Katastr nemovitostí: Pozemky neznámých vlastníků Ve své činnosti se veřejný ochránce práv setkává s negativními důsledky, které vznikají kvůli tomu, že v katastru nemovitostí jsou evidovány pozemky, jejichž vlastník není znám, a pozemky, u nichž jsou zapsáni jako vlastníci zřejmě již nežijící lidé....
Katastr nemovitostí: Pozemky neznámých vlastníků
Ve své činnosti se veřejný ochránce práv setkává s negativními důsledky, které vznikají kvůli tomu, že v katastru nemovitostí jsou evidovány pozemky, jejichž vlastník není znám, a pozemky, u nichž jsou zapsáni jako vlastníci zřejmě již nežijící lidé. Osoby, které chtějí s takto evidovaným pozemkem disponovat (spoluvlastníci, potenciální kupci atd.), jsou vystaveny značným komplikacím.
Pokud z údajů v katastru nemovitostí nelze zjistit aktuální pobyt vlastníka, pak se pro subjekty nemající přístup do evidence obyvatelstva jako řešení nabízí jen zjištění pobytu těchto vlastníků za pomoci některé "detektivní kanceláře", případně pokus o jejich kontaktování prostřednictvím inzerce v tisku. V některých případech je možností obrátit se na příslušný soud a iniciovat řízení o prohlášení za mrtvého. Jestliže soud vydá rozsudek o prohlášení za mrtvého, může se následně uskutečnit dědické řízení a je pravděpodobné, že v mnoha případech připadne předmětný pozemek jako odúmrť českému státu. I tento postup je pro osoby mající na pozemku své zájmy složitý a časově náročný. V případě pozemků evidovaných bez uvedení jména vlastníka je pravděpodobnost jeho úspěšného dohledaní ještě menší.
Předmětný problém má kořeny již v minulosti a souvisí i s historickým vývojem evidence nemovitostí v našem státě. Po 2. světové válce upadla přesnost vedení pozemkových knih. Po únoru 1948 byl význam individuálního vlastnictví potlačován. Kromě toho nevznikalo vlastnické právo k nemovitosti až zápisem do evidence nemovitostí (jako dnes), což mělo za následek, že řada skutečností se do operátu bývalé evidence ani nevnesla. Současný operát katastru nemovitostí byl převzat z bývalé evidence nemovitostí, tedy i s nepřesnostmi v ní obsaženými.
TŘI SKUPINY EVIDENCE
O převodu či přechodu vlastnického práva musí být katastrální úřad ze strany oprávněných subjektů, případně soudu informován (podán návrh na vklad vlastnického práva, doložena listina pro zápis práva záznamem). Je nutné zdůraznit, že katastrální úřady jsou orgány evidenčními, nejsou oprávněny rozhodovat o tom, kdo je vlastníkem, resp. oprávněným či povinným z právního vztahu zapsaného do katastru nemovitostí, ani nejsou nadány právními prostředky k řešení situací, kdy právní vztah v katastru evidovaný není v souladu s právním vztahem skutečným.
Danou problematiku lze rozčlenit do tří základních skupin:
I. nemovitosti, které jsou v katastru nemovitostí evidovány s tím, že jejich vlastník není znám,
II. nemovitosti, jejichž vlastníci vedení v katastru nemovitostí již zřejmě nežijí,
III. nemovitosti, u nichž je jako vlastník zapsána osoba, kterou nelze identifikovat.
VLASTNÍK JE NEZNÁMÝ
Parcel, které jsou v katastru nemovitostí evidovány a jejich vlastník není znám, je okolo 24 tisíc o celkové výměře přibližně 10 tisíc ha.1) Velký podíl těchto parcel však tvoří zemědělská půda. V tomto případě řešení problematiky neznámého vlastníka upravuje § 15 zákona č. 95/1999 Sb., o podmínkách převodu zemědělských a lesních pozemků z vlastnictví státu na jiné osoby.
Úřad pro zastupování státu ve věcech majetkových (ÚZSVM) eviduje velký počet žádostí o dořešení právních vztahů k těmto nemovitostem. Jeho jednotlivá územní pracoviště pak v praxi řeší výše uvedená podání zadáním lustrace ze souboru popisných a geodetických informací u příslušného katastrálního úřadu. Podle zkušeností Českého úřadu zeměměřického a katastrálního2) (ČÚZK) je však u většiny pozemků pravděpodobnost dohledání vlastníka, případně titulu, na jehož základě by mohl být do katastru zapsán jako vlastník stát, zanedbatelná.
