snaze posílit praktické využití vyhledávací studie jsme dodatečně iniciovali rozšíření desetičlenného souboru třetí etapy o dalších 20 brownfieldů.
Celkem tak naše agentura za region vybrala a prověřila 30 brownfieldů. Získané informace byly zpracovány do jednotného formátu projektového záměru včetně rozvahy o potenciální využitelnosti veřejných dotačních titulů.
Pro vytvoření přesnější představy o tomto souboru jsme zpracovali stručný profil hlavních charakteristik, mj. cílové aktivity majitelů brownfieldů, realizovatelnost investičního záměru a dosažitelnost vhodných finančních zdrojů.
Nejčastější snahou stávajících majitelů je obnovit nebo zachovat výrobní charakter brownfieldu, případně je transformovat do přijatelnější podoby (lehká výroba, podnikatelský inkubátor), dále redukovat původní využití lokality a koncipovat investiční záměr jako multifunkční aktivitu občanské vybavenosti (ubytovací zařízení, služby). Výše zamýšlené aktivity tvoří 56 procent profilu souboru, plošnou výměrou dokonce více než tři čtvrtiny všech brownfieldů.
Uskutečnění investičního záměru každého z daných brownfieldů záleží zejména na manažerských schopnostech jednotlivých majitelů. Pro zvýšení jejich povědomí o možnostech čerpání financí z veřejných zdrojů jsme ke každé lokalitě zpracovali stručný přehled potenciálně využitelných dotačních titulů.
V poměrně pestré nabídce jeden výrazně převládá - Regionální operační program NUTS II Jihovýchod - a to ve 48 % všech projektů. U téměř čtvrtiny případů existuje také reálná možnost dosáhnout na zdroje z Operačního programu Podnikání a inovace, kde bude alokováno nejvíce finančních prostředků.
TŘI NEJZÁVAŽNĚJŠÍ PŘEKÁŽKY
V průběhu zpracovávání vyhledávací studie jsme diskutovali s majiteli brownfieldů a s reprezentanty místních samospráv. Tyto diskuse identifikovaly celou řadu překážek revitalizace brownfieldů. K těm nejzávažnějším patří:
revitalizace brownfieldů je vnímána jako specifická agenda, nikoliv jako integrální prvek rozvoje trhu realit. To způsobuje, že proces revitalizace nezahrnuje nezbytné aspekty klasického procesu rozvoje nemovitostí (cílové využití nemovitostí není řádně testováno vůči trendům tržní nabídky a poptávky, respektive obecní realitní politiky vycházející z rozvojových koncepcí),
nezkušenost a obava ze spolupráce veřejné a soukromé sféry brání využít vysokou dynamiku a potenciál společných projektů a spolu se slabou komunikační dovedností omezují potřebnou šíři spolupráce,
nedostatek developerských zkušeností, zejména z oblasti integrovaného urbánního rozvoje, vede k těžko proveditelným investičním záměrům.
Jan Hladík
Regionální rozvojová agentura jižní Moravy