VLASTNÍK ASI NEŽIJE
Do skupiny II. patří podle šetření ČÚZK okolo 10 tisíc parcel, 444 budov a 95 bytů.1) Do seznamu zahrnul tento úřad nemovitosti, jejichž vlastník zapsaný v katastru nemovitostí se narodil ještě v 19. století. S ohledem na uvedené fakty je pravděpodobné, že skupina těchto nemovitostí bude ještě rozsáhlejší. Je-li možné dohledat v evidenci datum úmrtí této osoby a v rámci pozůstalostního řízení nebyla předmětná nemovitost řešena, je nutné, aby dědictví bylo projednáno dodatečně. Není-li však možné určit úmrtí osoby, lze v souladu s platnou právní úpravou podat návrh na zahájení řízení o prohlášení za mrtvého. I v tomto případě musí následně proběhnout dědické řízení. ÚZSVM k podávání návrhů na prohlášení za mrtvého nepřistupuje s ohledem na délku celého procesu i skutečnost, že ne vždy by v následném dědickém řízení připadla nemovitost jako odúmrť českému státu.
VLASTNÍKA NELZE IDENTIFIKOVAT
Třetí skupinu tvoří asi 3 % nemovitostí evidovaných v katastru. Náleží do ní přibližně 640 tisíc parcel, 13 tisíc budov a více než 100 bytů.1) Vlastníci těchto nemovitostí jsou v katastru označeni pouze jménem a příjmením. Nelze je proto spolehlivě identifikovat, tudíž ani dohledat v evidenci obyvatel, případně prohlásit za mrtvé.
Stanovisko k dané problematice poskytlo v lednu 2006 veřejnému ochránci práv i Ministerstvo financí. Ve svém vyjádření poukázalo na zásadní změnu ustanovení § 135 občanského zákoníku3), ke které došlo zákonem č. 359/2005 Sb. s účinností od 1. 10. 2005.
S ohledem na dané ustanovení zastává ministerstvo názor, že od 1. října 2005 je vlastnictví státu k nemovitostem, jejichž vlastník není znám, z důvodu jejich opuštění vyloučeno. Proto neshledává objektivní důvod ke zvláštní právní úpravě, která by určovala u nezemědělských pozemků jako vlastníka stát.
Výklad ustanovení § 135 občanského zákoníku ve vztahu k nemovitostem, zejména pak určení, kdy (s ohledem na vyloučení retroaktivního působení předmětné novely) a kým bylo nalezeno (zjištěno), že předmětná nemovitost je opuštěna, případně, že její vlastník není znám, je však problematický. Proto ani v budoucnu zřejmě nezajistí optimální řešení.
Bylo by tedy pravděpodobně nejvhodnější přijetí takové nové právní úpravy, která by jednoznačně řešila vlastnické vztahy ke všem popsaným skupinám nemovitostí a všechny uvedené nejasnosti z katastru nemovitostí odstranila.
Ombudsman zastává názor, že ačkoli na určení vlastnictví k uvedeným nemovitostem mají ve většině případů zájem zejména fyzické, případně právnické osoby, stát by na ně těžiště řešení primárně přenášet neměl.
Poznámky
1) Mgr. Ing. Petr Baudyš, Opuštěná nemovitost, Právní rozhledy č. 15/2005
2) V článku jsou rovněž použity informace poskytnuté veřejnému ochránci práv Úřadem pro zastupování státu ve věcech majetkových a Ministerstvem financí ČR
3) "Kdo najde ztracenou věc, je povinen ji vydat vlastníkovi. Není-li vlastník znám, je nálezce povinen odevzdat ji obci, na jejímž území k nálezu došlo. Nepřihlásí-li se o ni vlastník do 6 měsíců od jejího odevzdání, připadá věc do vlastnictví této obce."
Iva Frydrýšková
Kancelář veřejného ochránce práv, Brno
Pro přidávání komentářů se musíte nejdříve přihlásit.
Dobrý den,nevím zda mi odpovíte,ale byla bych moc ráda.Můj manžel Jiří Herman nar.16.10.1945 se dozvěděl náhodou,že jeho maminka má pozemky nar.26.3.1920,které zdědila po rodičích nar.Němčany dcera Františka Kohoutka Anny,roz.plhalové.Manžel je nikdy nepoznal,byl vychovaný v dětských domovech,neví kde maminka umřela,nikdo nic neví matrika nic,ministersto spravedlnosti,také né,nevím,kde se máme obrátit.Dozvěděli jsme se to tak minulý rok říjen 2016,jel do Vyškova ohledně dědictví ze strana octe,kde mimochodem poznal nevlastního bratra a tam se to dozvěděl,byla bych ráda,kdyby jste pomohli. Děkuji. manželka Eva hermanová